Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2014 по делу n А09-7104/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Советского района г. Брянска, заключающиеся в отказе от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 30.06.2013 № 33 муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Емлютина, д. 38, общей площадью 82,6 кв. м, являются незаконными и противоречат действующему гражданскому законодательству, которое не допускает односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств, ИП Еськов В.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, исковые требования МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска о признании недействительным договора от 30.06.2013 № 33 купли-продажи нежилого помещения города Брянска субъектам малого и среднего предпринимательства в части раздела 2 (порядок расчетов) основаны на том, что в момент его заключения продавец существенно заблуждался в отношении оценки, проведенной ООО «Городской информационно-земельный центр» в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 82,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Емлютина, д. 38.

По результатам предоставленного продавцу отчёта № 13-191-099-094 об определении рыночной стоимости спорного помещения, выполненного ООО Брянский городской «Центр оценки и консалтинга», его реальная стоимость составляет                                        4 962 000 рублей 00 копеек с учетом НДС.

В связи с этим МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска полагает, что продажа объекта недвижимого имущества по цене 1 322 000 рублей                   (с учетом НДС) вместо  4 962 000 рублей (с учетом НДС) приведет к недополучению предприятием значительной суммы в размере 3 640 000 рублей.

Вступая в дело с самостоятельным требованием о признании договора купли-продажи от 30.06.2013 № 33 недействительным, Брянская городская администрация указала, что собственником имущества МУП «Жилищное хозяйство» Советского района              г. Брянска является муниципальное образование – город Брянск, от имени которого права собственника осуществляет Брянская городская администрация и управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в пределах своей компетенции.

В соответствии с действующим законодательством собственник имущества унитарного предприятия вправе обращаться в суд с исками о признании оспоримой сделки с имуществом унитарного предприятия недействительной, а также с требованием           о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в рамках которых может рассматриваться вопрос о достоверности стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

По мнению Брянской городской администрации, договор купли-продажи                       от 30.06.2013 № 33 был заключен по цене не соответствующей действительной рыночной стоимости, то есть не соответствующей требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а занижение выкупной стоимости находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения влечет за собой не только нарушение норм действующего федерального законодательства и требований эффективного его использования, как основной цели закрепления муниципального имущества за унитарным предприятием, но и причинение ущерба собственнику имущества – муниципальному образованию город Брянск в лице Брянской городской администрации, в части недополучения в бюджет денежных средств, и, как следствие, нарушение его прав и законных интересов.

Таким образом, обращаясь за судебной защитой, МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска и Брянская городская администрация фактически оспаривают рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору купли-продажи от 30.06.2013 № 33.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также – арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ                                       «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту –Закон № 159-ФЗ).

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                    «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке                          не установлено иное.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,                           в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества                в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки                      об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ                                      «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон № 122-ФЗ) предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии со статьей 2 вышеупомянутого Закона государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество              в соответствии с Кодексом.

Исходя из указанных норм, основанием для удовлетворения такого иска является установление нарушения прав истца и факта уклонения продавца от государственной регистрации права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Как следует из материалов дела, на основании решения от 26.06.2013 № 1005 Брянского городского Совета народных депутатов четвертого созыва 30.06.2013 между МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска (продавец) и                                       ИП Еськовым В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи № 33 муниципального нежилого помещения, общей площадью 82,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Емлютина, д. 38 за 1 322 000 рублей. 

Стоимость арендуемого имущества определена на основании отчета                                   № 014/0613/ОЦ по состоянию на 30.06.2013 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

Все существенные условия договора купли-продажи от 30.03.2013 № 33 согласованы сторонами при его заключении. Правомерность заключения договора сторонами не оспаривалась.

Объект был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи                                от 30.06.2013.

Стороны договора 26.07.2013 передали документы в Управление Росреестра по Брянской области для государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости.

Поскольку материалами дела подтверждено, что общество получило по акту приема-передачи спорное имущество, а предприятие уклоняется от государственной регистрации перехода права и права собственности, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Еськова Владимира Александровича о государственной регистрации перехода права собственности к Еськову Владимиру Александровичу на объект недвижимого имущества – нежилое помещение, расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Емлютина, д. 38, общей площадью 82,6 кв. м, этаж подвальный, номер на поэтажном плане II, кадастровый (условный)                                       номер 32-32-01/076/2012-521 на основании договора купли-продажи от 30.06.2013 № 33, заключенного между индивидуальным предпринимателем Еськовым Владимиром Александровичем и муниципальным унитарным предприятием «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска.

В свою очередь, МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска и Брянская городская администрация фактически оспаривают рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору купли-продажи от 30.06.2013 № 33.

Вместе с тем в абзаце 6 пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

С учетом этого суд первой инстанции обоснованно указал, что вопрос                             о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже недвижимого имущества.

Доказательств же наличия спора о цене выкупаемого имущества, переданного на рассмотрение в суд, не представлено.

Материалами дела подтверждается, что покупатель подписал договор купли-продажи без разногласий, в том числе по условию о цене объекта.

В силу абзаца 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения, после заключению договора по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно не установил оснований для изменения договорного условия о цене, указанного в заключенном сторонами договоре, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований                                МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска и Брянской городской администрации.

Отклоняя доводы МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска                       о том, что в момент заключения сторонами договора купли-продажи № 33 (30.06.2013) продавец, в лице МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска заблуждался в отношении обстоятельств, которые он упомянул в разделе 2 (Порядок расчетов) договора купли-продажи № 33, продавая нежилое помещение по цене 1 322 000 рублей                 (с учетом НДС), и, что занижение выкупной стоимости находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения влечет за собой не только нарушение норм действующего федерального законодательства Российской Федерации и требований эффективного его использования как основной цели закрепления