Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 по делу n А54-4350/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

04 сентября 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А54-4350/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2014

Постановление изготовлено в полном объеме   04.09.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Илюхиной Е.Е., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Вижема» (г. Рязань,                                 ОГРН 1036238004791, ИНН 6234001931) – Сокурова М.В. (доверенность от 17.03.2014), от ответчика – муниципального образования городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) – Морозовой Ю.В. (доверенность от 27.12.2014), третьих лиц: управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань,                                    ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) – Морозовой Ю.В. (доверенность от 24.02.2013), общества с ограниченной ответственностью «ЭКОТВОРОГ» (г. Рязань,                                    ОГРН 1026200959762, ИНН 6228045578) – Сокурова М.В. (доверенность от 27.06.204), в отсутствие представителя третьего лица – финансово-казначейского управления администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1036238003625, ИНН 6231007879), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом посредством видеоконференц-связи, апелляционную жалобу муниципального образования городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2014 по делу                    А54-4350/2013 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Вижема» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, администрация) о признании недействительным пункта 6.2 договора № 20/1-13-20 купли-продажи муниципального имущества от 12.03.2013 и взыскании с муниципального образования – городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани за счет казны муниципального образования – городской округ город Рязань неосновательного обогащения в сумме                    193 828 рублей 41 копейки, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 241 рубля 91 копейки (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, общество с ограниченной ответственностью «ЭКОТВОРОГ», финансово-казначейское управление администрации города Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2014 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что общество с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и до государственной регистрации перехода права собственности на него вносило арендные платежи по договору аренды, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

           Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

           В отзыве на апелляционную жалобу истец, опровергая изложенные в ней доводы, считает решение суда законным и обоснованным.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, 26.05.2004 между управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1552004, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) часть здания лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, 18 на основании постановления главы администрации от 25.05.2004 № 2042, решения УМИ от 26.05.2004 № 01-010/0226 под офис и склад.

           Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 238,6 кв. м, в том числе: основная 198,5 кв. м, вспомогательная – 40,1 кв. м (пункты 1.1, 1.2.2 договора).

           В соответствии с пунктом 1.3 договора срок действия договора составил с 26.05.2004 по 25.05.2024.

           Пунктом 6.5 договора стороны согласовали, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

          Дополнительным соглашением от 19.02.2010 в пункты 1.1, 1.2.2 договора аренды были внесены изменения, изложив их в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н2, лит. А, (поз. 1 – 7 на поэтажном плане первого этажа от 23.11.2009), расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, 18, на основании постановления главы администрации г. Рязани от 25.05.2004 № 2042, решений УМИ от 26.05.2004                         № 01-010/0226, от 08.08.2005 № 01-010/0359, от 19.07.2007 № 01-10/0276, от 28.09.2009                     № 01-10/203, от 17.02.2010 № 01-10/26, под производство мебели». Пункт 1.2.2. «Общая площадь – 229,4 кв. м, в том числе: основная площадь 199,4 кв. м, вспомогательная площадь – 30,0 кв. м».

           ООО «ЭКОТВОРОГ» по поручению истца с целью погашения задолженности перед обществом по договору на оказание маркетинговых услуг от 05.02.2010 № 1в размере                280 000 тысяч рублей приняло на себя обязательства по уплате арендной платы по договору аренды № 1552004.

           Указанное обстоятельство подтверждается письмами истца от 12.05.2010 № 1,   ООО «ЭКОТВОРОГ» от 21.05.2010 № 28 и от 13.07.2010 № 36.

            В письме от 31.08.2010 № 10/4-13/1614 администрация сообщила, что не возражает по вопросу оплаты ООО «ЭКОТВОРОГ» арендных платежей по договору № 1552004 за ООО «Вижема».

           Таким образом, ООО «ЭКОТВОРОГ» вносило арендную плату по договору аренды № 1552004 по поручению арендатора и с согласия арендодателя – администрации.

            В порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008  № 159-ФЗ (далее – Закон № 159-ФЗ), ответчиком в адрес истца 28.12.2010 был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н2 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18.

           При заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения у сторон возникли разногласия, которые были переданы на разрешение Арбитражного суда Рязанской области.

           Решением Арбитражного суда Рязанской области по делу № А54-700/2011 урегулированы разногласия между обществом и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение Н2, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью                  229,4 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18, реестровый номер 188134.

           Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением по делу № А54-700/2011 от 08.11.2011 № 181/11, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «РОНЭКС», и составляет 1 891 336 рублей 75 копеек без НДС».

          Пункт 2.2 исключен.

          Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: «Продавец представляет Покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пунктом 2.1 договора (в дальнейшем – основной долг) в течение пяти лет с момента подписания сторонами настоящего договора».

          Пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 31 522 рубля 27 копеек (последний платеж – 31 522 рубля 82 копейки) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

           Решение суда по делу № А54-700/2011 вступило в законную силу 13.01.2012.

           Общество обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к администрации о признании незаконным бездействия, выразившегося в неподписании договора купли-продажи муниципального имущества, нежилого помещения Н2, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 229,4 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу:                        г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18, и об обязании подписать договор купли-продажи муниципального имущества на условиях, определенных решением суда по делу                                   от 12.12.2011 № А54-700/2011, в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения, обязании ответчика обратиться в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением о регистрации перехода права собственности в течение 5 дней с момента подписания договора купли-продажи муниципального имущества. Указанное заявление принято к производству суда, делу присвоен № А54-5537/2012.

           Определением Арбитражного суда Рязанской области от 25.12.2012 производство по делу № А54-5537/2012 прекращено, поскольку истец заявил об отказе от заявленных требований, в связи с тем, что ответчик в добровольном порядке до вынесения судебного акта удовлетворил их.

          В связи с этим 12.03.2013 стороны подписали договор купли-продажи нежилого помещения Н2, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 229,4 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18, реестровый номер 188134.

           Переход права на указанное имущество от администрации к обществу зарегистрирован 04.04.2013.

           Пунктом 6.2 договора купли-продажи установлено, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое по договору имущество прекращается действие договора аренды недвижимого имущества от 26.05.2004                                № 1552004, заключенного с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани.

          Общество, ссылаясь на ничтожность пункта 6.2 договора купли-продажи муниципального имущества от 12.03.2013 № 20/1-13-20, указывая на то, что в спорный период оно вносило арендную плату по прекращенному договору аренды, а полученные ответчиком денежные средства являются его неосновательным обогащением, обратилось в арбитражный суд с иском.

            Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции признал требования истца правомерными.

           Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

           В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

           В данном случае правоотношения сторон возникли из договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного на основании  Закона № 159-ФЗ.

            Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подле-жит государственной регистрации.

           По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

           В соответствии со статьями 130, 131 и 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

           Статьями 551 и 556 ГК РФ предусмотрено, что в рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

           Таким образом, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

           В силу статьи 614 ГК РФ обязанностью арендатора является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

           В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснено, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

          Абзацем 3 пункта 6 Постановления № 73 установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, следует учитывать, что, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества