Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 по делу n А23-3660/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

21 марта 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А23-3660/2013 

Резолютивная часть постановления объявлена   19.03.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    21.03.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей   Тучковой О.Г. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии от  истца – открытого акционерного общества «Военторг-Запад» (г. Санкт-Петербург,  ОГРН 1097847204795, ИНН 7838429337)  – Онопко Ю.Л. (доверенность от  09.12.2013), от ответчика – индивидуального предпринимателя Павленко Веры Николаевны                              (ОГНИП 307402910000085) – Антохина С.В. (доверенность от 16.11.2013),   рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Павленко Веры Николаевны на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.12.2013 по делу  № А23-3660/2013 (судья Глазкова С.В.), установил следующее.

Открытое акционерное общество  «Управление  торговли  Западного  военного  округа»  (далее – общество) обратилось    в Арбитражный суд Калужской области   с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю  Павленко  Вере  Николаевне  (далее – предприниматель)  о  взыскании 216 854 рублей 65 копеек, в том числе  задолженности  по арендной  плате  в  сумме  144  199  рублей  62  копеек,  задолженности  по  коммунальным услугам в сумме 72 655 рублей 03 копеек и  расторжении договора аренды имущества от  01.06.2008 (т. 1, л. д. 2).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования   в части взыскания задолженности по арендной плате, увеличив ее размер до  185 860 рублей 92 копеек (т. 1, л. д. 143). Судом уточнение принято.

На основании части  4  статьи  124  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом зафиксировано  изменение  наименования истца по делу на   открытое акционерное общество «Военторг-Запад» (т. 2, л. д. 50).

Решением суда от 20.12.2013 (т. 1, л. д. 52) исковые требования удовлетворены частично: с предпринимателя в пользу управления взыскано 246  511  рублей 47  копеек, в том числе задолженность по арендной  плате  в  сумме  185  860  рублей  92  копеек,  задолженность  по  коммунальным услугам  в  сумме  60  650  рублей 55  копеек. Одновременно судом расторгнут  договор  аренды.  В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован  ненадлежащим  исполнением предпринимателем обязательств по договору аренды. Данное обстоятельство суд счел существенным нарушением условий договора аренды, являющимся достаточным основанием для его расторжения.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель  ссылается на то, что в нарушение статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица не привлечено Управление Росреестра по Калужской области. Указывает, что ответчику не было известно о смене арендодателя, ввиду  чего у  него  отсутствовали сведения о платежных реквизитах, по которым следовало вносить договорные платежи. Обращает внимание на то, что в нарушение статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации,  истец не представил передаточный акт в  доказательство его правопреемства с прежним арендодателем.

В судебном заседании  представитель ответчика поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Представитель истца возражал  против доводов заявителя, считая законным и обоснованным принятое решение.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав  представителей истца и ответчика,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 01.06.2008 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калужской области  (арендодатель),  Калужской квартирно-эксплуатационной  частью Московского военного округа (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем Мельниковым С.Б. (арендатор) заключен договор аренды имущества, относящегося к федеральной собственности, № 1326-ФО по реестру управления (т. 1, л. д. 13). По условиям  договора  балансодержатель по поручению арендодателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения № 100, № 101 общей площадью 50,4 кв. метра в Торгово-бытовом центре  по адресу:    Калужская область, Бабылинский район, п. Воротынск, ул. 50 лет Победы, ТБЦ на срок  с 01.06.2008 по 30.04.2009 с последующей пролонгацией на срок не более 10 лет (пункт 2.1 договора).

Разделом 3 договора на арендодателя возложена обязанность внесения арендной платы ежемесячно не позднее 15 числа месяца; представлять арендодателю и балансодержателю копии платежных поручений, подтверждающие перечисление в федеральный бюджет арендной платы и неустойки; оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги.  

Соглашением о переводе прав и обязанностей от 01.10.2008 к предпринимателю перешли права арендатора  (т. 1 л. д. 19).

Дополнительным соглашением от 01.02.2009 стороны продлили срок  действия договора по 01.01.2019 (т. 1, л. д. 20).

В претензии от 25.04.2013  (т. 1, л. д. 132) истец  сообщил ответчику о том, что с 14.10.2010 арендованные  помещения находились  в собственности ОАО «Управление торговли Московского  военного округа», которое  с 31.08.2012  прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к  ОАО «Управление торговли  Западного военного округа». Одновременно истец  потребовал погасить образовавшуюся задолженность в течение 7 дней с момента получения претензии, перечислив денежные средства  по указанным в ней   реквизитам.

Отказ от добровольного удовлетворения этих требований послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо  № 66)).

Установив факт ненадлежащего  исполнения ответчиком обязательств по  уплате арендной платы, суд пришел к  правильному выводу о наличии оснований для взыскания  задолженности.

Задолженность начислена  за период с  14.10.2010 по 31.05.2013  исходя из согласованного в пункте 4.1  размера (9 676 рублей  в месяц с НДС) и с учетом  частичной оплаты, поступившей от арендатора. Сумма задолженности составила 185 860 рублей                           92 копейки. Данная сумма ответчиком не оспаривается, контррасчет не представлен.

По общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и прочих услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Следовательно, указанные  расходы подлежат  уплате арендатором дополнительно к арендным платежам.

По условиям договора предприниматель  принял на себя обязательство оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно хозяйственные услуги (пункт 3.3.7).

В  обоснование  расчета  исковых  требований  в  части  задолженности  по коммунальным  услугам  истцом  представлены договоры  с  поставщиками  услуг  по энергопотреблению,  водопотреблению  и  водоотведению,  теплоснабжению,  акты, счета, расчеты по распределению возмещения  (т. 1,  л. д. 41–121).

С учетом принятых судом в погашение   коммунальных услуг платежей третьих лиц за предпринимателя, которые, согласно письму истца, поступили на  его банковский счет (т. 2, л. д. 44), задолженность составила 60 650 рублей 55 копеек. Данная задолженность  также не оспорена ответчиком.

Таким образом, общая сумма долга предпринимателя составила 246 511 рублей 47 копеек (185 860 рублей 92 копейки  (долг по арендной плате)  +  60 650 рублей 55 копеек (долг по коммунальным платежам)).

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суд обоснованно исходил из следующего.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Суд первой инстанции установил наличие у ответчика непогашенной задолженности за период с 14.10.2010 по 31.05.2013, т.е. свыше двух месяцев подряд. Это нарушение по праву признано им существенным и достаточным основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Таким образом, поскольку допущенное нарушение условий договора является существенным, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении договора по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о ненаправлении ему  претензии от 25.04.2013 опровергается представленными в дело описью и квитанцией от 06.06.2013 (т. 1, л. д. 131).

Указание ответчика на  неполучение претензии не может свидетельствовать о неисполнении  арендодателем  требований о ее направлении. Претензия направлена по адресу ответчика, указанному в выписке из ЕГРИП (т. 1, л. д. 133).

Применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 1  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 30.07.2013 № 61                       «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица», юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

В настоящем случае  ответчиком не доказано, что содержащиеся в ЕГРИП  сведения о его адресе, по которому направлена претензия,  являются недостоверными.

Довод заявителя о том, что управлением не представлены документы, подтверждающие его правопреемство по отношению к арендодателю и это  является основанием для неоплаты  арендных платежей, отклоняется судом апелляционной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации  переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Аналогичное условие предусмотрено в пункте 8.4 договора.

Таким образом, по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,