Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 по делу n А09-9795/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и ООО «Премиум проект» было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка, находящегося в областной собственности, № 2302 от 18.05.2011 которым пункт 2.1.1. договора аренды земельного участка от 18.05.2011 №2302 изложен в следующей редакции:

«2.1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный Участок (далее – Участок), находящийся в собственности Брянской области, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская; площадь участка 109065 кв. м; кадастровый номер земельного участка – 32-28:0015301:18 из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка» (том 1 л. д. 31-32);

3) договор аренды № 2303 находящейся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 1.1 данного договора предусмотрено, что данным договором регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи:

- арендой земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская.

Пунктом 2.1.1. настоящего договора стороны установили, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области:

- г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская; площадь участка 14904 кв. м; кадастровый номер земельного участка – 32-28:0015301:19;

- из земель населенных пунктов, (далее имеются «Земельный участок», «Участок») для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка (том 1, л. д. 33-36).

В пункте 2.2.1 , 2.2.2 договора даны определения комплексного освоения Участка, его обустройства, жилищного и иного строительства, объектов недвижимости.

Началом комплексного освоения Участка является дата подписания акта приема-передачи Участка (п.2.3 договора).

Пунктом 2.4 договора предусмотрен порядок реализации комплексного освоения Участка.

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись.

Во исполнение условий договора аренды № 2303 указанный выше земельный участок был передан Арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 18.05.2011, земельный участок был принят Арендатором без возражений и претензий (том 1, л. д. 39).

11.04.2012 между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО «Премиум проект» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в областной собственности, № 2303 от 18.05.2011 которым пункт 2.1.1. договора аренды земельного участка от 18.05.2011 № 2303 изложен в следующей редакции:

«2.1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный Участок (далее – Участок), находящийся в собственности Брянской области, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская; площадь участка 14102 кв. м; кадастровый номер земельного участка – 32-28:0015301:19 из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка» (том 1 л. д. 39-40).

4) договор аренды № 2308 находящейся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 1.1 данного договора предусмотрено, что данным договором регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи: - арендой земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская.

Пунктом 2.1.1. настоящего договора стороны установили, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области:

- г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская; площадь участка 21263 кв. м; кадастровый номер земельного участка – 32-28:0015301:24;

- из земель населенных пунктов, (далее имеются «Земельный участок», «Участок») для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка (том 1, л. д. 41-46).

В пункте 2.2.1 , 2.2.2 договора даны определения комплексного освоения Участка, его обустройства, жилищного и иного строительства, объектов недвижимости.

Началом комплексного освоения Участка является дата подписания акта приема-передачи Участка (п.2.3 договора).

Пунктом 2.4 договора предусмотрен порядок реализации комплексного освоения Участка.

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись.

Во исполнение условий договора аренды № 2308 указанный выше земельный участок был передан Арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 18.05.2011, земельный участок был принят Арендатором без возражений и претензий (том 1, л. д. 45).

11.04.2012 между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО «Премиум проект» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в областной собственности, № 2308 от 18.05.2011 которым пункт 2.1.1. договора аренды земельного участка от 18.05.2011 № 2308 изложен в следующей редакции:

«2.1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный Участок (далее – Участок), находящийся в собственности Брянской области, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская; площадь участка 87001 кв. м; кадастровый номер земельного участка – 32-28:0015301:24 из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка» (том 1 л. д. 47-49);

5) договор аренды № 2309 находящейся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 1.1 данного договора предусмотрено, что данным договором регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи:

- арендой земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская.

Пунктом 2.1.1. настоящего договора стороны установили, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области:

- г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская; площадь участка 164537кв.м; кадастровый номер земельного участка – 32-28:0015301:25;

- из земель населенных пунктов, (далее имеются «Земельный участок», «Участок») для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка (том 1, л. д. 50-53).

В пункте 2.2.1 , 2.2.2 договора даны определения комплексного освоения Участка, его обустройства, жилищного и иного строительства, объектов недвижимости. Началом комплексного освоения Участка является дата подписания акта приема-передачи Участка (п.2.3 договора). Пунктом 2.4 договора предусмотрен порядок реализации комплексного освоения Участка.

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись.

Во исполнение условий договора аренды № 2309 указанный выше земельный участок был передан Арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 18.05.2011, земельный участок был принят Арендатором без возражений и претензий (том 1, л. д. 54). 11.04.2012 между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО «Премиум проект» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в областной собственности, № 2309 от 18.05.2011, которым пункт 2.1.1. договора аренды земельного участка от 18.05.2011 № 2309 изложен в следующей редакции:

«2.1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный Участок (далее – Участок), находящийся в собственности Брянской области, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская; площадь участка 132518 кв. м; кадастровый номер земельного участка – 32-28:0015301:25 из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка» (том 1 л. д. 56-57).

18.06.2012 между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО «Премиум проект» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в областной собственности, № 2309 от 18.05.2011 которым пункт 2.1.1. договора аренды земельного участка от 18.05.2011 № 2309 изложен в следующей редакции:

«2.1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный Участок (далее – Участок), находящийся в собственности Брянской области, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская; площадь участка 154966 кв. м; кадастровый номер земельного участка – 32-28:0015301:25 из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.» (том 1 л .д. 59-60).

В процессе освоения земельных участков в целях строительства истцом было установлено, что на земельных участках проходят инженерные сети и коммуникации, что препятствует использованию земельных участков по целевому назначению. Кроме того, данные земельные участки нуждаются в подсыпке грунта в целях выравнивания уровня  поверхности от 3,8 до 4,5 метров, что не позволяет осуществлять жилищное строительство без существенных финансовых затрат. Согласно доводам истца сведения о характеристиках земельных участков, размещенные в СМИ, не содержали указания на наличие каких либо обременений, препятствующих строительству без несения дополнительных затрат. После заключения договоров аренды земельных участков стало возможным заключение 08.07.2011 с ООО «Геотрансизыскания»  договора на производство геодезических работ, в соответствии с которым была подготовлена топографическая съемка. Кроме того, по договору № 13/11 на создание (передачу) проектной продукции от 09.07.2011, заключенному между ООО «Премиум проект» (Заказчик) и ООО «Саяны проект (Исполнитель), разработана проектно-сметная документация на перенос соответствующего напорного канализационного коллектора в проектируемом жилищном районе по ул. Флотской (пойма реки Десна) (том 3, л. д. 66-70). В соответствии с договором от 02.10.2001 № П-03/11, заключенным между ООО «Премиум проект» и ООО «Городской свет», аналогичные работы были проведены по проектированию выноса подземного электрического кабеля.

Ссылаясь на статьи 310, 328, 606, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на проведенные работы в соответствии с договорами подряда, заключенными с рядом организаций по приведению участка в надлежащее состояние, в результате чего с учетом уточнения общая сумма затрат по устранению недостатков составила 93 451 439руб. 61 коп. истец обратился в суд к ответчику с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик, возражая против заявленных требований, ссылается на наличие информации об имеющихся недостатках, на которые ссылается истец.

Как установлено судом первой инстанции, в «Земельной газете» от 06.08.2010 № 28(18), от 27.08.2010 №31(184) указано, что «технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информация о плате за подключение размещены на сайте администрации области (www. Branskobl.ru ) и на сайте ГАУ «Центр по оказанию государственных услуг в сфере земельных и имущественных отношений Брянской области» www.gaucgu.ru и у организатора аукциона. Кроме того, на данных сайтах указано, что в зоне застройки проходят два напорных канализационных коллектора диаметром 820мм, подлежащих выносу в случае застройки земельных участков.

Таким образом, на момент предоставления земельных участков истец имел возможность ознакомиться с ними, а также всей необходимой и имеющейся документацией, следовательно, при должной осмотрительности и добросовестности имел возможность узнать о наличии на участке инженерных сетей и необходимости проведения соответствующих работ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель