Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 по делу n А54-1407/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

20 марта 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А54-1407/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  18.03.2014

Постановление изготовлено в полном объеме   20.03.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Капустиной Л.А., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания судебного заседания секретарем Радченко Е.А., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью «СКОРП»: Голубинской Ю.С. (доверенность от 18.07.2013), Ильич Д.М. (директор, приказ от 14.03.2011); от ответчика - муниципального образования - городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани: Новинской Н.В. (доверенность от 27.12.2013), в отсутствие третьего лица - Рязанской городской Думы, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области апелляционную жалобу муниципального образования - городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.01.2014 по делу № А54-1407/2013, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «СКОРП» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к муниципальному образованию - городской округ город Рязань в лице Администрации города Рязани об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

С учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец просил изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

- «п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом № 395/13 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.11.20113, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «РОНЭКС» экспертом Сивцовым Олегом Викторовичем и составляет 4 053 908 рублей (четыре миллиона пятьдесят три тысячи девятьсот восемь) рублей 86 копеек (НДС не облагается)»;

- «п. 2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 112 608 (сто двенадцать тысяч шестьсот восемь) рублей 58 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора». Судом уточнение принято.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Рязанская городская Дума.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 30.01.2014 исковые требования удовлетворены, спорные пункты договора утверждены в следующей редакции:

- «п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта № 395/13 от 18.11.2013 по делу № А54-8297/2012 и составляет 4 053 908 рублей (четыре миллиона пятьдесят три тысячи девятьсот восемь) рублей 86 коп. (НДС не облагается)»;

- «п. 2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 112 608 (сто двенадцать тысяч шестьсот восемь) рублей 58 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

В апелляционной жалобе администрация города Рязани просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает, что заключение эксперта № 395/13 от 18.11.2013, принятое судом  в качестве доказательства определившего выкупную стоимость, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. В обоснование своих доводов ссылается на то, что осмотр объекта производился экспертом в 2013 году, тогда как стоимость объекта определялась на 16.10.2012, когда объект имел иные характеристики, при этом у эксперта отсутствовали сведения о произведенных ремонтах на объекте. Указывает на некорректный подбор экспертом аналогов и недостаточность собранной экспертом информации, что привело к недостоверности оценки.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает, что эксперт провел свое исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям указанный в отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции представителей не направило.

С учетом мнения сторон, явившихся в судебное заседание, судебное разбирательство проводилось в отсутствие третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 20.01.1998 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СКОРП» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 121198, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 396,7 кв. м, этаж: подвал, 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Фирсова, д. 12, реестровый номер 193327, для использования под магазин (в редакции соглашения от 08.06.2010) (т. 1 л.д. 7-13).

Согласно пункту 1.3 договор аренды заключен на срок с 20.01.1998 по 28.03.2012 (с учетом изменений и соглашений), зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 23.07.2010.

По акту приема-передачи нежилое помещение передано обществу с ограниченной ответственностью «СКОРП» (т. 1 л.д. 14-15).

Решением Рязанской городской Думы от 27.12.2012 № 525-I установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию - город Рязань нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Фирсова, д. 12, реестровый номер 193327.

Способ приватизации определен как выкуп обществом с ограниченной ответственностью «СКОРП» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 2 л.д. 7-8).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, истец является арендатором вышеуказанного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

Статья 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес общества с ограниченной ответственностью «СКОРП» письмо исх. № 14.12.2012 № 9-1911 с предложением выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 11-12/72р от 30.11.2012, выполненного индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А. (т. 2 л.д. 9).

Согласно выполненному индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А. отчету № 11-12/72р от 30.11.2012 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 396,7 кв. м, этаж - 1, подвал, 1, кадастровый номер 62-62-01/217/2010-150, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Фирсова, д. 12, рыночная стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на 08.11.2012 составила 8 241 441 рублей (т. 2 л.д. 34-40).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, общество с ограниченной ответственностью «СКОРП» направило в администрацию города Рязани протокол разногласий, в котором предложило установить стоимость выкупаемого имущества на основании отчета № 3-1/2012 от 18.01.2013, выполненного индивидуальным предпринимателем Русановым С.И. которым рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 17.01.2013 установлена в размере                     3 877 000 рублей без учета НДС (т. 1 л.д. 40-111).

Администрация города Рязани письмом от 04.02.2013 № 01-68/545 отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях (т.1 л.д. 25).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения общества в суд  с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество представило альтернативный отчет выполненный индивидуальным предпринимателем Русановым С.И. № 3-1/2012 от 18.01.2013 (т.1 л.д. 23), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составила 3 877 000 рублей (без учета НДС).

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд назначил судебную экспертизу, с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту Дуванову Денису Николаевичу(т. 2 л.д. 190-194).

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 396,7 кв. м, этаж: подвал, 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Фирсова, д. 12, по состоянию на 16.10.2012 составляет 4 331 000 рублей (т. 3 л.д. 33-112).

Учитывая возражения администрации города Рязани относительно обоснованности заключения эксперта, арбитражным судом на основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением суда от 24.09.2013 по делу назначена повторная судебная, проведение которой поручено эксперту Сивцову Олегу Викторовичу (т. 4 л.д. 92-96).

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 16.10.2012, без учета НДС, составляет 4 053 908 рублей 86 копеек (т. 5 л.д. 2-81).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции о том, что экспертное заключение № 395/13 от 18.11.2013 эксперта Сивцова О.В. является полным и ясным, выводы мотивированными, заключение не содержит каких-либо неясностей или неточностей.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, с учетом пояснений, данных экспертом Сивцовым О.В. в суде первой инстанции, суд области обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, о недостаточной полноте и объективности выводов заключения не нашло своего подтверждения. Данное утверждение сводится к несогласию с выводами