Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу n А62-3061/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

(Кто) в размере 0,8 %.

В последующем соглашением от 29.09.2008 (том 1, л. д. 31) внесено изменение в договор аренды в части площади и суммы арендной платы.

Так, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 122,2 кв. м (№ 1 – 29,6 кв. м, № 2 – 13,2 кв. м, № 3 –        1,2  кв. м, № 4 – 10 кв. м, № 5 – 4,7 кв. м, № 6 – 32,5 кв. м, № 9 – 31 кв. м) для использования 31 кв. м (№ 9) под магазин «Продукты» и 91,2 кв. м (№ 1, 2, 3, 4, 5, 6) под кафе «Лолита».

Сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2008 и составляет 316 060 рублей 60 копеек в год (том 1, л. д. 32).

Согласно расчету размера арендной платы (приложение № 2 к договору аренды) годовая арендная плата за пользование арендованным помещением в 2008 году составила 316 060 рублей 60 копеек.

При этом сторонами согласовано, что при расчете арендной платы в 2008 году применяются следующие коэффициенты:

- коэффициент износа (Киз) в размере 0,6 % площади магазина (31 кв. м) и к площади кафе (76,5 кв. м) и в размере 0,7 % к площади кафе (14,7 кв. м);

- коэффициент технического обустройства (Кто) в размере 1,0 %;

- коэффициент вида деятельности (Кд) в размере 1,2 % к площади магазина (31 кв. м), в размере 1,5 % к площади кафе (91,2 кв. м).

Актом сдачи-приемки нежилого помещения от 01.01.2008, подписанным обеими сторонами, установлено, что износ здания лит. А составляет 40 % и лит. А1 – 21 %, обустроено водопроводом, горячей водой, канализацией (том 1, л. д. 32).   

Соглашением сторон от 29.01.2009 (том 1, л. д. 34) изменены условия договора аренды в части суммы (размера) арендной платы, которая устанавливается с 01.01.2009 в размере 351 360 рублей 88 копеек.

При этом сторонами согласовано, что при расчете арендной платы в 2009 году применяются следующие коэффициенты:

- коэффициент износа (Киз) в размере 0,6 % к площади магазина (31 кв. м) и к площади кафе (76,5 кв. м) и в размере 0,79 % к площади кафе (14,7 кв. м);

- коэффициент технического обустройства (Кто) в размере 1,0 %;

- коэффициент вида деятельности (Кд) в размере 1,2 % к площади магазина (31            кв. м), в размере 1,5 % к площади кафе (91,2 кв. м) (том 1, л. д. 35).

12.01.2010 между истцом и ответчиком было заключено соглашение об изменении условий договора аренды от 01.08.2007 № 2646/07 (том 1, л. д. 36 – 37), согласно которому срок действия договора установлен с 01.01.2010 до 01.07.2015.

Годовая арендная плата за пользование предоставленным в аренду нежилым помещением площадью 122,2 кв. м в 2010 году составляла 471 647 рублей 23 копейки (приложение № 2 к договору аренды).

При этом сторонами согласовано, что при расчете арендной платы в 2010 году применяются следующие коэффициенты:

- коэффициент износа (Киз) в размере 0,6 % к площади магазина (31 кв. м) и к площади кафе (76,5 кв. м) и в размере 0,79 % к площади кафе (14,7 кв. м);

- коэффициент технического обустройства (Кто) в размере 0,9 %;

- коэффициент вида деятельности (Кд) в размере 1,5 % к площади магазина (31                кв. м), в размере 2,0 % к площади кафе (91,2 кв. м) (том 1, л. д. 39).

Договор аренды нежилого помещения от 01.08.2007 № 2646/07 и соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылаясь на начисление администрацией завышенных арендных платежей, ООО «Дионис-плюс» обратилось с иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (том 1, л. д. 4 – 17; том 2, л. д. 1 – 12).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно отказал в их удовлетворении, исходя из следующего.

Установив, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договоров, соблюли письменную форму, суд первой инстанции правомерно счел договоры аренды нежилого помещения от 16.06.2006 № 2439/06, от 01.08.2007 № 2646/07 заключенными.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

   В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, местного самоуправления, должностных лиц и муниципальных служащих» определено, что к действиям органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных или муниципальных служащих относится властное волеизъявление названных органов и лиц, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций, которое не облечено в форму решения, но повлекло нарушение прав и свобод граждан и организаций или создало препятствия к их осуществлению.

Как правильно указал суд первой инстанции, обращение заинтересованного лица с требованием об оспаривании действий государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, должностных лиц, и рассмотрение данного требования судом в порядке главы 24 АПК РФ представляется возможным в отношении таких действий государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, должностных лиц, которые совершены в связи с реализацией названными участниками правоотношений своих властных полномочий, и повлекли нарушение прав и свобод граждан и организаций или создали препятствия к их осуществлению.

ООО «Дионис-плюс» обратилось в суд к администрации с заявлением, вытекающим из гражданских правоотношений, – использование обществом нежилых помещений на праве аренды на основании договора аренды.

Заявитель считает, что при расчете арендной платы применялись неправильные значения коэффициентов износа (Киз), технического обустройства (Кто), что привело к необоснованному завышению арендной платы.

В данном случае отсутствуют властно-подчиненные отношения между сторонами.

Спорные правоотношения возникли между равными субъектами в сфере гражданского оборота, поэтому защита прав истца, которые он считает нарушенными в связи с начислением администрацией завышенных арендных платежей, должна осуществляться в порядке гражданского судопроизводства.

Суд сделал обоснованный вывод о том, что избранный истцом способ защиты своего права в виде требования о признании действия администрации по начислению завышенных арендных платежей незаконными, не соответствует характеру правоотношений между сторонами.

В данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, удовлетворение предъявленных требований не приведет к восстановлению нарушенных прав арендатора.

Обстоятельствам по исковым требованиям об установлении расчета суммы арендной платы за нежилые помещения в соглашениях по договору аренды № 2439/06 согласно расчету, приведенному истцом, и о возложении на администрацию обязанности зарегистрировать соглашения об изменении условий договора аренды дана оценка в решении Арбитражного суда Смоленской области от 08.02.2012 по делу А62-3662/2011, вступившем в законную силу, которым подтверждена правомерность применяемых коэффициентов при расчете арендной платы.

Решением суда по делу А62-2855/2012 установлена неправомерность применения истцом при расчете арендной платы коэффициентов износа и вида деятельности, отличного от установленных договором.

Согласно статье 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как правильно указал суд первой инстанции, истцом фактически оспаривается порядок начисления арендной платы, что является спором гражданско-правового характера, возникшим из обязательственных отношений сторон по заключенным договорам аренды.

Предъявленные требования влекут изменение условий договора аренды нежилого помещения от 01.08.2007.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2 статьи 451 ГК РФ).

Частью 4 статьи 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае предложение о внесении изменений в договор аренды ООО «Дионис-плюс» в адрес арендодателя не направлялось.

Арбитражный суд Смоленской области правомерно не принял во внимание довод истца о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, вследствие произведенного ООО «Дионис-плюс» ремонта арендованных помещений, указав, что данный довод может быть заявлен в рамках требования о внесении изменений в договор аренды в части порядка начисления арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств.

Кроме того, из показаний свидетеля Клещевой Т.П. судом установлено, что она занимает должность главного специалиста отдела муниципального имущества Управления муниципального имущества Администрации города Смоленска и согласно должностной инструкции, утвержденной 14.03.2013, подготавливает проекты договоров аренды на нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, соглашений об изменений условий договоров аренды, о расторжении договоров аренды, акты приема-передачи; выполняет расчет арендной платы за арендуемые помещения в соответствии с методикой, утвержденной Смоленским городским Советом.

Свидетель пояснила, что она составляла проект договора аренды нежилого помещения, заключенный между сторонами, на основании гражданского законодательства Российской Федерации, который впоследствии был утвержден в установленном порядке.

Как правильно указал суд первой инстанции, срок действия договора аренды нежилого помещения от 16.06.2006 № 2439/06, на который ссылается истец в обоснование своих требований, на момент рассмотрения настоящего дела истек.

Отсутствие акта передачи арендованного нежилого помещения по указанному договору арендодателю не свидетельствует о продлении срока действия договора, так как имеющиеся в материалах дела документы подтверждают факт истечения срока действия договора от 16.06.2006 № 2439/06 (том 1, л. д. 22 – 24), а именно:

- положение пункта 1.1.2 договора – «Срок действия договора установлен с 01.07.2006 по 31.12.2006»;

- положение пункта 5.7 договора –  «Арендатор, в случае надлежащего выполнения им принятых по договору аренды обязательств, по окончании срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на продление договора. При этом арендатор обязан уведомить арендодателя за один месяц до истечения срока действия договора о желании заключить договор на новый срок»;

- заявление ООО «Дионис-плюс» от 15.01.2007 № 409 о перезаключении договора аренды нежилого помещения от 16.06.2006 № 2439/06 (том 2, л. д. 101);

- заключение сторонами договора аренды нежилого помещения от 07.02.2007                   № 2439/07, предметом которого является это же помещение.

Указанные документы свидетельствуют об истечении срока действия договора аренды нежилого помещения от 16.06.2006 № 2439/06 в установленный срок – 31.12.2006 и о заключении нового договора аренды на нежилые помещения с установлением нового срока действия договора и нового размера арендной платы, что, как правильно указал суд первой инстанции, соответствовало воле сторон.

Принимая во внимание изложенное суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции