Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 по делу n А09-3666/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

15 июля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело №  А09-3666/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  08.07.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  15.07.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Премиум проект» на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.04.2014 по делу № А09-3666/2013 (судья Калмыкова О.В.), установил следующее.

Управление имущественных отношений Брянской области (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум проект» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 18.05.2011 № 2309 находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в размере 3 781 765 руб. 09 коп., в том числе                3 508 553 руб. 28 коп. арендной платы, 273 211 руб. 81коп. пени за просрочку арендных платежей.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Премиум проект» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Указывает на то, что  земельный участок был предоставлен с недостатками, поскольку  для его целевого использования необходимо проведение работ по его вертикальной планировке. Обращает внимание на то, что  общество  просило управление  уменьшить арендную плату, при этом   непредъявление соответствующих  требований в судебном порядке, по мнению заявителя,  не может препятствовать в реализации арендатором прав, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.  Ссылается на отсутствие в аукционной документации  сведений о необходимости  проведения работ по вертикальной планировке участка.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Премиум проект» (арендатор) заключен договор аренды от 18.05.2011 № 2309 находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям п. 2.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок находящийся в собственности Брянской области: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна,                   ул. Флотская; площадь участка 164 537 кв. м; кадастровый номер земельного участка – 32:28:0015301:25; из земель населенных пунктов  для комплексного основания в целях жилищного строительства в соответствии в видом разрешенного использования участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Пунктом 3.1 договора стороны установили срок аренды с 18.05.2011 по 27.03.2020.

Договор прошел регистрацию в установленном законе порядке 06.07.2011.                  

На основании акта приема-передачи от 18.05.2011 земельный участок передан обществу (т. 1, л. д. 17).

Между сторонами договора подписано дополнительное соглашение от 11.04.2012, в соответствии с которым площадь земельного участка, предоставленного в аренду, составляет 132 518 кв. м (т. 1, л. д. 23-28).

Дополнительное соглашение прошло регистрацию в Росреестре по Брянской области 11.05.2012, присвоен регистрационный номер 32-32-01/014/2012-453.

Между сторонами договора подписано дополнительное соглашение от 18.06.2012     № 2,  в соответствии с которым площадь земельного участка, предоставленного в аренду, составляет 154 966 кв. м (т. 1, л. д. 29-31).

Дополнительное соглашение прошло регистрацию в Росреестре по Брянской области 27.06.2012, присвоен регистрационный номер 32-32-01/005/2012-048.

Согласно разделу 4 договора размер  арендной платы за 1 кв. м в год составляет                15 руб. 94 коп. Порядок ее изменения определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, что закреплено в п. 4.4 договора аренды от 18.05.2011                   № 2309.

В соответствии с п. 4.6 договора аренды в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы.

Так как обязанность по своевременному внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнялась, за период с 18.05.2011 по 31.03.2013 за ним образовалась задолженность в сумме 3 508 553 руб. 28 коп., а также ему начислены пени в размере 273 211 руб. 81 коп.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 09.04.2013 № 52-5433 о погашении задолженности по арендной плате и пени в добровольном порядке (т. 1, л. д. 7,8).

Поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом обязанности по договору аренды, оставил претензию управления без удовлетворения, истец обратился в     арбитражный суд с иском о взыскании задолженности в общей сумме 3 781 765 руб.                09   коп.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции верно исходил из того, что отношения сторон в данном случае регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (параграфом 1 главы 34 «Общие положения об аренде») (далее – ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки за исключением указанных в  п. 4 ст. 27 ЗК РФ могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно     статье     606     ГК     РФ     по   договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено в п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Факт передачи земельного участка ООО «Премиум проект» подтверждается актом приема-передачи от 18.05.2011.

Наличие у ответчика задолженности перед истцом в размере 3 508 553 руб. 28   коп. подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Доказательств внесения арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды от 18.05.2011 № 2309 за период с 18.05.2011 по 31.03.2013 ООО «Премиум проект» не представило.

Предъявленный истцом расчет задолженности ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции ответчиком не оспорен. Доводов о неправильности расчета обществом не заявлено. Расчет арендной платы судом проверен и признан правильным.

При таких обстоятельствах, поскольку доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате с 18.05.2011 по 31.03.2013 в размере 3 508 553 руб. 28 коп. арендной платы является обоснованным.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Заключая спорный договор, стороны в пункте 4.6 договора установили ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки, за каждый календарный день от суммы задолженности.

В соответствии с расчетом, представленным истцом, сумма неустойки по состоянию на 23.04.2014 составляет 273 211 руб. 81 коп. Указанный расчет проверен судом и признан правильным. Возражений по расчету не заявлено, контррасчета не представлено.  О несоразмерности неустойки и ее снижении по правилам статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

Возражая против  требований управления, общество сослалось на то, что  не имело возможности использования земельного  участка ввиду наличия у него недостатков. В качестве  таких недостатков  общество указывает  на невозможность использования  земельного участка в целях строительства без предварительного проведения работ по вертикальной планировке. Поскольку указанные работы привели к возникновению  у арендатора дополнительных расходов,  общество считает, что  арендная плата подлежит уменьшению по правилам статьи 612 ГК РФ.

Апелляционный суд отклоняет указанный довод жалобы на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 ГК РФ).

Из материалов дела видно,  что земельный участок предоставлялся обществу по результатам аукциона для комплексного освоения в  целях жилищного строительства.

Согласно статье 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Порядок предоставления  земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства урегулирован статьей 30.2 ЗК РФ.

Исходя из положений указанной материальной нормы,  комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает осуществление  трех видов деятельности: 1) подготовку документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка, к которой  относится  проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план (статья 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации); 2) строительство на этом участке объектов инженерной инфраструктуры – сетей инженерно-технического обеспечения (системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, сооружения связи и т.д.); 3) строительство жилых и иных объектов.

В императивном порядке установлена единственная возможная форма торгов в случае предоставления земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства –  аукцион, проведение которого подчиняется специальным правилам статьи  38.2 ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ с учетом положений настоящей статьи.

В извещении о проведении аукциона должны быть указаны, помимо прочего, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка, что установлено в подпункте 1 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.

Извещение о проведении  аукциона  по продаже права на заключение договора аренды земельных участков содержит полную и необходимую информацию о предмете аукциона, а также характеристики земельных участков, предлагаемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В нем, в частности, указано и на расположение  участков в пойме реки Десна, что при должной степени заботливости и осмотрительности, с учетом порядка предоставления и целевого назначения участка, свидетельствует о том, что общество не могло не знать о необходимости проведения определенных работ в процессе  освоения земельных участков. 

По смыслу статьи 30.2 ЗК РФ осуществление жилищного строительства возможно лишь после проведения подготовительных