Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2008 по делу n А68-723/08-42/4. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

16 июля 2008 года

Дело № А68-723/08-42/4

Резолютивная часть постановления объявлена  09 июля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме    16 июля 2008 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Полынкиной Н.А.

судей                                  Еремичевой Н.В., Игнашиной Г.Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой Т.А.

при участии: 

от ООО «ДИМАС» - Грачева О.Ю. – представитель по дов. б/н от 05.04.2008, паспорт 70 04 №619342,

от ЗАО «Тандер» - Шаламова Ю.И. – представитель по дов. №2-4/150 от 17.12.2007 до 17.12.2008, паспорт 70 03 №322106,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «ДИМАС» на решение  Арбитражного суда Тульской области от 07 мая 2008 года по делу № А68-723/08-42/4 (судья Большаков В.М.),

установил: общество с ограниченной ответственностью «ДИМАС» (далее – ООО «ДИМАС»)  обратилось в Арбитражный  суд Тульской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Тандер» (далее – ЗАО «Тандер») о расторжении договора аренды нежилых помещений общей площадью 746,4 кв.м, расположенных в подвале здания литер А, А1, А2, АЗ, А4, находящегося по адресу: Тульская область, г. Киреевск, ул. Мира, д. 19-а, №ТулФ-1/30/07 от 01.02.2007, обязании освободить указанные нежилые помещения, переданные ЗАО «Тандер» по договору аренды №ТулФ-1/30/07 от 01.02.2007, и освобожденные помещения возвратить истцу, а также о взыскании с ЗАО «Тандер» в пользу ООО «ДИМАС» недополученной арендной платы в размере 794 115 руб. от использования нежилых помещений по договору аренды №ТулФ-1/30/07 от 01.02.2007.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, увеличив их размер в части взыскания недополученной арендной платы до суммы 970 585 руб.

Принятым по делу решением от 07.05.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись  с решением Арбитражного суда Тульской области, ООО «ДИМАС» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

При этом заявитель жалобы ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что вывод суда о правомерности действий ответчика по перестройке помещений сделан без учета п.3.1.2. и п.3.1.6. договора аренды, которыми устанавливается обязанность арендатора проводить капитальный ремонт в объемах, согласованных с арендодателем и в строгом соответствии с проектом, и запрет производить какую-либо реконструкцию объекта без письменного согласия арендодателя. По мнению заявителя, техническое заключение государственного проектно-конструкционного и исследовательского предприятия «Стройэкспертиза» является ненадлежащим доказательством по делу, директор ООО «ДИМАС» данное заключение не подписывал, о чем истцом заявлялось в суде первой инстанции.  Заявитель подчеркивает нарушение ответчиком п.5.8.1. и п.3.1.3. договора аренды, устанавливающих обязанность арендатора установить систему пожаротушения и соблюдать правила пожарной безопасности. Заявитель считает, что письмо государственного санитарного врача Тульской области от 27.11.2007 свидетельствует о несоблюдении ответчиком при производстве ремонтных работ санитарных правил. Заявитель считает, что о произведенной ответчиком реконструкции помещений свидетельствует увеличение их площади на 20,2 кв.м, что подтверждается техническим паспортом на арендованный объект от 28.11.2007 и выпиской из технического паспорта от 14.11.2006. Заявитель считает, что у арендатора не возникло право на ежемесячное уменьшение сумм арендной платы, поскольку им не представлены сметы на проведенные ремонтные работы, согласно которым в силу п.5.1., 5.8. договора арендодатель должен возмещать ежемесячно арендатору сумму произведенного ремонта.

Законность и обоснованность решения от 07.05.2008 года  проверены в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

1 февраля 2007 года между ООО «ДИМАС» и ЗАО «Тандер» был заключен договор аренды недвижимого имущества №ТулФ-1/30/07, в соответствии с которым ООО «ДИМАС» (арендодатель) передает в аренду ЗАО «Тандер» (арендатор) нежилые помещения:

- расположенные в подвале магазина №1 (подвал), 91,2 кв.м, №2 (лифт), 3,5 кв.м, №3 (коридор), 46,3 кв.м, №5 (кладовая), 17,5 кв.м, №6 (кладовая), 26,9 кв.м, №7 (кладовая), 71,6 кв.м, №8 (машинное отделение), 8,2 кв.м;

- нежилые помещения, расположенные в подвале бара №1 (коридор), 33,9 кв.м, за минусом площади 8 кв.м, отмеченной на поэтажном плане красным цветом, №7 (торговый зал), 131,4 кв.м, №8 (коридор), 10,4 кв.м, №9 (коридор), 5,0 кв.м, №10 (моечная), 6,3 кв.м, №11 (моечная), 6,4 кв.м, №12 (кухня), 35,5 кв.м, №14 (коридор), 59,0 кв.м, №16 (кладовая), 14,0 кв.м, №16 (кладовая), 9,4 кв.м, №17 (кладовая), 8,4 кв.м, №18 (кладовая), 14,0 кв.м, №19 (умывальник), 0,9 кв.м, №20 (туалет), 0,9 кв.м, №26 (холодильник), 10,5 кв.м, №27 (коридор), 3,7 кв.м, №28 (коридор), 8,5 кв.м, №29 (коридор), 5,2 кв.м, №30 (коридор), 18,2 кв.м, №31 (кладовая), 17,6 кв.м, №32 (коридор), 3,3 кв.м, №33 (раздевалка), 21,2 кв.м, №34 (душевая), 0,8 кв.м, №35 (душевая), 0,8 кв.м, №36 (туалет), 0,8 кв.м, №37 (туалет), 0,8 кв.м, №38 (кладовая), 8,1кв.м, №39 (кладовая), 8,5 кв.м, находящиеся по адресу: Тульская область, г. Киреевск, ул. Мира, д. 19-а, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией.

Помещения, предоставляемые ЗАО «Тандер» по договору аренды, принадлежат ООО «ДИМАС» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.04.2007 серия 71 АБ №2331360.

Договор аренды недвижимого имущества заключен сроком на 5 лет, 13 апреля 2007 года данный договор был зарегистрирован в УФРС по Тульской области, о чем сделана регистрационная запись 71-71-12/001/2007-520.

Согласно пункту 2 акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.02.2007, который является приложением №2 к договору аренды, техническое состояние предоставляемых в аренду нежилых помещений на момент передачи характеризовалось следующим образом:

- система отопления и водоснабжения требует капитального ремонта,

- электропроводка требует полной замены,

- стены, пол, потолок, требуют капитального ремонта,

- все входные двери требуют замены,

- помещение требуется оборудовать системой вентиляции,

-требуется установка охранно-пожарной сигнализации с системой пожаротушения.

Согласно пункту 3.1.2 договора арендатор обязался в течение первого года аренды произвести капитальный ремонт объекта в объемах, согласованных с арендодателем и в строгом соответствии с проектом, согласованным со всеми государственными надзорными инстанциями. В соответствии с п.3.1.6. договора аренды на арендатора возложена обязанность проводить ремонтные работы под контролем арендодателя, не производить реконструкцию объекта, если при ее проведении затрагиваются  конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект, без письменного согласия арендодателя, а также соблюдать правила пожарной безопасности, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, оборудования, коммуникаций.

Согласно пунктам 5.8, 5.8.1, 5.8.2 договора аренды расходы арендатора на проведение капитального ремонта согласно смете компенсируются арендодателем путем уменьшения ежемесячно перечисляемой суммы арендной платы до полной компенсации расходов арендатора. Стороны договорились, что арендодатель возмещает арендатору часть суммы произведенного ремонта в размере 1 500 000 руб. равными долями по 88 235 руб. в период с «01» июня 2007 г. по «30» октября 2008 г. (п.5.8.1. договора).

Данная сумма засчитывается арендодателем в счет арендной платы.

По окончании вышеуказанных работ арендатор предоставляет арендодателю заверенные копии смет расходов, а также платежных документов, подтверждающих оплату предоставляемых смет.

Ссылаясь на то, что действиями ответчика грубо нарушаются вышеуказанные условия договора аренды и действующего гражданского законодательства, а также причиняется существенный ущерб имуществу истца, последний обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что действия ответчика по приведению арендованного имущества в состояние, отвечающее целям аренды и назначению имущества, не нарушают условия заключенного им с истцом договора аренды №ТулФ-1/30/07 от 01.02.2007 и не могут служить основанием для расторжения данного договора.

Суд апелляционной инстанции считает указанный вывод Арбитражного суда Тульской области законным и обоснованным, исходя из следующего.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Из объема прав и обязанностей, предоставленных пользователю нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Киреевск, ул.Мира, д.19-а, по договору аренды, усматривается, что произвести капитальный ремонт переданных ему в пользование помещений должен был арендатор.

Из содержания акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.02.2007 следует, что эксплуатация нежилых помещений не была возможна без проведения капитального ремонта. Данный факт подтверждается и условиями самого договора аренды, из которых следует, что данное обстоятельство не оспаривалось сторонами, а арендодатель знал о намерении арендатора произвести ремонт переданных помещений (п.5.8., 5.8.1., 5.8.2.).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, ЗАО «Тандер» произвело капитальный ремонт арендуемых помещений: замену всех дверных проемов, ремонт холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления, работы по монтированию люминесцентных ламп и ламп накаливания в закрытом исполнении, приточно-вытяжной вентиляции с естественным и механическим побуждением, установку воздушно-тепловой завесы, производство отделочных работ стен, работ по покрытию полов, установке охранно-пожарной системы пожаротушения. Согласно представленному в материалы дела договору подряда на ремонт №ТулФ-2/131/07 от 25.03.2007, заключенному ЗАО «Тандер» с ООО «КСК-Строй», стоимость ремонтных работ составила 2 145 747 руб., данная сумма незначительно отличается от определенной сторонами в п.5.8.1. договора ориентировочной стоимости работ на проведение капитального ремонта - 2 321 974 руб.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. При установленных по делу обстоятельствах нет оснований полагать, что имеется вина ответчика в нарушении условий договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими арендные отношения, ни условиями заключенного между сторонами договора аренды не предусмотрено расторжение договора по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора, касающихся проведения реконструкции арендуемых помещений. Нет оснований полагать, что указанные истцом нарушения являются существенными, исходя из условия договора и требований пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом не представлено доказательств необходимости получения ответчиком его разрешения на производство работ, в результате которых площадь объекта увеличилась на 20,2 кв.м. В соответствии с п.3.1.6. договора аренды на арендатора возложена обязанность не производить реконструкцию объекта, если при ее проведении затрагиваются  конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект, без письменного согласия арендодателя.

Доказательств осуществления ответчиком в отсутствие разрешительной документации именно реконструкции, затрагивающей фундаменты, несущие стены и другие конструктивные элементы, обеспечивающие надежность и безопасность переданных помещений в целом, как объекта капитального строительства, истцом в материалы дела не представлено. Вместе с тем, рабочий проект перепланировки части площадей здания, расположенного по адресу: г.Киреевск, ул.Мира, д.19-а, составленный ООО «ГрадСтройПроект» (т.1, л.д. 109), свидетельствует об осуществлении ответчиком именно перепланировки переданных в аренду помещений.

Соответственно, учитывая, что п.п.3.2.6. договора аренды предоставляет арендатору право без получения дополнительного письменного согласия арендодателя производить перепланировки, получения ответчиком письменного согласия истца на осуществление реконструкции в рассматриваемом случае не требовалось.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в иске о расторжении договора аренды и обязании возвратить переданные в аренду помещения.

Основания для удовлетворения требований истца о взыскании недополученной арендной платы также отсутствуют. Право ответчика на ежемесячное уменьшение размера подлежащей перечислению арендодателю арендной платы в период с 01.06.2007 по 30.10.2008 на 88 235 руб. предоставлено ему п.5.8. договора, при условии проведения