Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2014 по делу n А54-5201/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается, по ходатайству истца определением от 14.05.2013 в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту Наврузову Наврузали Абдурашидовичу.

Согласно экспертному заключению от 22.01.2014 № 1418 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18.06.2013 без учета НДС составила                                       5 110 тыс. рублей.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы от 22.01.2014 № 1418, проведенной Наврузовым Н. А.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на невозможность применения экспертом коэффициентов для корректировки из постановления правительства Рязанской области от 25.02.2005 № 37 «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области» и необходимость анализа вышеуказанного постановления  на соответствие текущим рыночным ценам, не принимается во внимание апелляционным судом,  поскольку такое мнение не основано на положениях действующего законодательства в области оценочной деятельности. 

Довод ответчика, изложенный в жалобе, о неправомерном использовании экспертом различных данных, информации и других экспертных оценок отклоняется в силу следующего.

При расчете физического износа эксперт использовал сведения из технического паспорта БТИ, которые в дальнейшем были им перепроверены экспертным путем, показавшим их соответствие друг другу.

Утверждение ответчика о непроверяемости информации, использованной экспертом, не соответствует действительности, так как по каждому источнику в экспертном заключении есть ссылки на контактный телефон либо адрес страницы в Интернете, а также на использованную литературу, имеющуюся в свободном доступе.

Не соглашаясь с отдельными выводами эксперта (например, ущербность местоположения объекта), ответчик не приводит каких-либо доказательств необоснованности расчетов эксперта с использованием рыночных аналогов, примененных методик оценки, влекущих изменения в итоговой цене выкупаемого имущества.

Указывая на ущербность местоположения спорного объекта,  эксперт в заключении анализирует и ссылается на низкий пешеходный трафик, отсутствие парковки, боковой характер улица и другие факторы.

В заключении экспертом приведен анализ местоположения объекта и условий его функционирования.

Мнение эксперта о том, что разница в цене при осуществлении торговли для  цокольных помещений и помещений на 1 этаже не существенная, не опровергнуто ответчиком. Оценка уровня ликвидности осуществлена экспертом экспертным путем, что не противоречит законодательству.

Вывод о низкой рентабельности объекта также основан на расчете, произведенном   экспертом, и не оспорен ответчиком.

Ссылка ответчика на то, что эксперт при расчете расходов арендодателя в доходном подходе необоснованно отнес расходы на содержание помещения к его расходам, подлежит отклонению с учетом того, что в г. Рязани действуют единые тарифы на коммунальные услуги, а значит, отсутствуют какие-либо обоснованные доводы не принимать расчет эксперта.

Ссылка на то, что эксперт использовал при расчетах данные об использовании истцом упрощенной системы налогообложения, не принимается во внимание, поскольку применение общего режима налогообложения увеличит расходы, что значительно снизит стоимость объекта не в интересах ответчика, о чем были даны разъяснения экспертом в судебном заседании суда первой инстанции (сл. аудиозапись).

Довод  о том, что экспертом не учтены возможные ремонтные работы выкупаемого помещения, отклоняется ввиду того, что довод носит предположительный характер, не подтвержден надлежащими доказательствами  

Апелляционный суд отмечает, что в основном доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с результатами проведенной оценки, однако субъективная позиция администрации относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Согласно пунктам 7 и 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

Экспертом осмотрены все основные конструктивные элементы здания, такие как: фундамент, стены, перекрытия, кровля, отделочные работы, системы коммуникаций и т.д.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года и сведения о которых содержатся в открытых источниках. Кроме того, все аналоги, принятые для расчетов, относятся к торговым помещениям, к числу которых относится и спорное помещение.

Помещения, предназначенные для торговой деятельности, также анализировались экспертами в рамках сравнительного подхода.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

 Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО № 1 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения Наврузова Н.А. от 22.01.2014           № 1418 требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от  22.01.2014 № 1418, проверяемы, обоснованы, базируются, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

           Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

           При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

           Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.05.2014 по делу № А54-5201/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                   Л.А Капустина 

                                                                                                                   Е.В. Рыжова