Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2014 по делу n А68-6502/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

годы, утвержденного решением  Тульской  городской  Думой от  30.01.2008    №  40/924, принято постановление     главы  администрации  города  Тулы от 30.06.2008 № 2445   «О создании ОАО «Тулагорводокнал».

Указанным постановлением решено  создать  открытое  акционерное  общество «Тулагорводоканал»  путем  преобразования МУП «Тулагорводоканал» с уставным капиталом 285 134 000 рублей, и  утвержден  передаточный  акт подлежащего  приватизации  имущественного  комплекса   МУП «Тулагорводоканал» (т. 1, л. д. 18).

По передаточному акту  от 30.06.2008  имущественный  комплекс МУП  «Тулагорводоканал»   передан вновь созданному  ОАО «Тулагорводоканал» (т. 1, л. д. 19). 

В состав подлежащего приватизации  имущества был включен ранее находившийся в аренде у МУП  «Тулагорводоканал» земельный участок площадью 1 227 кв. метров, расположенный по адресу: г. Тула, Демидовская плотина, 13 (т. 1, л. д. 20), а также часть административного здания, расположенного на указанном земельном участке в виде  помещений общей площадью 1 367,5 кв. метров: лит. Г, 1 этаж,  номера с 23 по  41,  46, 47, 52, 53; лит. Г,  2 этаж (т. 1, л. д. 21).

Истцам в административном здании по адресу: г. Тула, ул. Демидовская плотина, 13  на праве общей долевой собственности   (31/50  и  19/50  долей  соответственно)  принадлежат  нежилые  помещения общей площадью 461,5 кв. метров, 1 этаж, номера 1-4, 7-14, 16-22, лит. Г (т. 1, л. д. 22).

Муниципальному  образованию  город  Тула в этом же здании  принадлежат  на  праве  собственности нежилые помещения общей площадью 61 кв. метр, 1 этаж, лит. Г, номера 43-45, 48-50,  которые переданы в хозяйственное ведение МУП «Тулапромконтракт» (т. 1, л. д. 27).

Ссылаясь на то, что  при приватизации ОАО «Тулагорводоканал» в его уставный капитал незаконно  включен весь земельный участок, на котором расположено  административное здание (кадастровый  номер 71:30:030106:16,  площадью  1 698  кв. метров;   впоследствии земельный участок  разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 71:30:030106:194 площадью 244 кв. метров,  71:30:030106:195 площадью 761 кв. метров,  71:30:030106:196 площадью 693 кв. метров), ЗАО «ЭксСер» и ЗАО «Дионис-II» обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данный принцип как законодательное требование устанавливает правовой режим, в соответствии с которым любой собственник здания, строения, сооружения обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков (пункт 1).

Организационно-правовой порядок обращения граждан и юридических лиц в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения, закреплен в пункте 5 статьи 36 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом и федеральными законами.

Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период), устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.03.2004 № 82-О разъяснил, что  неделимый земельный участок является одновременно и неделимым   объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что означает невозможность  установления права только лишь на его  часть, такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Таким образом, при определении критерия делимости закон предусматривает не физическую делимость земельного участка, а его делимость в юридическом смысле. При установлении свойства неделимости имеется в виду критерий гражданского оборота, а не физические свойства вещи, поэтому возможность физического деления земельного участка не свидетельствует о возможности его деления с правовой позиции.

В целях установления  того делимым или неделимым является спорный земельный участок судом апелляционной инстанции  из Управления Росреестра по Тульской области истребовано регистрационное дело, а из ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Тульской области – документы по межеванию спорного земельного участка.

Из указанных документов усматривается, что  административное здание, лит. Г, расположенное на спорном земельном участке,  имеет 2 этажа, общая площадь здания – 1890 кв. метров (т. 3, л. д. 49),  что соответствует суммарной площади помещений, принадлежащих истцам и ответчикам. Здание имеет общий фундамент,  стены, перекрытия, кровлю (т. 3, л. д. 54) и в 2000 году  располагалось на земельном участке площадью 2 726 кв. метров  (т. 3, л. д. 62).

Впоследствии постановлением главы администрации г. Тулы от 08.12.2003 № 1921 (т. 4, л. д. 28) правопредшественнику ОАО  «Тулагорводоканал» - МУП «Тулагорводоканал» в аренду для  эксплуатации  административного здания был передан неделимый земельный участок площадью 1 698 кв. метров (впоследствии  присвоен кадастровый номер 71:30:030106:16 – т. 1, л. д. 30).

Из материалов межевания следует, что  этот земельный участок находился под административным зданием и его раздел на земельные участки с последующим присвоением кадастровых номеров  71:30:030106:194,  71:30:030106:195,   71:30:030106:196  осуществлялся фактически под этим зданием (т. 4, л. д. 60) (из схемы  межевого плана видно, что раздел осуществлялся под существующим строением, выделенным серым цветом).

Между тем такой раздел  был невозможен ввиду того, что исходный земельный участок с кадастровым номером 71:30:030106:16 являлся неделимым, на что  указывалось и в  постановлении главы администрации г. Тулы от 08.12.2003 № 1921 (т. 4, л. д. 28).

Осуществление раздела  не повлекло самостоятельности вновь образованных земельных участков, поскольку они не могли использоваться  иначе как для эксплуатации всего здания в целом и  могли выступать в качестве  самостоятельных объектов гражданского оборота.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

С учетом того, что на момент приватизации ОАО  «Тулагорводоканал» в его уставный капитал было включено не все здание в целом, а лишь его часть, остальная часть  здания оставалась в муниципальной собственности, земельный участок под зданием являлся неделимым, его  приватизация  была осуществлена в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации  государственного и муниципального имущества»  при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Так как испрашиваемый земельный участок не мог быть передан ОАО  «Тулагорводоканал»  в собственность (ввиду того, что ему частную собственность передавалась лишь часть здания; другая часть здания оставалась в собственности муниципального образования и была закреплена в хозяйственное ведение), единственно возможной формой оформления прав на него мог бы явиться договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3333/12.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 изложена правовая позиция, согласно которой  иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены о признании  полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен  арбитражным судом либо при признании  иска покупателем по  этой сделке, либо при  совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не  готов (не желает) реализовать право на  его выкуп.

В случаях, когда  собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать  предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого иска означает, что  воля на приобретение  участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено  положениями статей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и  244 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Нормы статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов частных лиц, а поскольку в настоящем случае одним из собственников  здания, расположенного на спорном земельном участке является публичное образование, реализация данного способа защиты невозможна до момента перехода всего здания в собственность частных лиц.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительной сделки приватизации.

Ссылка администрации в судебном заседании на то, что в настоящее время  принято решение о приватизации  находящейся в муниципальной собственности части здания, расположенного на спорном земельном участке, в отсутствие соответствующих доказательств этого, а также того, что все части здания перешли в частную собственность, не может являться основанием для отказа в удовлетворении  требования о признании  недействительной сделки приватизации в части  спорного земельного участка.  

Возможный переход  в будущем всех частей здания в частную собственность  может явиться основанием для  реализации  собственниками прав на неделимый участок, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.             

Исковая давность, о применении  которой заявили ответчики, не может быть применена в настоящем случае, поскольку о нарушении своего права (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации) истцы не могли узнать ранее государственной регистрации за ними  права собственности на  часть здания, которая состоялась 22.08.2012 (т. 1, л. д. 22, 23).

Исходя из содержания  и оснований возникновения  права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заявленное истцами требование следует  отнести к разновидности требований собственника или иного  владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11).

Суд не принимает  во внимание  доводы ответчиков о том, что постановлением Федерального арбитражного суда Центрального  округа от 03.07.2011 по делу № А68-2490/10 сделаны выводы об отсутствии нарушений при приватизации ОАО «Тулагорводоканал».

Во-первых, истцы не являлись  участниками спора по  указанному делу, что в силу статьи 69 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации свидетельствует об отсутствии преюдициальности судебного акта.

Во-вторых, в рамках указанного дела оценивались полномочия органов местного самоуправления  по принятию решения о  приватизации. Сделки по передаче конкретного  имущества в уставный капитал ОАО «Тулагорводоканал»  не исследовались. 

Заявленное  истцами требование о признании  недействительным постановления главы администрации г. Тулы от 30.06.2008 № 2445 «О создании ОАО «Тулагорводоканал» в части передачи  ОАО  «Тулагорводоканал» в собственность земельного участка с кадастровым номером 71:30:030106:16, судебная коллегия  считает не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решении и действии (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действии (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих