Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014 по делу n А54-83/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

17 января 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А54-83/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15.01.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 17.01.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии от  истца – общества с ограниченной ответственностью «Мистраль-2» (г. Рязань,                            ОГРН 1026201259897, ИНН 6231040763) – Шулюкина В.Н. (доверенность от 14.01.2014), в отсутствие представителей ответчика – администрации города Рязани (г. Рязань,                   ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Оценка собственности» (г. Рязань),  управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань), Рязанская городская Дума (г. Рязань), рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение  Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2013 по делу № А54-83/2012 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Мистраль-2» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, администрация) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Н18, расположенного в здании по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, в части стоимости имущества, просило определить пункты 2.1. и 2.3. договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере                    932 тыс. рублей не облагается НДС.

2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по                             25 889 рублей ежемесячно. Далее по тексту».

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования в части цены объекта, просил суд внести в договор стоимость объекта в размере 1 826 115 рублей 80 копеек без НДС с оплатой ежемесячно по 50 725 рублей 44 копеек, последний платеж 50 725 рублей 40 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Оценка собственности», управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и Рязанская городская Дума.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 05.11.2013 исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия между обществом и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н18 лит. А, назначение – нежилое, общая площадь    83,4 кв. м, этаж 2, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 225005, инвентарный номер 13680-18.

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «РОНЭКС» от 14.08.2013 № 270/13 по делу № А54-83/2012 и составляет                                         1 826 115 рублей 80 копеек, НДС не облагается».

Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: «Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 50 725 рублей 44 копеек (последний платеж – 50 725 рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 4000 рублей и расходы по проведению экспертиз в размере 52 тыс. рублей.

           Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «РОНЭКС» от 14.08.2013 № 270/13, в размере 1 826 115 рублей, поскольку экспертом применены ненадлежащие методы оценки. Также считает необоснованным взыскание с администрации расходов на оплату экспертиз по делу в полном объеме.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, общество по договору аренды от 02.06.2004 № 1661204 (с учетом соглашений от 13.09.2005, от 15.02.2007, от 09.11.2007, от 01.04.2011), заключенному с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, арендует нежилое помещение Н18 лит. А (поз. 1 – 5 на поэтажном плане второго этажа от 29.10.2010) общей площадью 83,4 кв. м, расположенное по адресу:                          г. Рязань, ул. Почтовая, д.59, для использования под торговлю товарами для отдыха, охоты и рыбалки.

           Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2011 сер. 62-МД № 346102 (т. 7, л. 20).

           Решением Рязанской городской Думы от 13.10.2011 № 326-I утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения – выкуп обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

           Письмом от 21.10.2011 № 01-75/2583 управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес истца проект договора купли-продажи, по условиям которого общество приобретает в собственность нежилое помещение Н18, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 83,4 кв. м,                 этаж – 2, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 225005, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.09.2011 № 337/2011, выполненным ООО «Оценка собственности», и составляющей 3 082 тыс. рублей (не облагается НДС).

           Общество, не согласившись с редакцией пунктов 2.1 и 2.3 договора в части рыночной стоимости имущества, письмом от 17.11.2011 № 43 направило в адрес администрации протокол разногласий к договору (т. 1, л. 89), предложив следующую редакцию пунктов 2.1 и 2.3:

            «п. 2.1 Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 1372/2011, выполненным ООО «АварКом» и составляет 932 тыс. рублей (девятьсот тридцать две тысячи рублей), не облагается НДС.

            п. 2.3 Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по       25 889 рублей (двадцать пять тысяч восемьсот восемьдесят девять рублей) ежемесячно». Далее по тексту.

           Письмом от 15.12.2011 № 06-13/2234 администрация отклонила протокол разногласий, предложив истцу заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений и повторно направила проект договора.

Не урегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя с учетом уточнения заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет                                      1 826 115 рублей 80 копеек (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                              «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон                                 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона № 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, общество является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 21.10.2011 исх. № 01-75/2583 с предложением о заключении договора купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества определялась на основании отчета об определении рыночной стоимости от 19.09.2011 № 337/2011, выполненного                                ООО «Оценка собственности», и составила 3 082 тыс. рублей (НДС не облагается).

В свою очередь, истцом в материалы дела представлен отчет № 1372/2011 об оценке того же объекта, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «АварКом», согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 932 тыс. рублей (без НДС).

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – письмо ВАС РФ № 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается (3 082 тыс. рублей и 932 тыс. рублей), по ходатайству истца определением от 28.02.2012 в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы собственности».

При проведении назначенной судебной экспертизы экспертом были запрошены дополнительные документы,