Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по делу n А62-5874/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

30 мая 2014 года

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А62-5874/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  29.05.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Тучковой О.Г. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии от истца – ООО «Ромашка» – Яковлевой Е.С. (директора) и  Бичаевой С.И. (доверенность от 05.05.2014), от ответчика – Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области – Головко О.В. (доверенность от 09.01.2014), рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ромашка» на решение Арбитражного суда Смоленской области                      от 31.01.2014 по делу № А62-5874/2013 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка» (далее – общество) обратилось с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области о признании недействительным прекращения договора аренды от 26.02.2009                 № 670/з (далее – договор   от 26.02.2009 № 670/з) земельного участка площадью 477 кв. м с кадастровым номером 67:27:0014315:37, расположенного по адресу: г. Смоленск, Московское шоссе, рядом с жилым домом № 1-а (далее – земельный участок), признании  его действующим до окончания  строительства здания   универсального магазина, взыскании расходов на оплату юридических услуг в размере 25 тыс. рублей и государственной пошлины в размере  4 тыс. рублей (т. 1, л. д. 4).

Впоследствии общество неоднократно уточняло иск и в окончательном варианте просило признать действующим договор  от 26.02.2009 № 670/з на срок строительства объекта капитального строительства. От требований о признании недействительным прекращения (расторжения) договора аренды земельного участка,  взыскании расходов на оплату юридических услуг в размере 25 тыс. рублей  и государственной пошлины в размере 4 тыс. рублей отказалось (т. 1, л. д. 122, 167, 169;  т. 2, л. д. 23).

Определением от 17.01.2014, протокольным определением от 28.01.2014 уточненные требования и частичный отказ от иска приняты судом (т. 1, л. д. 170, 173; т. 2, л. д. 49).

Требования мотивированы тем, что основания для прекращения (расторжения) договора от 26.02.2009 № 670/з отсутствовали, поскольку обществу продлено разрешение на строительство здания универсального магазина (далее – здание) до 08.05.2014 и строительство его  не окончено. Кроме того, действия департамента свидетельствуют о фактическом продлении арендных отношений.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 31.01.2014 в удовлетворении требований отказано, из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 4 тыс. рублей (т. 2, л. д. 54).

Судебный акт мотивирован тем, что действие договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, правомерно прекращено (19.06.2013) в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  по истечении трехмесячного срока с момента возврата департаменту уведомления о расторжении договора аренды. То обстоятельство, что на земельном участке обществом осуществляется строительство здания, не препятствует его прекращению, так как на момент направления уведомления о прекращении договора аренды (15.02.2013) общество еще не получило разрешения на строительство, а на момент прекращения договора аренды (19.06.2013) общество только приступило к разработке грунта. Суд  первой инстанции отклонил ссылку на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.09.2008 № 4985/08, поскольку указанная в нем правовая позиция сформулирована в отношении иных обстоятельств дела. Довод общества о неполучении уведомления суд во внимание не принял, так как письмо направлено по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (далее –  Единый реестр).

Общество с решением не согласилось, обжаловав его в апелляционную инстанцию, просит решение отменить, требования удовлетворить (т. 2, л. д. 66).  

Заявитель полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку не учтено, что фактически между арендатором и арендодателем сохранились арендные отношения, вытекающие из договора от 26.02.2009 № 670/з, истец исправно вносит арендную плату и не прекратил пользование земельным участком, на котором выполнены строительные работы по возведению здания. Податель жалобы обращает внимание, что признание договора прекратившим действие повлечет для общества невозможность сдачи здания в эксплуатацию. По мнению общества, действия департамента, направленные на прекращение действия договора аренды земельного участка, при наличии разрешения на строительство следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области  в отзыве и дополнении к нему возражает против доводов жалобы, поскольку уведомление о прекращении договора аренды направлено обществу 15.02.2013 (возвращено почтой в связи с неполучением обществом 19.03.2013), соответственно, с 19.06.2013 договор следует признать расторгнутым. Разрешение на строительство получено обществом в период прекращения действия договора аренды, о чем оно не могло не знать. Кроме того, обстоятельствами дела подтверждено, что на момент прекращения арендных отношений общество только приступало к разработке грунта и строительство фактически не осуществляло. Также ответчик обратил внимание на то, что общество, не осуществив строительство в определенный договором срок, несет риск наступления неблагоприятных для себя последствий (т. 2, л. д. 83, 145).

В судебном заседании общество поддержало доводы жалобы и просило учесть, что разрешение на строительство  здания продлено до ноября 2014 года.

Представитель  департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области  просил решение суда оставить без изменения.

Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для её удовлетворения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 26.02.2009 главное земельное управление  Смоленской области (арендодатель) и ООО «Находка»  (арендатор) заключили  договор            № 670/з, согласно  которому для строительства здания последнему предоставлен во временное владение и пользование земельный участок сроком на  три года (договор зарегистрирован 17.04.2009 под номером 67-67-01/012/2009; т. 1, л. д. 62).

На земельный участок 29.04.2009 подготовлен градостроительный план                           № RU 67302000-1166, в который по заявлению общества внесены 19.04.2012 дополнения в части размещения здания (т. 1, л. д. 103, 112).

По договору уступки прав и обязанностей от 29.01.2010 общество получило от               ООО «Находка» права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 26.02.2009 № 670/з (государственная регистрация произведена 19.02.2010; т. 1, л. д. 32).

На основании постановления администрации Смоленской области от 09.12.2008 № 690 «Об органах исполнительной власти Смоленской области» департамент имущественных отношений Смоленской области реорганизован в форме присоединения  к нему Главного земельного управления Смоленской области, с переименованием –департамент имущественных отношений и земельных отношений (далее – департамент).

В соответствии с Положением о департаменте имущественных и земельных отношений Смоленской области, утвержденным постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 № 86, департамент является уполномоченным  органом исполнительной власти в сфере управления и распоряжения государственной  собственностью Смоленской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Общество 20.02.2012 обратилось в департамент с заявлением о продлении срока действия договора  от 26.02.2009 № 670/з на три года, на которое департамент в письме              от 16.05.2012 № 08123/09 сообщил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды  следует считать  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1, л. д. 34, 35).

Разрешение на строительство здания  № RU 67302000-35 со сроком действия до 08.11.2013 общество получило 08.04.2013 и впоследствии продлило его до 08.05.2014, а затем до 08.11.2014.  С целью осуществления строительства обществом заключены договоры на выполнение проектных работ от 24.08.2011  № 27/11, от 29.04.2013 № 29.04/13 на строительство каркаса здания, составлены акты выноса в натуру границ земельного участка от 23.04.2013 и обследования зеленых насаждений от 26.04.2013 (т. 1, л. д. 33, 40,  104, 105, 110, 113; т. 2, л. д. 133).

Предварительно до получения разрешения на строительство общество согласовало исходно-разрешительную  документацию с Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Смоленска, ГЦСИ филиал «Смоленсктелеком», ОАО «Ростелеком», Управлением дорог и благоустройства администрации г. Смоленска,                                          СТС «Смоленскэнерго», ОАО «Смоленскоблгаз», МУП «Смоленсктеплосеть»,                     СМУП «Горводоканал» (т. 2, л. д. 1).

Согласно платежным поручениям от 11.10.2013 № 450, от 09.07.2013 № 25837934,  от 16.04.2013 № 48597, от 10.04.2013 № 13617659 общество уплачивало арендную плату за пользование земельным участком по договору от 26.02.2009 № 670/з (т. 1, л. д. 51 – 54).

В обоснование выполненных работ по строительству здания общество представило акты формы КС-2 от 31.05.2013 № 1, от 07.06.2013 № 2, от 12.07.2013 № 3, от 09.08.2013             № 4, от 08.09.2013 № 5, подтверждающие выполнение работ по оборудованию строительной площадки (с 29.04.2013 по 24.05.2013), по планировке земельного участка (с 31.05.2013 по 06.06.2013), по земляным работам (с 10.06.2013 по 12.07.2013), по устройству фундамента          (с 12.07.2013 по 09.08.2013), сборке  каркаса (1 этап) (с 09.08.2013 по 08.09.2013) (т. 1,                  л. д. 46 – 50).

Как следует из общего журнала работ № 01, оформленного с 20.05.2013,  планировка   земельного участка проводилась с 10.06.2013 по 14.06.2013; разработка грунта – с 17.06.2013 по 12.07.2013; устройство песчаного основания под фундамент – с 15.07.2013 по 16.07.2013;  устройство щебеночного основания под фундамент – с 17.07.2013 по 19.07.2013; кладка блоков и плит ленточного фундамента – с 22.07.2013 по 06.08.2013; сборка первого и второго этажей – с 12.09.2013 по 12.11.2013; кладка кровельного парапета – 02.12.2013 (т. 1,                    л. д. 156).

В соответствии техническим планом объекта незавершенного строительства                  от 23.12.2013 по состоянию на 15.11.2013 здание имело 2 этажа, его площадь составила            263 кв. м, степень готовности  – 90 % (отсутствуют дверные и оконные проемы, отделка, сантехническое оборудование) (т. 1, л. д. 143).

Департамент 15.02.2013 направил обществу уведомление (исх. № 01621/09                    от 08.02.2013), в котором сообщил о прекращении договора от 26.02.2009  № 670/з по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, указав на необходимость возврата земельного участка в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, отметив наличие задолженности по арендной плате  в размере 12 631 рубля 94 копеек (т. 1,  л. д. 72, 73).

Согласно выписке из Единого реестра общество имеет юридический адрес:                         г. Смоленск,  улица Оршанская, 16, кв. 62 (т. 1, л. д. 22).

Как следует из ответа на запрос суда  УФПС Смоленской области – филиал ФГУП «Почта России» (далее – Почта России) от 13.12.2013 № 60-07-12/2853, письмо, адресованное обществу, поступило к ним 18.02.2013. В связи с отсутствием договора на доставку письменной корреспонденции Почта России выписала извещения с приглашением получателя в отделение почтовой связи для получения почтового отправления, которые доставлены адресату 25.02.2013, 11.03.2013. Поскольку истек срок хранения, письмо возвращено 19.03.2013 по обратному адресу (поступило 21.03.2013). В связи с отказом департамента от получения возвращенного отправления в соответствии со статьями 39, 41 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 № 221,  оно уничтожено (т. 1, л. д. 97, 98).

В связи с этим общество получило от Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области уведомление о проведенной регистрации прекращения  действия  договора от 26.02.2009 № 670/з (т. 1, л. д. 36).

Общество просило департамент разъяснить основания расторжения договора в письме от 23.08.2013, на которое получен ответ от 26.09.2013 № 13355/09 о том, что было направлено уведомление о расторжении договора от 26.02.2009 № 670/з и возврате земельного  участка в прежнем состоянии  (т. 1,  л. д. 38, 39).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с заявлением о признании договора аренды действующим.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания  статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и правовых  подходов, определенных  постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 и Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.08.2013 № А62-5959/2012, продление договора аренды  земельного участка, предоставленного для строительства сооружения,  возможно при установлении факта начала строительства объекта, наличия на земельном участке какого-либо результата строительных работ и невозможности его завершения в установленный договором срок по объективным, не зависящим от арендатора причинам.

Суд первой инстанции  установил, что спорный земельный участок предоставлен в аренду на срок 3 года (до 25.02.2012) для строительства