Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2011 по делу n А54-5695/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

с комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Рязани.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Согласно пункту 2 названной статьи, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом (пункт 3 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время, проверяя возможность применения упомянутых правовых норм к правоотношениям, вытекающим из договора доверительного управления имуществом №04-18/1 от 31.08.1995, судебная коллегия находит обоснованной позицию апеллянта, изложенную в жалобе, о том, что данные законоположения в рассматриваемом случае неприменимы, поскольку часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащая главу 53 «Доверительное управление имуществом» введена в действие с 1 марта 1996 года (статья 1 Федерального закона от 26.01.1996 №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»), то есть уже после заключения договора №04-18/1 от 31.08.1995.

Отсюда следует, что на момент заключения рассматриваемого договора доверительного управления имуществом №04-18/1 от 31.08.1995 положения главы 53 Гражданского кодекса Российской Федерации не действовали, а значит, в данном случае к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Как правильно указывает заявитель в своей жалобе, на момент заключения договора №04-18/1 от 31.08.1995 порядок предоставления имущества в доверительное управление определялся Указом Президента РФ от 24.12.1993 №2296 «О доверительной собственности (трасте)».

В соответствии с упомянутым Указом Президента РФ мэром г.Рязани принято постановление от 09.12.1994 №1677 «О доверительной собственности (трасте)».

Приложением №1 к постановлению является Временное положение о доверительной собственности (трасте), согласно пункту 2 которого при учреждении траста учредитель передает имущество и имущественные права, принадлежащие ему в силу права собственности, на срок не более 5 лет с дальнейшей пролонгацией его путем заключения нового договора, доверительному собственнику, а доверительный собственник обязан осуществлять право собственности на доверенное ему имущество исключительно в интересах бенефициария.

Материалы дела свидетельствуют, что недвижимое имущество - здание литер А, с кадастровым номером 62:29:00:00000:2736:001, расположенное по адресу: г.Рязань, ул.Ленина, д.41, общей площадью 1 491,6 кв. м принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Город Рязань». Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из реестра муниципальной собственности №01-68/5735 от 26.11.2010 (т.1, л.д. 36).

25.08.1995 мэром города Рязани принято постановление №2364 «О передаче имущественного комплекса ликвидированного МП «Детский кинотеатр «Родина» в доверительное управление АОЗТ «Маст», на основании которого 31.08.1995 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Рязани (собственник) и АОЗТ «Маст» (доверительный управляющий) заключен договор №04-18/1 о передаче имущества, находящегося в муниципальной собственности, в доверительное управление.

Таким образом, договор доверительного управления имуществом заключен сторонами на основании постановления мэра г.Рязани №2364 от 25.08.1995 «О передаче имущественного комплекса ликвидированного МП «Детский кинотеатр «Родина» в доверительное управление АОЗТ «Маст». Данное постановление не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

Договор от 31.08.1995 в пункте 1.1 содержит указание на то, что он заключен комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Рязани, выступающим от имени собственника, что не противоречит положениям статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Заключая договор о доверительном управлении, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Рязани и АОЗТ «Маст» проявили свою волю в такой форме, которая не противоречила действовавшему в тот период законодательству, в связи с чем суд области пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания этой сделки недействительной (ничтожной) по основаниям, установленным законом.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель администрации законность договора доверительного управления от 31.08.1995 не оспаривал, доводы, изложенные относительно его ничтожности не поддержал.

Отсюда следует, что ООО «Маст» (правопредшественник АОЗТ «Маст»), являясь доверительным управляющим недвижимого имущества - здания литер А, с кадастровым номером 62:29:00:00000:2736:001, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Ленина, д.41, общей площадью 1 491,6 кв. м, вправе совершать в отношении этого имущества в силу договора доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя, в том числе и сдавать его в аренду.

Судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что, заключая договор аренды недвижимого имущества, стороны в преамбуле договора предусмотрели, что арендодатель действует на основании договора доверительного управления от 31.08.1995. При этом в пункте 1.2 договора указано, что имущество находится в собственности муниципального образования - город Рязань. Арендодатель обладает правом на сдачу указанного имущества в аренду в связи с осуществлением в отношении данного имущества функций доверительного управляющего на основании договора о передаче имущества, находящегося в муниципальной собственности, в доверительное управление от 31.08.1995.

Таким образом, в договоре аренды однозначно определено, что                       ООО «Маст», выступая арендодателем, действует в качестве доверительного управляющего. Следовательно, арендатор, заключая договор аренды, знал о том, что арендуемое имущество является муниципальной собственностью, а арендодатель выступает в качестве доверительного управляющего. При таких условиях само по себе отсутствие пометки «ДУ» в договоре аренды не означает его недействительность по основаниям, предусмотренным пунктом 3 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимо отметить и имеющееся в материалах дела соглашение от 05.08.2010 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 13.07.2010, заключенное между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани и ООО «Сервис Недвижимость».

В соответствии с указанным соглашением стороны определили, что арендодателем по договору аренды выступает Управление муниципальным имуществом администрации г.Рязани.

Соглашение от 05.08.2010 подписано сторонами, в том числе и Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани без каких-либо разногласий относительно условий договора и зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 13.08.2010, о чем свидетельствует соответствующая отметка на второй странице договора.

При таких обстоятельствах оснований для признания оспариваемой сделки недействительной (ничтожной) как совершенной неуполномоченным лицом у суда первой инстанции не имелось.

В качестве другого основания недействительности оспариваемой сделки истец также называет ее несоответствие требованиям статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» в связи с тем, что недвижимое имущество было передано в аренду без проведения конкурса (аукциона).

Так, в соответствии с пунктом 1 упомянутой правовой нормы заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

Обществу с ограниченной ответственностью «Маст» спорное имущество на основании договора доверительного управления предоставлено в 1995 году.

Согласно п. 4 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции»  от 26.07.2006 лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.

Из буквального толкования приведенной нормы следует, что предусмотренные ею ограничения распространяются только на тех лиц, которым имущество предоставлялось в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции»  от 26.07.2006.

Поскольку предоставленное в 1995 году обществу с ограниченной ответственностью «Маст» спорное имущество не могло быть предоставлено в соответствии с частями 1 и 3 приведенной нормы, то на него не распространяются установленные этой нормой ограничения.

Таким образом, ООО «Маст», действующее на основании договора доверительного управления №04-18/1 от 31.08.1995, вправе было передать спорное недвижимое имущество в аренду без проведения конкурса (аукциона).

Не имелось у суда первой инстанции и оснований для признания арендной сделки незаключенной в связи с тем, что сторонами в договоре не согласованы предусмотренные статьей 55 Федерального закона №73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из толкования названной правовой нормы следует, что заключение договора ставится в зависимость от наличия согласования сторон по всем его существенным условиям. Последние делятся на три вида, а именно: признанные существенными  законом или правовыми актами; предопределяемые характером договора и зависящие от воли сторон.

В соответствии со статьей 55 Федерального закона №73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.

В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия (пункт 5 статьи 55 Федерального закона №73-ФЗ от 25.06.2002).

Согласно статье 48 указанного Федерального закона собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.

Согласно пункту 59 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 №865, порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно-арендным договором, охранным договором или охранным обязательством. В охранных документах предусматриваются также порядок и сроки реставрации, консервации, ремонта памятников и связанных с ними строений, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность, благоустройство территорий, садов, парков, природных ландшафтов, организация надлежащей охраны памятников и другие условия. Ответственность за соблюдение установленных охранными документами порядка и условий использования памятников возлагается