Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 по делу n А62-3491/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

20 февраля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело №  А62-3491/2013                                           

Резолютивная часть постановления объявлена   18.02.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    20.02.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2013 по делу № А62-3491/2013 (судья  Печорина В.А.), установил следующее.

Департамент  имущественных  и  земельных  отношений  Смоленской области                    (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с  исковым  заявлением   к  обществу  с  ограниченной  ответственность «Смоленская  Строительная  Компания»  (г. Смоленск, ОГРН 1066731105891, ИНН 6731055983) (далее  –  общество)  о  взыскании 16 946 366 рублей 96 копеек, в том числе  задолженности  по  арендной  плате  за  пользование земельным  участком  за  период  с  01.01.2012  по  31.12.2012  в  размере 10 149 421 рубля 42  копеек и неустойки  за  нарушение  сроков  внесения  арендной платы  по договору аренды  земельного участка  за период с 21.03.2012 по 13.03.2013 в сумме               6 796 945 рублей 54 копеек (т. 1, л. д. 4).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования  и просил взыскать с ответчика 10 510 924 рубля 14 копеек, в том числе задолженность  по  арендной  плате  за пользование  земельным  участком  за  период  с  01.07.2012  по  31.12.2012  в размере  5 681 989 рублей 08  копеек и неустойку  за  нарушение  сроков  внесения  арендной платы  за  период  с  21.09.2012  по 20.08.2013 в сумме                                   4 828 935 рублей 06 копеек (т. 2, л. д. 14). Судом уточнение принято.

Решением суда от 05.12.2013, с учетом определения об опечатке (т. 2, л. д. 71) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 31.12.2012 в размере                                    126 362 рублей 61 копейки и  неустойка за нарушение  сроков  внесения  арендной  платы  за  период  с  21.09.2012  по 20.08.2013 в сумме 31 508 рублей 77 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд, сославшись на преюдициальное решение Арбитражного суда Смоленской области по делу № А62-7742/2012,  пришел к выводу о невозможности применения к расчету арендной платы повышенной  ставки  в размере 5 % от кадастровой стоимости, указав, что у ответчика существовали объективные причины, препятствующие ему осуществить  жилищное строительство в установленный договором срок (несмотря на согласование  генерального плана застройки в 2008 году, не решены вопросы обеспечения микрорайона сетевой инфраструктурой, что делает невозможным  получение разрешения на строительство и использование земельного участка по назначению).

В апелляционной жалобе департамент просит решение суда первой инстанции отменить,  исковые требования удовлетворить в полном объеме,  определив арендную плату за спорный период времени  в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Считает, что ссылки  общества на невозможность использования земельного участка по назначению не могут освобождать его от уплаты арендной платы в установленном законом размере, а отношения  сторон по  поводу препятствий  в пользовании арендованным имуществом должны разрешаться по правилам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве ответчик просит решение оставить без  изменения, жалобу – без удовлетворения. Указывает, что повышенные размеры арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, представляют собой санкции за затягивание жилищного строительства, в то время как такое строительство  обществом не начиналось по объективным причинам: из-за отсутствия условий подключения к  сетям инженерно-технического обеспечения, что делало невозможным проектирование объектов и получение разрешения на строительство. Ссылается на то, что до настоящего времени не имеется возможности подключения к сетям. В связи с этим считает, что  арендная плата не может быть взыскана в размере, превышающем плату, установленную на период нормативного срока строительства. Считает необоснованным довод  департамента о необходимости получения обществом  информации о возможности подключения объектов строительства к сетям до заключения договора аренды, отмечая, что предоставление земли под жилищное строительство  предполагает наличие такой возможности.    

Стороны,  извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили. Ответчик заявил письменное ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное разбирательство проводилось в отсутствие  сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на  основании  приказа от 28.01.2008 № 119 (т. 1,                       л. д. 17) между департаментом (арендодатель) и ООО ФСК «Веж» (арендатор) 01.04.2008  заключен договор  аренды  земельного  участка  №  369/з (т. 1, л. д. 18), по условиям которого арендодатель  сдает,  а  арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0245 общей площадью 17 839 кв. метров по адресу: г. Смоленск, в микрорайоне «Семичевка» юго-восточного района  г. Смоленска, по улице 2-я Киевская – проспекту Гагарина, для строительства многоэтажных жилых домов, сроком на 4 года.

Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за период с 01.02.2008  по  31.12.2008 составляет 1 186 996 рублей 25  копеек.  В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей по договору  аренды от 07.06.2008 общество стало арендатором земельного участка (т. 1, л. д. 15).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в период с 01.07.2012 по 31.12.2012, наличием в связи с этим задолженности, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом задолженность  была рассчитана департаментом исходя из  размера арендной платы, равной 5 %  кадастровой стоимости  земельного участка (абзац 10 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), пункт 2.5 Положения о порядке  определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за  использование земельных участков, государственная на которые не разграничена на территории Смоленской области от 10.03.2009 № 118 (далее – Положение  № 118)).  

 По мнению апелляционной коллегии, частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу абзаца 3 пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Смоленска, с 01.04.2007 переданы администрации Смоленской области, уполномоченным органом определен департамент (областной закон от 08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске»).

Постановлением администрации Смоленской области от 11.04.2008 № 233 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 29.04.2008 № 257) с 29.04.2008 уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по рассмотрению заявлений о заключении договоров аренды земельных участков, определено главное земельное управление Смоленской области. На основании постановления администрации Смоленской области от 09.12.2008 № 690 указанные полномочия осуществляет департамент.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Закона  № 137-ФЗ отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее –  постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

В данном случае спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду для целей строительства  многоэтажных жилых домов.

Уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Так, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ  (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного