Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 по делу n А62-3415/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

29.02.2012 департамент направил в адрес ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» уведомление о необходимости приступить к освоению земельного участка до 30.03.2012 и представить действующее разрешение на строительство торгово-складского комплекса. В случае неисполнения указанных требований департамент оставляет за собой право расторжения договора аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з в установленном законом порядке (том 1, л. д. 28).

Данное письмо, полученное ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» 22.03.2012 (том 1, л. д. 29), оставлено ответчиком без ответа.

Доказательств того, что земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, как того требует статья 46 ЗК РФ ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» не представило.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Таким образом, только после получения разрешения на строительство возможно осуществлять строительство и, следовательно, использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

Вместе с тем судом установлено, что на момент обращения с настоящим иском в суд и в ходе рассмотрения дела 29.10.2013 (том 4, л. д. 13 – 15) строительство объекта на спорном земельном участке не начато, земельный участок не огорожен забором, разрешение на строительство в установленном порядке ни ООО «ИНВЕСТСТРОЙ», ни ООО «Эстет трейд» не получено.

Из материалов дела следует, что 21.05.2012 между ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» и ООО «Эстет трейд» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 18.05.2007 № 70/з для целей внесения в уставной капитал ООО «Эстет трейд» (том 3,                    л. д. 33 – 34).

Передача прав и обязанностей по указанному договору сторонами произведена по акту приема-передачи земельного участка от 21.05.2012 (том 3, л. д. 30).

Государственная регистрация договора уступки от 21.05.2012 в связи с обращением ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» с заявлениями от 13.07.2012 и от 24.07.2012, произведена Управлением Росреестра по Смоленской области 10.08.2012 (том 3, л. д. 28, 32, 33 – 34).

По условиям пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з арендатор имел право сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 11 договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з от 21.05.2012 договор составлен в четырех подлинных экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон, одни экземпляр для департамента и один экземпляр для Управления Росреестра по Смоленской области. Такое же условие содержит и акт приема-передачи земельного участка от 21.05.2012.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

 В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи         615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены   ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Вместе с тем, надлежащих доказательств уведомления департамента о состоявшейся сделке по уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з от 21.05.2012 ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» и ООО «Эстет трейд» в нарушение статьи 65 АПК РФ не было представлено ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Таким образом, в связи с состоявшейся сделкой по уступке от 21.05.2012 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з от ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» перешли к ООО «Эстет трейд».

При повторном рассмотрении дела судом установлено, что департамент произвел повторное обследование спорного земельного участка, о чем составлен акт от 29.10.2013, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 38 92:0002 площадью 70 000 кв. м для строительства и эксплуатации торгово-складского комплекса не используется, не огорожен (том 4, л. д. 13 – 15); разрешение на строительство в установленном порядке ООО «Эстет трейд» не получено.

Установив изложенные обстоятельства, Арбитражный суд Смоленской области пришел к правильному выводу о том, что ответчики не представили доказательств использования земельного участка в спорный период по целевому назначению и наличия у них уважительных причин, в связи с которыми они не приступили к освоению и не освоили земельный участок в указанный срок, то есть существенно нарушили условия договора аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з.

Надлежащих доказательств того, что с момента заключения договора аренды от 18.05.2007 № 70/з ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» и ООО «Эстет трейд» предпринимались действия, направленные на получение разрешения на строительство на спорном земельном участке, также не представлено.         

Принимая во внимание изложенное, с учетом того, что истец доказал факт неиспользования арендатором земельного участка, предоставленного для строительства торгово-складского центра, в течение более 3 лет с момента его предоставления в аренду при отсутствии доказательств наличия объективных, непреодолимых в обычных обстоятельствах препятствий для такого использования, что является существенным нарушением условий договора аренды, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения суда, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что не может служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы                     в сумме 2 000 рублей относится на заявителя – ООО «Эстет трейд».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271                   АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2013 по делу № А62-3415/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эстет трейд» (город Смоленск, ОГРН 1077761347784, ИНН 7701749312) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                                           Е.В. Рыжова

Судьи                                                                                                                     Ю.А. Волкова

                                                                                                                                О.Г. Тучкова