Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2014 по делу n А54-3541/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела и установлено судом, основанием для отказа заявителя в государственной регистрации права собственности на спорный объект послужило отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объект административно-бытовой корпус, расположенный по адресу: Рязанская область, Ряжский район, с. Журавинка и непредставление в Ряжский отдел Управления Росреестра по Рязанской области заявления о государственной регистрации и документов, устанавливающих или подтверждающих права продавца.

Арбитражным судом установлено, что 03.01.2004 между администрацией муниципального образования - Ряжский район Рязанской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ряжская передвижная механизированная колонна № 3» (Арендатор) заключен договор № 26 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет согласно постановлению главы Ряжского района от 17.11.2003 № 823, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 62:14:002 02 01:0001,                    площадью 17334 квадратных метра, с категорией земель: земли поселений, с целью его предоставления для промышленных нужд, расположенный по адресу: Ряжский район, село Журавинка, улица Заречье, дом 30а, именуемый в дальнейшем Участок. Границы Участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане Участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Договор заключается сроком на 10 лет с 01.01.2004 по 31.12.2013.

Право, за регистрацией которого обратился заявитель, возникло из договора  купли-продажи от 18.12.2005, заключенного между ЗАО «ПМК-3» (Продавец) и                       ООО «Ряжская ПМК-3» (Покупатель), а также передаточного акта от 18.12.2005.

Пунктом 1.1., 1.2. данного договора предусмотрено, что Продавец продает, а Покупатель принимает и оплачивает здание административно бытового корпуса, назначением – нежилое, лит. А, общей площадью 167,8 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 17334 кв. м с кадастровым номером 62:14:002 02 01:01 (при условной системе координат), расположенным по адресу ориентира: Рязанская область, Ряжский район, ул. Заречье, д. 30 а, участок расположен в 4 км по направлению на север     от ориентира. Отчуждаемое здание административно бытового корпуса принадлежит Продавцу на праве собственности на основании регистрационного удостоверения № 1895, выданного 04.12.1994 Ряжским БТИ Рязанской области (пункты 1.1., 1.2. договора купли-продажи здания от 18.12.2005).

По взаимному соглашению стороны определили, что цена отчуждаемого недвижимого имущества составляет 6 000 руб. (пункт 2.1. указанного договора).

По передаточному акту от 18.12.2005 ЗАО «ПМК-3» (Продавец) передал, а           ООО «Ряжская ПМК-3» (Покупатель) принял в собственность здание административно-бытового корпуса, назначением – нежилое, лит. А, общей площадью 167,8 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 17334 кв. м с кадастровым                    номером 62:14:00202 01: 01 (при условной системе координат), расположенным по адресу ориентира: Рязанская область, Ряжский район, ул. Заречье, д. 30 а, участок расположен                 в 4 км по направлению на север от ориентира в исправном и пригодном для целей его использования состоянии. Также в данном акте отмечено, что расчет между сторонами произведен полностью. Каких-либо имущественных претензий стороны друг к другу не имеют.

С момента получения имущества заявитель фактически владеет и открыто пользуется спорным объектом, несет бремя его содержания, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств обратного в материалы настоящего дела не содержат.

Как и не содержат доказательств наличия правопритязаний третьих лиц, в том числе ООО «Дорстрой-ИНВЕСТ» на указанный объект недвижимости.

29.12.2005 вышеназванные стороны заключили соглашение о зачете взаимных платежей № 12, по условиям которого ООО «Ряжская ПМК-3» засчитало ЗАО «ПМК-3» денежные средства в сумме 443 603 рублей 54 копеек, в счет уменьшения платежей за выполнение работы за декабрь месяц по содержанию автодорог в указанному сумме по договору купли-продажи  от 18.12.2005 – 6 000 рублей.

Представитель заявителя в судебном заседании по указанному соглашению о зачете взаимных платежей пояснил, что указанное соглашение содержит обязательства сторон, как относящиеся к договору купли-продажи от 18.12.2005, так и основанные на обязательствах других взаимоотношениях сторон. ООО «Ряжская ПМК-3» заключало с Рязанским областным управлением дорожного хозяйства государственный контракт           № 2-6 на содержание автомобильных дорог общего пользования от 01.04.2003, а также с ЗАО «ПМК-3» заключало субконтракт на содержание автомобильных дорог общего пользования от 01.04.2003, по которому ЗАО поручалось выполнить соответствующие работы, а ООО «Ряжская ПМК-3» обязывалось их оплатить. По факту выполнения работ ежемесячно составлялись реестры на эти работы. Выполнение работ оформлялось соответствующими унифицированными формами КС-2 и КС-3, на основании которых Рязанское ОУДХ осуществляло оплату ООО «Ряжская ПМК-3» за выполненные по государственному контракту работы, а ООО «Ряжская ПМК-3», в свою очередь производило расчеты с субподрядчиком ЗАО «МПК-3». В 2004-2005 годах ЗАО «ПМК-3» являлось исполнителем выполнения строительно-монтажных работ для ООО «Ряжской ПМК-3». У ЗАО «ПМК-3» на тот период была картотека в обслуживающем его отделении Сбербанка № 2619 в г. Ряжске. (ОСБ № 2619 г. Ряжск). Согласно, заключенным договорам субподряда, ООО «Ряжская ПМК-3» перечисляло за ЗАО «ПМК-3» деньги по счетам, за полученные услуги от сторонних организаций, в счет выполнения ЗАО «ПМК-3» подрядных строительно-монтажных работ для ООО "Ряжская ПМК-3", которая являлась основным Подрядчиком у областного управления дорожного хозяйства Рязанской области. Для расчетов между организациями в конце каждого месяца делалось дополнительное соглашение о зачете взаимных платежей, в нашем случае: соглашение о зачете взаимных платежей от 29.12.2005 № 12, куда прикладывался реестр оплаченных платежных поручений ООО «Ряжская ПМК-3» за услуги, полученные ЗАО «ПМК-3» в данном месяцев, в пределах, имеющихся средств у ООО «Ряжская ПМК-3». В приказе            от 06.06.1988 года № 2 изложено решение о создании механизированной колонны № 3 проектно-строительного объединения «Рязаньдорстой» Минводхоза СССР. Оплата по договору купли-продажи от 18.12.2005 была включена в соглашение о зачете взаимных платежей от 29.12.2005 № 12. В подтверждение данных доводов представителем заявителем представлены в материалы настоящего дела документы (в том числе: субконтракт на выполнение дорожных работ от мая 2005 года; субконтракт на выполнение дорожных работ от августа 2005 года; договор субподряда № 5 на приведение в нормативное состояние проезжей части улично-дорожной сети для проезда транзитного транспорта; приказ проектно-строительного объединения «Рязаньдорстрой» Минводхоза СССР от 06.06.19988 № 2; справки о стоимости выполненных работ за декабрь 2005 года и др.). С декабря 2005 года спорное здание числится на балансе заявителя и отражается в списке основных средств к балансу (бухгалтерский баланс на 31.12.2005; расшифровка к реестру объектов недвижимого имущества, находящегося на балансе ООО «Ряжская ПМК-3»).

Заявитель указал, что право собственности продавца ЗАО «ПМК-3» на данный объект недвижимости подтверждается представленным в материалы настоящего дела дубликатом регистрационного удостоверения Ряжского отделения Рязанского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 14.12.2005 № 1454, выданного взамен утраченного регистрационного удостоверения Ряжского бюро технической инвентаризации                         от 04.12.1994 № 1895 следует, что здание – административно-бытовой корпус, село Журавинка, Ряжского района Рязанской области зарегистрировано по праву за акционерным обществом закрытого типа ПМК-3, общей площадью 167,8 кв.м. (основание Постановление главы администрации Ряжского района Рязанской области от 23.02.1994 № 55).

Что касается, отсутствия в едином государственное реестре прав записи о государственной регистрации права собственности ЗАО «ПМК-3» на спорный объект недвижимости, то следует признать, что данное обстоятельство не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

Согласно архивной справке архивного отдела администрации муниципального образования Ряжский муниципальный район Рязанской области от 31.10.2013 № 411 передвижная механизированная колонна № 3 создана на основании Приказа проектно-строительного объединения «Рязаньдорстрой» Минвохоза СССР от 06.07.1988 № 2. На основании Приказа ПСО «Рязаньдорстрой» от 06.06.1990 № 9 Передвижная механизированная колонна № 3 реорганизована в Арендный коллектив ПМК-3 арендного предприятия ПСО «Рязаньдорстрой». На основании Постановления главы администрации Ряжского района Рязанской области от 23.02.1994 № 55 Арендный коллектив ПМК-3 переименован в акционерное общество закрытого типа (АОЗТ) ПМК-3. На основании Постановления главы администрации Ряжского района Рязанской области от 09.08.1999 № 456 АОЗТ ПМК-3 переименовано в закрытое акционерное общество (ЗАО) ПМК-3.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2006 по                           делу № А54-1721/2006 ЗАО «ПМК-3» признано банкротом.

Из выписки из единого государственного реестра юридических лиц от 11.02.2013 № 2645/385 представленной в материалы настоящего дела следует, что внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности закрытого акционерного общества «ПМК-3», в связи с его ликвидацией вследствие банкротства. Дата прекращения деятельности закрытого акционерного общества «ПМК-3» – 30.10.2008.

Поскольку ЗАО «ПМК-3» было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи здания от 18.12.2005 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на объект недвижимости, у ответчика отсутствовали основания, предусмотренные статьей 20 Закона № 122-ФЗ для отказа в государственной регистрации права.

Таким образом, право собственности на спорный объект недвижимости у           продавца – ЗАО «ПМК-3» возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

Из пояснений Микеровой Елены Сергеевны, допрошенной в качестве свидетеля в судебном заседании суда первой следует, что она не исключала, что заявитель мог представлять копию дубликата регистрационного удостоверения. Однако она по прошествии времени не помнит какие документы возвращала заявителю. Считает, что общество могло повторно представить спорный документ после приостановления регистрационных действий.

Исходя из вышеизложенного довод апелляционной жалобы, о том, что исследованные судом документы в ходе рассмотрения дела являются недопустимыми доказательствами, так как не исследовались регистратором при проведении правовой экспертизы отклоняется.

Как указывает заявитель, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанному договору, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности заявитель не может по не зависящим               от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В порядке статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора. 

Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Закона № 122-ФЗ закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации. 

Диспозицией нормы статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы. 

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона № 122-ФЗ имущество и сделок с ним» его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. 

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника – АОЗТ «ПМК-3» по вышеуказанному договору,