Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 по делу n А68-5858/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

27 декабря 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

     Дело № А68-5858/2013 

Резолютивная часть постановления объявлена 24.12.2013

Постановление изготовлено в полном объеме  27.12.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Каструба М.В., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Е.А., при участии от истца - Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области – представителя Чехлатова О.А. (доверенность от 25.02.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Декастрой» - представителя Гордеева А.В. (доверенность от 18.12.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного  суда Тульской области от 04.10.2013 по делу № А68-5858/2013 (судья Рыжикова Н.А.), принятое по иску Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (г. Тула, ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) к обществу с ограниченной ответственностью «Декастрой» (г. Тула, ИНН 7106517867, ОГРН 1117154009620) о расторжении договора аренды земельного участка № 10П2804 от 01.10.2010, об обязании освободить земельный участок, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Декастрой» (далее – общество, ООО «Декастрой») о расторжении договора аренды земельного участка № 10П2804 от 01.10.2010 г. и обязании освободить земельный участок. 

 Решением Арбитражного суда Тульской области от 04.10.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, министерство обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 04.10.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что  ООО «Декастрой» не вносились арендные платежи более двух раз подряд. Указывает на наличие задолженности по арендной плате у ответчика и использование им земельного участка не по целевому назначению. Указывает на то, что общество в нарушение положений статьи 46 ЗК РФ не представило доказательств наличия объективных, непреодолимых в обычных обстоятельствах препятствий для использования земельного участка по назначению. Ссылается на направление в адрес истца уведомлений о расторжении договора аренды.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы просил обжалуемое решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка №10П2804 от 01.10.2010, в соответствии с Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.11.2011, Министерством имущественных и земельных отношений Тульской области (арендодатель) был сдан в аренду земельный участок ООО «Декастрой» (арендатор) с кадастровым номером 71:30:030110:74, общей площадью 455 кв.м., расположенный по адресу: Тульская область, г.Тула, Пролетарский район, по улице Ложевой, находящийся примерно в 0 м по направлению на запад от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Пролетарский район, ул.Ложевая, д. 125, для осуществления строительных работ по возведению здания кафе-кулинария.

Согласно пункту 2.2 договора арендатор должен использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, а именно: для осуществления строительных работ по возведению здания кафе-кулинария.

В силу пункта 3.1 договор заключен на срок 3 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор уплачивает арендную плату, исчисленную со дня заключения договора: первый арендный платеж производится до 10 числа месяца, следующего за месяцем следующего за месяцем заключения договора, который состоит из арендной платы, исчисленной до последующего числа месяца, следующим за месяцем заключения договора; последующие платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 7 договора, договор расторгается на основании соглашения сторон (п.7.1.1); судом по требованию одной из сторон в случае государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект без заключения соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору(7.1.3); арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в срок и в порядке, указанные в пунктах 7.5, 7.6 договора, в следующих случаях: невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (п. 7.2.2); нарушения  арендатором какого-либо из обязательств, определенных следующими пунктами договора – 9.1.1 (производить строительные работы в соответствии с действующим законодательством, государственными и муниципальными нормативными актами и при наличии разрешения на строительство) (п. 7.2.3).

Кроме того, договором предусмотрено, что об одностороннем отказе от исполнения договора одна сторона предупреждает другую строну за один месяц (п. 7.5); предупреждение об отказе от договора производится заказным письмом с уведомлением (п. 7.6).

Министерство направило ООО «Декастрой» уведомление от 12.03.2013 №20-01-22/2673 об отказе от договора аренды №10П2408 от 01.10.2010 г. в соответствии с пунктами 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в котором указано, что обществу также надлежит в срок до дня расторжения договора погасить задолженность по арендной плате по договору аренды, освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи истцу.

Не получив ответ на уведомление от 12.03.2013, министерство направило в адрес общества повторное уведомление от 04.04.2013 об отказе от договора аренды.

Поскольку арендатор в добровольном порядке своевременно не возвратил земельный участок арендодателю, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно договору аренды от 01.10.2010 г. срок договора аренды установлен в 3 года.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу части 2 указанной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что расторжение договора является исключительной мерой и, несмотря на наличие формальных оснований, не может быть применена в данном конкретном случае, имея ввиду следующие обстоятельства: до принятия решения ответчик полностью оплатил задолженность по арендным платежам и устранил допущенные нарушения условий договора, послужившие основанием для обращения истца с настоящим иском о расторжении договора аренды; спорный земельный участок используется ответчиком по назначению.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, при рассмотрении споров касающихся земельных участков нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его не неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен ООО «Декастрой» в аренду под строительство здания кафе - кулинарии. 

 На момент предъявления иска в суд у ООО «Декастрой» задолженности по арендной плате земельного участка не имелось.

Факт использования ООО «Декастрой» земельного участка по целевому назначению подтверждается разрешением на строительство №RU71326000-015/12 от 27.01.2012 г., выданным Администрацией г.Тулы на строительство здания кафе-кулинарии в соответствии с проектной документацией на данном земельном участке, постановлением Инспекции Тульской области по государственному строительному надзору в отношении ООО «Декастрой» о прекращении производства по делу об административном правонарушении от 17.04.2013г., из которого следует, что на момент проведения инспекцией внеплановой выездной проверки от 08.04.2013 по 12.04.2013 установлено, что на спорном земельном участке произведен вынос сетей из зоны застройки (дренаж, канализация, водоснабжение), что подтверждено предоставленным представителем застройщика журналом производства работ, в соответствии с которым работы по строительству инженерных сооружений данного объекта, были начаты 14.01.2013.

Кроме того, в материалы дела представлено положительное заключение государственной экспертизы по проекту капитального строительства кафе - кулинария по ул.Ложевой.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований министерства, поскольку ответчик использует земельный участок по целевому назначению и не имел задолженности по оплате аренды.

Довод заявителя жалобы о наличии задолженности арендатора по арендной плате отклоняется судом апелляционной инстанции, как не достоверный. Из представленного самим заявителем акта сверки следует, что на дату предъявления искового заявления в июле 2013 года задолженности по арендной плате не имелось, она в полном объеме была уплачена и даже с переплатой в мае 2013. Таким образом, истец спустя два месяца после полного погашения арендатором задолженности обратился в суд с иском о расторжении договора аренды. При этом следует учитывать п.29.30 Информационного письма