Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2014 по делу n А68-6143/13. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

24 марта 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                           Дело № А68-6143/13

Резолютивная часть постановления объявлена  19.03.2014

Постановление изготовлено в полном объеме   24.03.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания судебного заседания секретарем Радченко Е.А., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью «»ТОЗОИС»: Сафонова C.Л. (доверенность от 09.01.2014), в отсутствие ответчика - комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы и третьего лица - муниципального унитарного предприятия муниципального образования город Тула «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства», извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТОЗОИС» на решение Арбитражного суда Тульской области от 15.01.2014 по делу № А68-6143/13, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ТОЗОИС» (далее - ООО «ТОЗОИС», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - КИ и З0 администрации города Тулы, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества и принятии пунктов договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества в следующей редакции:

- абзац 1 пункта 1.1 статьи 1 договора изложить в следующей редакции: «Продавец передает в собственность покупателя нежилое муниципальное помещение, общей площадью 25,4 кв. м, лит. А, 2 этаж, номера комнат на поэтажном плане №№ 13,14, расположенное по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская, д.. 31, в соответствии с планом (приложение № 1), именуемое в дальнейшем «Объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 531 938 (пятьсот тридцать одна тысяча девятьсот тридцать восемь) рублей;

- абзац 3 пункта 2.1 статьи 2 договора изложить в следующей редакции: «в размере 531 938 (пятьсот тридцать одна тысяча девятьсот тридцать восемь) рублей, что является ценой Объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Определением суда от 03.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечено муниципальное унитарное предприятие муниципального образования город Тула «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» (далее - МУП «Центр ГиЗ г.Тулы», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.01.2014 пункты договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества приняты в следующей редакции:

- абзац 1 пункта 1.1 статьи 1 договора изложить в следующей редакции: «Продавец передает в собственность покупателя нежилое муниципальное помещение, общей площадью 25,4 кв.м, лит. А, 2 этаж, номера комнат на поэтажном плане №№ 13,14, расположенное по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская, д.. 31, в соответствии с планом (приложение № 1), именуемое в дальнейшем «Объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 869 000 (восемьсот шестьдесят девять тысяч) рублей, без учета НДС.»;

- абзац 3 пункта 2.1 статьи 2 договора изложить в следующей редакции: «в размере 869 000 (восемьсот шестьдесят девять тысяч) рублей, что является ценой объекта                  (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством».

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «ТОЗОИС» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы, заявитель указывает, что рыночная стоимость спорного имущества в отчете № А-1 от 29.11.2013 общества «Статус» определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – 21.03.2013 г., в связи с чем, данная стоимость не может быть принята в качестве выкупной для осуществления спорной сделки. Указывает, что отчет № А-1 от 29.11.2013 содержит противоречивую информацию, использованную экспертом в отношении одного из объектов-аналогов в части размера площади аналога за которую установлена цена предложения.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы в отзыве возражает против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.

С учетом мнения представителя истца судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, с 1999 года ООО «ТОЗОИС» пользуется на праве аренды нежилым муниципальным помещением, общей площадью 25,4 кв. м, лит. А,            2 этаж, с номерами комнат №№ 13-14, расположенным по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская, д. 31, являющимся муниципальной собственностью города Тулы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 71-AT № 133273 от 30.06.2010.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования город Тула, в соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), истец обратился в администрацию города Тулы с заявлением о передаче в собственность арендатора указанного имущества.

Администрацией муниципального образования город Тулы принято постановление от 17.05.2013 № 1229 о продаже истцу помещения в порядке реализации преимущественного права, по цене 989 820 рублей, без учета НДС.

31 мая 2013 года комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы письмом № КИи30-исх/1389 от 23.05.2013, к которому прилагалась копия постановления главы администрации г. Тулы № 1229 от 17.05.2013, в адрес истца был передан для подписания проект договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества (далее - договор купли-продажи), подписанный со стороны ответчика, выступающего в качестве продавца.

Согласно пунктам 1.1 и 2.1 данного договора стоимость передаваемого покупателю и подлежащего оплате имущества составляет 989 820 рублей (без учета НДС).

17 июня 2013 года истец подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором указал на необходимость изменения условия о цене объекта.

В протоколе разногласий истец предложил ответчику абзац первый пункта 1.1 статьи 1 договора изложить в следующей редакции: «Продавец передает в собственность покупателя нежилое муниципальное помещение, общей площадью 25,4 кв. м, лит. А, 2 этаж, номера комнат на поэтажном плане №№ 13-14, расположенное по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская, д.31, в соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 531 938 (пятьсот тридцать одна тысяча девятьсот тридцать восемь) рублей». Пункт 2.1 статьи 2 договора истцом предложено ответчику изложить в следующей редакции: «После заключения настоящего договора покупатель обязан произвести оплату объекта путем перечисления не счет городского бюджета по следующим реквизитам: р/с 40101810700000010107 в ГРКЦ ГУ Банка России по Тульской области, получатель УФК по Тульской области (комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы) ОКАТО 70401000000, БИК 047003001, ИНН 7102005410, КПП 7\060\00\, КБК 86011402043040000410, статус - 08, в размере 531 938 (пятьсот тридцать одна тысяча девятьсот тридцать восемь) рублей, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана баз учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством».

Письмом № КИиЗО/2841 от 27.06.2013 ответчик сообщил истцу об отклонении протокола разногласий ввиду того, что указанная в договоре купли-продажи стоимость нежилого помещения в размере 989 820 рублей, без учета НДС, определена на основании отчета об оценке № 8961-1 от 08.04.2013, выполненного МУП «Центр ГиЗ г. Тулы», в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами оценки.

Истец, в подтверждение своей позиции, сослался на то, что администрация города Тулы постановлением № 108 от 01.02.2013 «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г.Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская, д. 31 в порядке реализации преимущественного права» приняла решение продать ИП Тарунтаевой JI.C. арендуемое нежилое муниципальное помещение, общей площадью 22,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская, д.31, этаж подвальный, лит. А, номера комнат на поэтажном плане №№1-3 по цене 479 582 рубля, без учета НДС. Таким образом, стоимость 1 кв. м составляет 20 942 рублей 45 копеек (479 582/22,9).

Поскольку вышеназванное помещение является аналогом помещения истца по адресу местонахождения, площади, состоянию ограждающих конструкций и общего износа здания (1917 года постройки) - 45% (по состоянию на 2011 год), истец полагает возможным применить к выкупаемому помещению стоимость 1 кв. м, рассчитанного для помещения аналога.

По мнению истца, выкупная стоимость недвижимого имущества общей площадью 25,4 кв. м, лит. А, 2 этаж, с номерами комнат №№ 13-14, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская, д.31 составляет 531 938 рублей 23 копеек (20 942,45*25,4).

Наличие разногласий относительно цены продажи спорного помещения, послужило поводом для обращения общества в суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По ходатайству истца определением суда от 28.10.2013 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза с целью определения соответствия отчета об оценке             № 8961-1 от 08.04.2013, выполненного МУП «Центр ГиЗ г.Тулы», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиками при проведении работы, а в случае выявленного несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности определения рыночной стоимости вышеуказанного нежилого муниципального помещения.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ЗАО «Компания «СТАТУС» Козловой Марии Юрьевне.

Согласно заключению эксперта № 3-2012 от 29.11.2013 отчет об оценке № 8961-1 от 08.04.2013, выполненный МУП «Центр ГиЗ г.Тулы», не соответствует требованиям Федерального закона № 135-Ф3 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиками при проведении работы, выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости.

По результатам проведенного исследования эксперт Козлова М.Ю. пришла к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого муниципального помещения, общей площадью 25,4 кв. м, лит. А, 2 этаж, номера комнат на поэтажном плане №№ 13-14, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская, д.31, по состоянию на 04.04.2013 составляет с учетом НДС по ставке 18%, (округлено до тысяч рублей): 1 025 000 рублей, без учета НДС по ставке 18%: 869 000 рублей.

Как установлено судом первой инстанции, экспертное заключение ЗАО «Компания «СТАТУС» № 3-2012 от 29.11.2013 произведенно экспертом Козловой Марией Юрьевной в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны