Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2014 по делу n А62-4458/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

15 января 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

     Дело № А62-4458/2013  

Резолютивная часть постановления объявлена 14.01.2014

Постановление изготовлено в полном объеме   15.01.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ» (город Смоленск, ОГРН 1026701430414, ИНН 6730032736) (далее – ООО «СПК») – Курзинера Е.Э. (доверенность от 09.01.2014), Плавинской Ю.О. (доверенность от 09.01.2014) и ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания» (город Смоленск, ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) (далее – ООО «ПСК») – Шубнякова В.А. – директора (протокол от 14.10.2009 № 2/09), Брея Р.А. (доверенность от 13.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «ПСК» (регистрационный номер 20АП-7836/2013) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.10.2013 по делу № А62-4458/2013 (судья Яковенкова В.В.), установил следующее.

ООО «СПК» обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к ООО «ПСК» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2012 по 31.12.2012 в размере 319 911 рублей 54 копеек и пени за период с 06.10.2012 по 12.08.2012 в размере 271 644 рублей 22 копеек, расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.02.2006 № 2172/06, заключенного между Администрацией города Смоленска и ООО «ПСК» (том 1, л. д. 3 – 10).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.10.2013 исковые требования удовлетворены частично: расторгнут договор аренды нежилого помещения от 03.02.2006 № 2172/06, заключенный между Администрацией города Смоленска и ООО «ПСК»; с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.10.2012 по 31.12.2012 в сумме 319 911 рублей 54 копеек; неустойка, начисленная за период с 06.10.2012 по 12.08.2013, в сумме 54 328 рублей 84 копеек, а также 18 831 рубль 12 копеек в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано (том 1, л. д. 120 – 130).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «ПСК» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 09.10.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт (том 1,                   л. д. 149 – 153).

По мнению заявителя апелляционной жалобы, в данном случае не имеется существенных нарушений условий договора, а недоплаченная, по мнению истца, арендная плата может быть получена арендодателем в порядке исполнения вынесенных и вступивших в законную силу судебных актов, в связи с чем отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения от 03.02.2006 № 2172/06.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что доказательства изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, соответствующего уведомления арендатора о таком изменении, а также доказательства достижения сторонами согласия об этом (пункт 3.3 договора аренды) в материалах дела отсутствуют.

Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указал на то, что на момент уведомления ООО «ПСК» о необходимости оплаты задолженности, образовавшейся из-за недоплаты арендной платы, вопрос о размере арендной платы и механизме ее изменения являлся спорным.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда от 09.10.2013 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители истца не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Смоленской области от 09.10.2013 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между Администрацией города Смоленска (арендодатель) и ООО «ПСК» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 03.02.2006 № 2172/06             (том 1, л. д. 14 – 18), по условиям которого арендатору во временное пользование передано нежилое помещение площадью 5 974 кв. м, расположенное по адресу: город Смоленск, улица Индустриальная, дом 2.

Пунктом 1.1.2 срок действия договора установлен с 03.02.2006 по 02.02.2055.

Во исполнение условий договора помещение передано арендатору по акту сдачи-приемки нежилого помещения в аренду от 03.02.2006 (том 1, л. д. 19).

Соглашением от 05.03.2007 об изменении условий договора аренды от 03.02.2006 № 2172/06 (далее – дополнительное соглашение) изменена площадь арендуемых помещений (том 1, л. д. 22). По условиям указанного дополнительного соглашения ООО «ПСК» передано в аренду нежилое помещение в здании энергокорпуса площадью 8 310, 8 кв. м, о чем между Администрацией города Смоленска и ответчиком 05.03.2007 подписан акт приема-передачи (том 1, л. д. 21).

В установленном Федеральным законом от 21.07.2007 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) порядке произведена государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему (том 1, л. д. 24).

По итогам проведенного 19.06.2007 аукциона по продаже муниципального имущества между Администрацией города Смоленска (продавец) и ООО «СПК» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2007               № 489 (том 1, л. д. 25 – 26), согласно которому продавец передал, а покупатель принял объект недвижимого имущества – корпус № 1 (энергокорпус), общей площадью 9 969, 8 кв. м, расположенный по адресу: город Смоленск, улица Индустриальная, дом 2.

В установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним порядке право собственности истца зарегистрировано 14.04.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1, л. д. 28).

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 11.12.2008 по делу                   № А62-5797/2008 утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО «СПК» и ООО «ПСК», о внесении в преамбулу спорного договора аренды изменений в части сведений об арендодателе в связи с переходом права собственности на предмет договора аренды.

Письмом от 02.03.2012 № 08/02 истец уведомил ответчика о том, что постановлением Администрации города Смоленска от 23.12.2011 № 2485-адм утверждена ставка арендной платы (коэффициент Сс) на 2012 год в размере 27 575 рублей, в связи с чем указанной ставкой необходимо руководствоваться при уплате арендной платы (том 1, л. д. 29).  

Указанное письмо получено ответчиком 05.03.2012, однако ответчик производил уплату арендной платы в 2012 году исходя из ставок арендной платы, утвержденных нормативным актом органа местного самоуправления на 2009 год.

Письмом от 06.06.2013 истец уведомил ответчика о том, что за период с 01.10.2012 по 31.12.2012 у ответчика имеется задолженность по оплате арендной платы в размере          319 911 рублей 54 копеек, и предложил погасить указанную сумму задолженности в разумный срок, а также предупредил о своем праве обратиться в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды от 03.02.2006 № 2172/06 (том 1, л. д. 30 – 34).

В ответ на указанное уведомление письмом от 17.06.2013 ООО «ПСК» сообщило ООО «СПК» об отсутствии задолженности по арендной плате за весь период арендных платежей, так как арендная плата уплачивалась в размере, указанном в выставленных ООО «СПК» счетах-фактурах (том 1, л. д. 35).

Письмом от 27.06.2013 ООО «СПК» в связи с неуплатой ответчиком задолженности по арендной плате предложило ООО «ПСК» расторгнуть договор аренды от 03.02.2006                № 2172/06. Указанное письмо получено ответчиком 08.07.2013 (том 1, л. д. 36 – 40), вместе с тем, оставлено без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что ответчик в спорный период уклоняется от уплаты арендной платы в размере, установленном соответствующим нормативным актом органа местного самоуправления, ООО «СПК» обратилось с иском в арбитражный суд (том 1, л. д. 3 – 10).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их частично, исходя из следующего.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ права и обязанности арендодателя по договору аренды от 03.02.2006 № 2172/06 с 14.04.2008 перешли к ООО «СПК».

Пунктами 3.1 – 3.3 договора стороны согласовали размер, порядок уплаты арендной платы, а также установили право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В случае недостижения сторонами соглашения в соответствии с пунктом 3.1 договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым досрочно.

Согласно пункту 1.2 договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления города Смоленска.

В соответствии с пунктом 5.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение при надлежащем исполнении его требований допускается только по соглашению сторон, кроме изменения арендной платы.

Установив изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что стороны, заключая договор, предусмотрели возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке с учетом условий, указанных в пункте 1.2 договора об определении арендной платы, в порядке, установленном органом местного самоуправления города Смоленска.

Пунктом 1 Порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденного решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 № 806 (далее – Порядок), установлено, что ставка арендной платы за 1 кв. м корректируется коэффициентами в зависимости от вида деятельности, износа помещения, коэффициента размещения и так далее.

Согласно Порядку размер арендной платы при заключении договоров производится по формуле: Ап = Сс х Sа х Киз х Кр х Кз х Кто х Кд х Кк, где Сс – ставка арендной платы недвижимого имущества, Sа – площадь помещения, Киз – коэффициент износа, Кр – коэффициент размещения помещения, Кз – коэффициент зоны градостроительной ценности, Кто – коэффициент технического обустройства, Кд – коэффициент вида деятельности, Кк – корректирующий коэффициент.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

Согласно пунктам 17, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» переход в частную собственность из публичной собственности объекта недвижимости, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, также не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из изложенного следует, что в связи с принятием уполномоченным органом правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере.

Как правильно указал суд первой инстанции, вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Судом установлено, что постановлением Администрации города Смоленска от 23.11.2011 № 2485-адм утверждена ставка арендной платы (коэффициент Сс) на 2012 год в размере 27 575 рублей. Указанное постановление опубликовано в газете «Рабочий путь» от 27.12.2011 № 285.

Таким образом, с учетом того, что иные коэффициенты формулы расчета арендной платы остались неизменными, в 2012 году размер арендной платы по договору аренды                № 2172/06