Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2013 по делу n А23-918/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

11 ноября 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А23-918/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   07.11.2013

Постановление изготовлено в полном объеме    11.11.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Компания Еврошина» (город Калуга, ОГРН 1024001338349,  ИНН 4026007512) – Ващилина В.М. (доверенность от 30.07.2013), от третьего лица – правительства Калужской области – Сорокиной М.В. (доверенность от 15.03.2013), в отсутствие  ответчиков и третьих лиц – министерства природных ресурсов, экологии и благоустройства Калужской области  и управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу городской управы города Калуги (город Калуга,  ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) на решение Арбитражного суда Калужской области от 02.09.2013 по делу  № А23-918/2013 (судья Иванова М.Ю.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Еврошина» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к городской управе города Калуги (далее – управа) и управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений (город Калуга, ОГРН 1044004426730, ИНН 4027066951) о расторжении инвестиционного контракта от 20.03.2008 № 16, договоров аренды от 28.07.2008 № 368/08, от 28.07.2008 № 369/08, а также  о взыскании убытков в размере 3 056 028 рублей  10 копеек (т. 1, л. д. 3).

Исковые требования мотивированы невозможностью использования  земельных участков по назначению для целей строительства, в связи с их расположением в зоне памятника регионального значения и возникновением в связи с этим убытков у общества в виде уплаченных по договорам денежных средств.

Определением суда от 18.03.2013  иск принят к производству, с присвоением делу № А23-918/2013 (т. 3, л. д. 1).

В свою очередь управа обратилась в суд с исковыми заявлениями к обществу о взыскании 567 856 рублей 40 копеек, в том числе задолженности по договору аренды земельного участка от 28.07.2008 № 368/08 в сумме 331 491 рубля 58 копеек и неустойки в размере 87 043 рублей 11 копеек, а также задолженности по договору аренды земельного участка от 28.07.2008 № 369/08 в сумме 118 353 рублей  25 копеек и неустойки в размере 30 968 рублей 46 копеек (т. 1, л .д. 3-4, т. 2, л. д. 4-5).

Определениями суда от 05.02.2013 иски управы  приняты к производству для их рассмотрения в порядке упрощенного производства, с присвоением  делам № А23-348/2013 и № А23-349/2013 соответственно.

Определением суда от 11.04.2013 (т. 1, л. д. 80), принятым на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд объединил указанные дела с делом № А23-918/2013 с присвоением объединенному делу номера А23-918/2013.

Определениями суда от 15.05.2013, от 05.06.2013 и от 26.07.2013, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены правительство Калужской области (город Калуга, ОГРН 1024001188727, ИНН 4027059305) (далее – правительство),  министерство природных ресурсов, экологии и благоустройства Калужской области (город Калуга, ОГРН 1114029001195,  ИНН 4029045065) (далее – министерство), управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений  (далее – управление).

До рассмотрения спора по существу,  управа, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнила исковые требования и просила взыскать с общества 82 260 рублей 59 копеек, в том числе задолженность по договору аренды от 28.07.2008 № 368/08 в сумме 56 608 рублей 25 копеек и неустойку                                                                                                                                                                                                                                                              в размере 4 009 рублей 75 копеек,  задолженность по договору аренды от 28.07.2008                    № 369/08 в сумме 20 210 рублей 98 копеек и неустойку в размере 1 431 рубля 61 копейки (т. 2, л. д. 68). Судом уточнение принято.

Решением суда от 02.09.2013 исковые требования удовлетворены частично: расторгнуты договоры аренды земельных участков от 28.07.2008 № 368/08 и № 369/08, с управы в пользу общества взысканы убытки в размере 2 397 785 рублей 78 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован невозможностью использования арендатором земельных участков ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче имущества, соответствующего условиям договоров, и наличии оснований для их расторжения по правилам статей 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы и уплаченных обществом в рамках инвестиционного контракта. Судом отклонен довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, исходя из того, что до получения сведений от компетентных органов о невозможности строительства на спорных земельных участках согласно их разрешенного использования и не обладая специальными познаниями, истец не знал и не мог знать о нарушении своих прав.

В апелляционной жалобе  управа просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований общества отказать, встречные исковые требования удовлетворить. Ссылаясь на статью 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на то, что общество не может требовать исполненного до момента расторжения договоров. Считает, что запрет на строительство не  является безусловным основанием для освобождения от уплаты арендных платежей.  Выражает несогласие с определенным судом начальным моментом исчисления срока исковой давности, заявляя о его пропуске обществом. Указывает на  неправомерность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, полагая, что их начисление возможно лишь с 25.03.2009.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Отмечает, что земельные участки, предоставленные в рамках инвестиционного контракта и договоров аренды не предназначены для строительства торгового цента, в связи с чем обязанность по внесению арендных платежей отсутствует. Указывает на то, что срок исковой давности не пропущен.

 В отзыве министерство ссылается на расположение памятника  на землях г. Калуги, паспортом памятника определен  режим особой  охранной (буферной) зоны, в которой строительство запрещено.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица – правительства Калужской области –  пояснил, что в связи с нахождением спорных земельных участков в зоне охраняемого памятника культуры, строительство невозможно. Оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Ответчик и  третьи лица – министерство природных ресурсов, экологии и благоустройства Калужской области  и управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений,   извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили. Министерство заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, которое, удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом мнений представителей общества  и правительства.

  Судебное разбирательство проводилось в отсутствие   неявившихся участников арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества и правительства, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела,  между управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений (управление) и обществом (инвестор) заключен инвестиционный контракт (договор) на строительство объекта недвижимости нежилого назначения в границах муниципального образования «Город Калуга» от 20.03.2008 № 16 (т. 3, л. д. 45–52), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству инвестиционного объекта – здания торгового центра на земельном участке № 1 площадью 1 294 кв. метров и земельном участке № 2 площадью 462 кв. метров, а также осуществление иных действий, определенных данным контрактом.

По итогам реализации контракта инвестор в качестве взноса на экономическое и социальное развитие города перечисляет в бюджет МО «Город Калуга» денежные средства в сумме 2 022 767 рублей 70 копеек не позднее чем через 365 календарных дней с даты принятия решения об утверждении акта о выборе и предварительном согласовании места размещения объекта строительства.

В соответствии с дополнительным соглашением от 18.05.2011 № 1 права и обязанности по инвестиционному контракту (договору) на строительство объекта недвижимости нежилого назначения в границах муниципального образования «Город Калуга» № 16 от 20.03.2008 перешли от управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений к управлению строительства и земельных отношений города Калуги.

Денежные средства в общей сумме 2 022 767 рублей 70 копеек по инвестиционному контракту от 20.03.2008 № 16  перечислены обществом в полном объеме, что подтверждается выписками по операциям по счету организации и платежными поручениями.

Распоряжениями городского головы городского округа  «Город Калуга» от 24.03.2008 № 3219-р и от 15.07.2008 № 8109-р обществу утвержден акт о выборе, проекты границ земельных участков площадью 1 294 кв. метров и 462 кв. метров для строительства здания торгового центра по ул. Московской г. Калуги и  принято решение о предоставлении  их в аренду  обществу (т. 3, л. д. 14–15).

 На основании распоряжений между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков для строительства здания торгового центра от 28.07.2008 № 368/08 и № 369/08 (т. 3, л. д. 25–44), по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор  принимает в аренду земельные участки из состава земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 40:26:000031:34 и 40:26:000031:35 площадью 1 294 кв. метров и 462 кв. метров соответственно, расположенные по адресу: г. Калуга, ул. Московская, 341, для строительства здания торгового центра, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, прилагаемых к данным договорам и являющихся их неотъемлемыми частями (приложения № 1).

Договоры зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 16.09.2008 (т. 3, л. д. 29) и 19.09.2008 (т. 3, л. д. 39).

Пунктом 1.4 договоров определено, что ограничений по использованию земельных участков не имеется.

По актам приема-передачи земельные участки переданы арендатору (т. 3,                          л. д. 33, 43).

Срок аренды по договорам от 28.07.2008 № 368/08 и № 369/08 с учетом дополнительных соглашений от 13.10.2011 и от 09.11.2011 (т. 3, л. д. 34, 44)  установлен до 15.07.2014.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны распространили действие условий об арендной плате за земельные участки на фактически сложившиеся отношения с 15.07.2008.

Во исполнение условий договоров аренды общество в период с февраля 2009 года по декабрь 2010 года перечислило в счет арендной платы  375 018 рублей  08 копеек, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 3, л. д. 93–111).

В ходе согласования документации для строительства торгового центра, общество получило информацию о том, что земельные участки расположены в границах огранной зоны памятника природы регионального значения «Парк усадьбы Яновских».

В письме от 20.04.2010 № 163/1, адресованном министерству, общество, сославшись  на получение им  05.04.2010 отказа в выдаче градостроительного плана, просило оказать содействие в его выдаче  для завершения проектных работ и начала строительства торгового центра (т. 5, л. д. 80–81).

Письмом от 28.05.2010 № 800-10 министерство сообщило, что на основании постановления правительства Калужской области от 09.10.1997 № 127 «Об утверждении паспортов памятников природы» на территории памятника природы «Парк усадьбы Яновских», в охранной зоне, запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятника природы, в том числе запрещается новое строительство (т. 5, л. д. 79).

В выданных обществу градостроительных планах, утвержденных распоряжениями управы от 24.12.2010 № 16563-Р и от 22.12.2010 № 16347-Р, указано, что на арендованных земельных участках новое строительство объектов капитального строительства невозможно в соответствии с постановлением правительства Калужской области от 09.10.1997 № 127 и Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (т. 4, л. д. 34–39).

Ссылаясь на невозможность использования земельных участков по назначению, общество обратилось в суд с настоящим иском.

В свою очередь управа, указывая на наличие у общества  задолженности по  договорам аренды земельных участков, обратилась со встречным иском о ее взыскании.

Удовлетворяя исковые требования общества, и отказывая в иске управы, суд обоснованно исходил из следующего.

В силу пунктов 1,2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием  для его изменения или расторжения, если иное не  предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается  существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно  предвидеть, договор вообще не был бы  ими заключен или был бы  заключен на значительно отличающихся  условиях.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя