Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2014 по делу n А54-5201/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

11 августа 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А54-5201/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  11.08.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Илюхиной Е.Е., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Ландшафт – 1» (г. Рязань,                                 ОГРН 1026201265903, ИНН 6231055720) – Кивва А.Г. (доверенность от 12.11.2013), в отсутствие представителя ответчика – администрации города Рязани (г. Рязань,                       ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), третьих лиц: Рязанской городской Думы                        (г. Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057), управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань,                                       ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486), индивидуального предпринимателя                     Шевченко Марины Анатольевны (г. Рязань, ОГРНИП 311623026600016), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.05.2014 по делу № А54-5201/2013 (судья Сельдимирова В.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Ландшафт-1» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, реестровый номер 51357, и принятии пункта 2.1 и абзаца 1 пункта 2.3 договора в редакции истца, а именно:

– пункт 2.1. «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 14.09.2013 № 4563, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 5 759 тыс. рублей (НДС не облагается)».

– абзац 1 пункта 2.3 «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 159 972 рубля 22 копейки (последний платеж 159 972 рубля 30 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

Определением от 20.11.2013 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой суд поручил индивидуальному предпринимателю Наврузову Наврузали Абдурашидовичу.

В материалы дела 27.01.2014 от эксперта Наврузова Н.А. поступило экспертное заключение от 22.01.2014 № 1418.  

Определением суда от 30.01.2014 производство по делу было возобновлено.

Истец с учетом экспертного заключения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд урегулировать возникшие между обществом и администрацией разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 166, 5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань,                         ул. Вокзальная, д. 101, реестровый номер 51357, а именно:

– пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 5 110 тыс. рублей (НДС не облагается)»;

– абзац 1 пункта 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 141 944 рубля 44 копейки (последний платеж – 141 944 рубля 60 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.05.2014 исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия между обществом и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101.

Суд решил пункты 2.1, абзац 1 пункта 2.3 договора изложить в следующей редакции:

– «пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору устанавливается в размере рыночной стоимости имущества и составляет 5 110 тыс. рублей (НДС не облагается)»;

– «абзац 1 пункта 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 141 944 рубля 44 копейки (последний платеж – 141 944 рубля 60 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

           Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта Наврузова Н.А. от 22.01.2014 № 1418, поскольку экспертом применены ненадлежащие методы оценки.

           В отзыве на апелляционную жалобу, не соглашаясь с изложенными в ней доводами, истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, общество по договору аренды от 02.12.2003 № 2622003, заключенному с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, арендует нежилое помещение Н2 лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, под магазин «Цветы» и реализацию промышленных товаров.

           Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.06.2004 сер. 62-МГ № 115738.

           Истец 18.06.2013 обратился в управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, арендуемого по договору аренды от 02.12.2003 № 2622003.

           Решением Рязанской городской Думы от 21.08.2013 № 263-I утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения – выкуп обществом с ограниченной ответственностью «Ландшафт-1» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

           Письмом от 30.08.2013 № 01-72/2365 управление направило в адрес общества проект договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого истец приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, нежилое помещение Н2, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 166,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань,                                   ул. Вокзальная, д. 101, реестровый номер 51357, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости                      от 19.07.2013 № 07-13/15р, выполненным индивидуальным предпринимателем     Шевченко Мариной Анатольевной, и составляющей 8 889 712 рублей (НДС не облагается).

           Общество, не согласившись с редакцией пунктов 2.1 и 2.3 договора в части определения рыночной стоимости имущества, письмом от 24.09.2013 № 1380 направило в адрес администрации протокол разногласий к договору, предложив следующую редакцию пунктов 2.1 и 2.3 договора:

– пункт 2.1. «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 14.09.2013 № 4563, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 5 759 тыс. рублей (НДС не облагается)»;

– абзац 1 пункта 2.3. «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 159 972 рубля 22 копейки (последний платеж 159 972 рубля 30 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

           Письмом от 04.10.2013 № 01-68/8811 администрация отклонила протокол разногласий, предложив обществу заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений, и повторно направила проект договора.

          Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 5 110 тыс. рублей (НДС не облагается).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                      ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                              «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон                                 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона № 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, общество является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 30.08.2013 № 01-72/2365 с предложением о заключении договора купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества определялась на основании отчета об определении рыночной стоимости от 19.07.2013 № 07-13/15р, выполненным индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной, и составила                   8 889 712 рублей (НДС не облагается).

Истцом, в свою очередь, в материалы дела представлен отчет от 14.09.2013 № 4563, выполненный оценщиком Тимаковым Михаилом Николаевичем, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 5 759 тыс. рублей (НДС не облагается).

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – письмо ВАС РФ № 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное