Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2008 по делу n А62-703/2008. Изменить решение

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

 П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Тула                                                               Дело № А62-703/2008

26 августа 2008 г.                                                                                                     

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено  26 августа 2008 г.

          Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Л.А.,

судей               Байрамовой Н.Ю., Никуловой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Смоленска и общества с ограниченной ответственностью «Свежесть», г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 23 мая 2008 года по делу № А62-703/2008 (судья Заболоцкая В. Н.), принятое по иску администрации города Смоленска к обществу с ограниченной ответственностью «Свежесть», г. Смоленск,

о взыскании 35 110 рублей 17 копеек и освобождении помещения,

при участии:

от истца: Струкова И.Ю. – представитель по доверенности № 1-4645 от 28.12.2007;

от ответчика: Марченков В.С. – представитель по доверенности от 18.08.2008 № 67-01/369723; Гордиевская Т.А. – директор на основании протокола № 2 от 31.01.2006 и приказа № 3 от 31.01.2006,

УСТАНОВИЛ:

 администрация города Смоленска (далее – администрация г. Смоленска) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Свежесть» (далее – ООО «Свежесть») о взыскании 35 110 рублей 17 копеек задолженности по арендной плате за период с января по март 2007 года по договору № 1277 от 25.01.1996 и освобождении арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 23.05.2008 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО «Свежесть» возвратить администрации г. Смоленска нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Багратиона, д. 12/13, в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении иска в части взыскания долга по арендной плате отказано.

Не согласившись с принятым решением, администрация г. Смоленска обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части отказа во взыскании с ответчика арендной платы в сумме 35 110 руб. 17 коп. отменить и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом неправильно применены нормы материального права, а также не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Заявитель, ссылаясь на решение Смоленского городского совета от 27.04.2007 № 546 «Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Смоленска», утверждает, что размер арендной платы за муниципальное имущество действует один год, а впоследствии должен быть изменен в обязательном порядке для всех арендаторов.

Заявитель считает, что арендная плата была установлена с 01.01.2006 на год, поэтому подлежит пересмотру с 01.01.2007.

Заявитель указывает, что в соответствии с п. 3.4 договора арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке.

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что истец должен был обратиться в суд для понуждения ответчика к принятию арендной платы в установленном размере с 01.01.2007. По его мнению, изменение размера арендной платы в данном случае установлено в одностороннем порядке и не зависит от согласия арендатора.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают, что решение в обжалуемой истцом части следует оставить без изменения.

В свою очередь, ООО «Свежесть» также обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части возложения на ответчика обязанности возвратить истцу нежилое помещение и прекратить производство по делу в указанной части.

Заявитель ссылается на положения ст. 18 Федерального закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и считает, что истец, как орган местного самоуправления, обязан оказывать имущественную поддержку субъектам малого и  среднего предпринимательства в форме передачи им в пользование муниципального имущества.

Заявитель полагает, что истец, нарушая установленные Конституцией РФ и законами свои обязанности по отношению к населению, преследует цель принудить ответчика освободить занимаемое помещение.

Заявитель указывает, что 17.01.2008 на заседании комиссии по законности, регламенту и этике Смоленского городского совета депутатов принято решение рекомендовать администрации города заключить с ответчиком договор аренды нежилого помещения. В представленном Управлением муниципальным имуществом проекте договора аренды размер арендной платы был увеличен на 319 %. Данная методика расчета была признана недействительной решением Смоленского городского совета депутатов от 28.03.2008.

В апелляционной жалобе указано, что ответчик был вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении администрации            г. Смоленска заключить договор аренды. При этом в ходе рассмотрения дела администрацией г. Смоленска был направлен новый проект договора, условия которого неминуемо приведут к банкротству предприятия.

Заявитель считает, что истец должен представить ответчику другой проект договора аренды, который бы соответствовал сложившейся ситуации.  

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что администрация г. Смоленска не обязана заключать договор на новый срок.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав мнение сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение следует изменить в части отказа во взыскании долга по арендной плате в размере 35 110 руб. 17 коп. по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.01.1996 между комитетом по управлению имуществом г. Смоленска (арендодатель) и ТОО КПОП «Свежесть» (правопреемник ООО «Свежесть») (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1277 от 25.01.1996, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 483,13 кв.м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Багратиона, д. 12/13, для использования под предприятие общественного питания (том 1, л.д. 11-18).

Срок аренды определен п. 1.1.2 договора с момента его подписания до 31.12.2007.

Согласно п. 3.1, 3.5 договора размер арендной платы за нежилое помещение установлен не более  чем на один год, по истечении которого размер арендной платы и сумма платежа за использование помещений в обязательном порядке подлежат пересмотру. В случае недостижения соглашения договор считается расторгнутым досрочно.

Объект аренды передан арендатору по акту сдачи-приемки от 25.01.1996 (том 1, л.д. 19).

В соответствии с соглашением об изменении условий договора аренды от 30.12.2005 на 2006 год стороны согласовали площадь арендуемого помещения в размере 490,3 кв. м и ежемесячную арендную плату в сумме 41 514 руб. 21 коп. (том 1, л.д. 21-22).

Пунктом 3.2 соглашения предусмотрено, что арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения перечисляет предоплату до 5-го числа текущего месяца.

05.03.2007 администрация г. Смоленска направила в адрес ООО «Свежесть» соглашение об изменении условий договора аренды с ежемесячной арендной платой в размере 53 217 руб. 60 коп., начиная с 01.01.2007, со сроком платежа до 5-го числа текущего месяца.

Соглашение подписано арендатором с протоколом разногласий в связи с истечением срока оплаты трех месяцев 2007 года и возвращено арендодателю 21.03.2007 письмом за № 17 об изменении размера арендной платы с 01.04.2008 (том 1, л.д. 99, 101).

Письмом № 24-2239 от 09.06.2007 арендодатель известил арендатора об отклонении протокола разногласий в редакции ООО «Свежесть» (том 1, л.д. 103).

29.10.2007 ООО «Свежесть» в связи с окончанием срока действия договора аренды сообщило администрации г. Смоленска о наличии у него преимущественного права на заключение договора на новый срок и просило арендодателя продлить срок его действия либо заключить новый договор (том 1,л.д. 32).

В ответном письме № 24-4464 от 13.11.2007 арендодатель сообщил о том, что договор аренды нежилого помещения на 2008 год не будет заключаться (том 1, л.д. 34).

20.11.2007 арендодатель направил арендатору уведомление № 24-4566 о том, что договор аренды № 1277 от 25.01.1996 прекращает свое действие 31.12.2007 и продлению не подлежит. Арендодатель указал арендатору на необходимость погасить задолженность по арендной плате в сумме 71 325 руб. 03 коп. и освободить арендуемое помещение в срок до 01.01.2008 (том 1, л.д. 36).

Однако в установленный срок ответчик не погасил имеющуюся задолженность по арендной плате и не освободил арендуемое помещение, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск в части требований об освобождении нежилого помещения, суд первой инстанции указал на отсутствие у ответчика законных оснований для пользования помещением.

Данный вывод суда является правильным.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 35 110 руб. 17 коп., суд первой инстанции исходил из того, что соглашением от 01.03.2007 изменение размера арендной платы принято арендатором с 01.04.2007. В связи с чем суд пришел к выводу о том, что обязательства по договору аренды считаются измененными для сторон с момента заключения соглашения, то есть с 01.04.2007.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда в связи со следующим.

В силу  статьи  8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить  арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

         В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Объектом аренды по договору № 1277 от 25.01.1996 являлось нежилое помещение площадью 483,13 кв. м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Багратиона, д. 12/13.

Факт передачи арендуемого помещения арендатору подтверждается актом сдачи-приемки от 25.01.1996 (том 1, л.д. 19).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за нежилое помещение устанавливается на срок действия договора, но не более чем на один год и на момент подписания договора равен 121 842 940 руб. в год.

Как видно, 30.12.2005 стороны согласовали условия договора аренды в 2006 году, а именно: площадь арендуемого помещения в размере 490,3 кв. м и ежемесячную арендную плату в сумме 41 514 руб. 21 коп. (том 1, л.д. 21-22).

В соответствии с постановлением главы г. Смоленска от 10.11.2006     № 3514 «О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2007 год» с 01.01.2007 изменилась ставка арендной платы на недвижимое имущество (том 1, л.д. 51).

Согласно п. 1 указанного постановления для расчета арендной платы на 2007 год при оформлении новых договоров и внесении изменений в действующие договоры аренды на нежилые помещения муниципальной собственности ставку арендной платы на недвижимое имущество на 2007 год считать равной 15 860 руб. за один кв. м.

При этом 01.03.2007 арендодатель направил арендатору соглашение об изменении арендной платы с 01.01.2007 с приложением расчета размера арендной платы (том 1, л.д. 26-28).

Между тем в рассматриваемом случае изменение арендной платы не связано с необходимостью согласования сторонами условия о ее размере.

Пунктом 3.4 договора установлено, что размер арендной платы, установленный п. 3.1, сумма (размер) платежа за использование по договору аренды помещения с учетом коэффициента вида деятельности, предусмотренная п. 3.2 договора, могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке при изменении средней стоимости строительства 1 кв. м жилого фонда, сложившейся на территории г. Смоленска, но не более двух раз в течение года.

Таким образом, заключая договор, стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения средней стоимости строительства 1 кв. м жилого фонда на территории г. Смоленска.

При этом закрепленное в п. 3.4 договора право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы не обусловлено его обязанностью получать согласие арендатора на такое изменение.

Данное условие договора соответствует нормам ч. 1 и 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Размер арендной платы был изменен арендодателем на основании постановления главы г. Смоленска от 10.11.2006 № 3514 «О ставке арендной