Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу n А09-9310/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

названной статьи направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях. При этом указание в данной статье на необходимость соответствия условий договора аренды, заключаемого с субарендатором, условиям прекращенного договора аренды свидетельствует о том, что фактически в отношениях по использованию сданного в аренду имущества происходит только замена арендатора при сохранении всех ранее определенных условий пользования. В то же время право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено только субарендатору.

Проанализировав вышеназванные нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в данном случае субарендатор - ОАО «Инвентор» имело право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.08.2012, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды № 25 от 19.07.2012.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда области о том, что указанный договор заключен с согласия арендодателя и с разрешения представителя собственника имущества, порядок перемены лиц в обязательстве не нарушен, при этом заключение нового договора аренды произведено не было, сделка перенайма заключена в рамках основных арендных обязательств, существенные условия договора аренды остались неизменны, в связи с чем, что оснований считать ОАО «Инвентор» нарушившим положения Закона о конкуренции не имеется.

Суд правомерно отклонил довод истца о том, что спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом области,  срок договора аренды № 46 от 11.10.2012, подписанного между ГУП «Брянскоблстройэксплуатация» и ОАО «Инвентор», установлен сторонами с 01.09.2012 по 30.06.2017.

Поскольку спорный договор аренды подписан сторонами на срок более года (с 01.09.2012 по 30.06.2017), следовательно, данный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Пунктом 2.3.1. договора аренды № 46 от 11.10.2012 обязанность зарегистрировать договор аренды в месячный срок с момента его подписания была возложена на арендатора - ОАО «Инвентор».

Однако, до настоящего времени договор аренды № 46 от 11.10.2012 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с пунктом 15 Постановления от 17.11.2011 № 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Исходя из анализа указанных норм права основанием для возникновения двухсторонней, возмездной сделки является сформированная воля двух субъектов правоотношений объединенная единым предметом и направленная на совместное приобретение гражданских прав, реализация которых обусловлена конкретными действиями каждой из сторон, характеризующие исполнение принятых ими обязательств и как следствие достижение имущественного интереса участниками сделки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с таким выводом суда области.

Как установлено судом первой инстанции, между сторонами отсутствуют разногласия относительно толкования и исполнения условий договора аренды № 46 от 11.10.2012, которые были сформированы на основе автономной воли сторон.

Договор аренды №46 от 11.10.2012 исполнялся сторонами, ОАО «Инвентор» вносило арендную плату в размере, согласованном сторонами в договоре.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы добросовестных третьих лиц (в частности, до государственной регистрации договора у арендатора не возникает право следования (статья 617 ГК РФ) и преимущественное право заключения договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях спорного договора, истец принял на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, если это не противоречит правам и законным интересам добросовестных третьих лиц.

Суд области правильно указал, что если это не затронет прав названных третьих лиц, до окончания определенного договором срока пользования ответчик вправе занимать административное здание, внося за него плату, установленную договором.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда области, что поскольку стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды № 46 от 11.10.2012, разногласий в отношении объекта аренды у контрагентов не возникало, договор исполнялся, истец не вправе ссылаться на его незаключенность.

Также правомерно отклонена позиция истца на незаключенность договора субаренды № 26 от 15.10.2012, подписанного между ОАО «Инвентор» и ИП Алексеенковым А.В., со ссылкой на то, что он не мог быть заключен без проведения процедуры торгов.

Оценив положения пп. 16 п. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ суд области правильно указал, что по смыслу данной нормы заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Согалсно пункта 1.7. договора аренды № 46 от 11.10.2012, арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду арендатором только с разрешения арендодателя и собственника.

Из материалов дела следует, что административное здание площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88, первоначально было передано в аренду по результатам проведения торгов в форме открытого аукциона.

Как установлено судом области, истец, обращаясь в Управление имущественных отношений Брянской области с просьбой согласовать заключение договоров долгосрочной аренды областного недвижимого имущества, заключаемых путем проведения торгов в форме открытого аукциона, просил рассмотреть вопрос о возможности предоставления арендованного имущества в пользование третьим лицам.

В письме Управления имущественных отношений Брянской области от 29.03.2012 последнее дало согласие на передачу имущества в субаренду. При этом Управление имущественных отношений Брянской области не сделало оговорок в отношении срока субаренды.

В извещении о проведении торгов №050412/0068626/01 указаны все существенные условия будущего договора аренды, в том числе право на заключение договора субаренды.

Из вышеизложенного суд области пришел к правильному выводу, что арендодатель изначально выразил свое согласие на передачу спорного имущества в субаренду.

Следует согласиться с судом области, что если арендодатель дал согласие на передачу имущества в субаренду, не оговорив при этом предельного срока («генеральное согласие»), то арендатор вправе заключать (возобновлять) договор субаренды в пределах срока договора аренды без получения дополнительного согласия арендодателя.

Таким образом указанное согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды.

Из материалов дела усматривается, что согласно письму ГУП «Брянскоблстройэксплуатация» от 12.10.2012 предприятие не возражает против сдачи арендатором (ОАО «Инвентор») в субаренду третьим лицам указанного помещения на условиях договора аренды (т.1 л.д.62).

Таким образом, суд области пришел к правильному выводу, что спорное имущество было передано в субаренду с согласия арендодателя в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 615 ГК РФ и условиями договора аренды.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Из правового смысла изложенных нормативных положений следует, что определение размера арендной платы в договоре субаренды является правом сторон договора субаренды, не может быть связано с наличием у арендатора обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы и, с учетом абзаца 2 ст. 606 Гражданского кодекса РФ, не относится к компетенции арендодателя.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод истца о том, что разница между арендной платой, установленной по договору субаренды № 26 от 15.10.2012, и арендной платой, предусмотренной договором аренды №46 от 11.10.2012, является неосновательным обогащением ответчика, как не соответствующему правовому регулированию договоров аренды.

Установив факт проведения в арендованных помещениях реконструкции-перепланировки без получения согласия истца, суд области обоснвоанно удовлетворил исковые требования об обязании ОАО «Инвентор» восстановить несущую стену на первом этаже между помещениями №10 и №11, а также восстановить несущую стену на втором этаже между помещениями №4 и №5 административного здания, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.88.

Удовлетворяя встречные исковые требования ОАО «Инвентор» суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса).

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

При этом указанная норма не устанавливает обязательных условий для обращения с таким требованием в отношении сроков обращения в суд.

Для обоснования обстоятельств уклонения другой стороны от регистрации договора, следует учитывать, имелась ли возможность его регистрации одной его стороной без предоставления необходимых документов и совершения обязательных действий другой стороной договора.

Материалами дела подтверждается,