Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 по делу n А62-3415/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

19 февраля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., д. 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

   Дело № А62-3415/2012   

Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  19.02.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Радченко Е.А., при участии представителя истца – Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области  (город Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) (далее – департамент) – Карпович Ю.В. (доверенность от 09.01.2014 № 10), в отсутствие ответчиков – общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТСТРОЙ» (город Смоленск, ОГРН 5067746497033, ИНН 7709699688), общества с ограниченной ответственностью «Эстет трейд» (город Смоленск, ОГРН 1077761347784, ИНН 7701749312) и третьего лица – Администрация города Смоленска (город Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) (далее – администрация), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Эстет трейд» (регистрационный номер 20АП-275/2014) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2013 по делу № А62-3415/2012 (судья Пузаненков Ю.А.), установил следующее.

Департамент обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з и возложении на ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» обязанности передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 38 02:0002 площадью 70 000 кв. м, расположенный по адресу: город Смоленск, на продолжении улицы Кутузова, южнее проектируемого жилого микрорайона «Вязовенька», по акту приема-передачи (том 1, л. д. 3 – 5).

Определением суда от 21.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация (том 1, л. д. 89 – 90).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 30.10.2012, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 (том 1, л. д. 147 – 153), исковые требования департамента удовлетворены в полном объеме (том 1, л. д. 106 – 111).

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.06.2013 решение Арбитражного суда Смоленской области от 30.10.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по делу       № А62-3415/2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области (том 2, л. д. 79 – 84).

Основанием отмены судебных актов послужило то обстоятельство, что ООО «Эстет трейд», являясь правообладателем спорного земельного участка на момент принятия судом первой инстанции судебного акта, не было привлечено к участию в деле.

При новом рассмотрении определением суда от 26.08.2013 ООО «Эстет трейд» привлечено к участию в деле в качестве соответчика (том 3, л. д. 72 – 73).

Департамент уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з, возложить на ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» и ООО «Эстет трейд» обязанность передать земельный участок с кадастровым номером      67:27:001 38 02:0002 общей площадью 70 000 кв. м по адресу: город Смоленск, на продолжении улицы Кутузова, южнее проектируемого жилого микрорайона «Вязовенька», по акту приема-передачи (том 4, л. д. 17 – 18). Уточненные требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (том 4, л. д. 29 – 31). 

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2013 требования удовлетворены: расторгнут договор аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з, заключенный между департаментом и ООО «ИНВЕСТСТРОЙ». На ООО «Эстет трейд» возложена обязанность передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 38 02:0002 площадью 70 000 кв. м по адресу: город Смоленск, на продолжении улицы Кутузова, южнее проектируемого жилого микрорайона «Вязовенька», по акту приема-передачи. С ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» и ООО «Эстет трейд» взыскано в доход федерального бюджета по 5 000 рублей государственной пошлины (том 4, л. д. 33 – 41).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Эстет трейд» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 05.12.2013 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать (том 4, л. д. 47 – 49).

Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указал на то, что принятие денежных средств в счет арендной платы от имени ООО «Эстет трейд» и отсутствие каких-либо возражений со стороны департамента относительно того, что ООО «Эстет трейд» является надлежащим арендатором земельного участка, свидетельствует об осведомленности и согласии истца с произошедшей уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/3 между ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» и ООО «Эстет трейд».

Заявитель жалобы отметил, что в целях дальнейшего строительства и последующей эксплуатации торгово-складского комплекса на арендуемом земельном участке им начаты соответствующие подготовительные работы, что подтверждается договором на выполнение функций технического заказчика от 01.09.2012 № 01-09-2012 и договором на выполнение проектных работ от 20.02.2013 № 20/02.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение суда от 05.12.2013 неисполнимо, поскольку ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» не является стороной по договору аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/3 после государственной регистрации договора уступки от 21.05.2012, из чего следует невозможность прекращения договорных отношений с лицом, которое не является стороной по договору; ООО «Эстет трейд», являясь надлежащей стороной и арендатором по договору аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з, невозможно обязать передать истцу земельный участок без прекращения или расторжения договора аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/3, если права и обязанности по которому перешли к нему в соответствии с договором уступки от 21.05.2012 и исполняются надлежащим образом.

Департамент представил в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения (том 4, л. д. 92 – 94).

В отзыве истец указал, что внесение ООО «Эстет трейд» арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з не является надлежащим уведомлением о переходе прав и обязанностей по договору аренды, так как платежные поручения не содержали информации о договоре уступки прав и обязанностей; ответчики могли быть связаны иными обязательствами, в соответствии с которыми ООО «Эстет трейд» уплачивало арендную плату вместо ООО «ИНВЕСТСТРОЙ».

Истец, ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13 и статью 384 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), полагает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более, чем пять лет, арендатор имеет возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендодателя. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.   

Отметил, что суд признал договор уступки прав и обязанностей арендатора, заключенный между ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» и ООО «Эстет трейд», действительной сделкой; установил, что ООО «Эстет трейд» не получило разрешения на строительство, следовательно, несмотря на то, что договор аренды заключен с ООО «ИНВЕСТСТРОЙ», а не с ООО «Эстет трейд», на которое возложена обязанность возвратить арендодателю земельный участок.

От ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» в Двадцатый арбитражный апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указал, что согласен с доводами апелляционной жалобы ООО «Эстет трейд» и поддерживает их в полном объеме (том 4, л. д. 97).

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда от 05.12.2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчики и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

От ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» и ООО «Эстет трейд» поступили ходатайства о проведении судебного заседания без их участия (том 4, л. д. 95, 96), которые удовлетворены судом апелляционной инстанции на основании статей 41, 123, 156, 159, 266 АПК РФ.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчиков и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2013 проверены апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителя истца, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

На основании приказа департамента от 23.04.2007 № 186 (том 1, л. д. 27) между департаментом (арендодатель) и ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.05.2007 № 70/з (том 1, л. д. 22 – 24), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 38 02:0002 общей площадью 70 000 кв. м по адресу: город Смоленск, на продолжении улицы Кутузова, южнее проектируемого жилого микрорайона «Вязовенька», для строительства и последующей эксплуатации в соответствии с видом разрешенного использования – торгово-складского комплекса сроком на 49 лет.

Государственная регистрация договора произведена 14.11.2007 (том 1, л. д. 24).

Во исполнение условий договора по акту приема-передачи от 18.05.2007 спорный земельный участок передан департаментом ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» (том 1, л. д. 25 – 26).

Пунктом 4.4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования, то есть для строительства торгово-складского комплекса (пункт 1.1 договора). В противном случае договор аренды позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора (пункт 4.1.1 договора).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление Росреестра по Смоленской области ) – органом, осуществляющим государственный земельный контроль, 27.01.2012 проведено обследование земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок площадью 70 000 кв. м с кадастровым номером 67:27:001 38 02:0002 не огорожен, имеется поросль древесно-кустарной растительности, заснежен, следы хозяйственной деятельности отсутствуют (том 1, л. д. 30 – 32).

Администрацией – органом, осуществляющим муниципальный земельный контроль, проведено 07.02.2012 обследование земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок площадью 70 000 кв. м с кадастровым номером 67:27:001 38 02:0002, предоставленный в аренду ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» для строительства и последующей эксплуатации торгово-складского комплекса, не используется в соответствии с разрешенным использованием.

Земельный участок не огорожен, строительные работы не осуществляются. Разрешение на строительство не оформлялось (том 1, л. д. 33 – 36).

Ссылаясь на то, что ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» допущено существенное нарушение условий договора аренды, ввиду неиспользования арендованного земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения заявленных требований) (том 1, л. д. 3 – 5; том 4, л. д. 17 – 18).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их в полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 1 и подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в редакции, действовавшей на момент обращения департамента с настоящим иском в суд) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из пункта 4.4.3 договора аренды следует, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования, то есть для строительства торгово-складского комплекса. В противном случае пункт 4.1.1 договора аренды позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора.

Согласно акту приема-передачи спорный земельный участок был передан департаментом ООО «ИНВЕСТСТРОЙ» 18.05.2007 (том 1, л. д. 25 – 26). Следовательно, с момента передачи ответчику земельного участка прошло более трех лет (более 5 лет).

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума