Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 по делу n А54-2512/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Индивидуальный предприниматель Городкова Галина Васильевна относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения по Закону № 159-ФЗ, что не оспаривалось ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в деле имеется отчет 1345/2009 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей продажи, расположенного по адресу: Рязанская область, Шиловский район, р.п. Лесной, ул. Школьная, д. 16, подготовленный по поручению комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области (л.д. 32-84, том 2).

Данный отчет выполнен ООО «АварКом». По результатам проведенной оценки итоговая цена указанного объекта недвижимости составила 1 490 000 рублей (л.д. 33, том 2).

Истцом также в материалы дела представлен отчет №1002/2009-3 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего Шиловскому муниципальному району Рязанской области, выполненный по заказу индивидуального предпринимателя Городковой Галины Васильевны независимым оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы собственности», согласно которому стоимость выкупаемого имущества составляет 845 000 руб. (л.д. 84-150, том 1).

Истец, не согласившись с величиной оценочной стоимости указанной в отчете №1345/2009 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей продажи, расположенного по адресу: Рязанская область, Шиловский район, р.п. Лесной, ул. Школьная, д. 16, заявил ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке стоимости спорного имущества с разницей в оценке почти в 2 раза, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Эоника», эксперту Голикову Сергею Адольфовичу .

Из экспертного заключения эксперта Голикова С.А. №8-А от 19.10.2010 года следует, что рыночная стоимость нежилого помещения Н2, площадью 111,73 кв.м., расположенного по адресу: Рязанская область, Шиловский район, р.п. Лесной, ул. Школьная, д. 16 по состоянию на 26.03.2010 года, то есть на день направления оферты составляет 835 000 руб. в том числе НДС (л.д. 148, том 3).

Учитывая то, что указанная сумма в размере 835 000 руб. экспертом Голиковым С.А. практически соответствует, проведенной по собственной инициативе ИП Городковой Г.В. независимой оценкой ООО «Центр оценки и экспертизы собственности», суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Указание заявителя на то, что при проведении экспертизы эксперт Голиков С.А. использовал характеристики поселка Лесной Шиловского района Рязанской области несоответствующие паспорту муниципального образования - Шиловский муниципальный район и ФСГС Российской Федерации, а именно в паспорте указано, что на территории Рязанской области проживает 1151439 человек, тогда как у эксперта указано 1272000 человек, население Рязани составляет 509392 человек, у эксперта  - 535000 человек; на территории Шиловского района проживает 40211 человек, у эксперта - 40990 человек, население п. Лесной составляет 7089 человек, у эксперта, в первом случае 7190 человек стр. 5, во втором случае 8600 человек стр. 6, детей в п. Лесной 1098 человек, у эксперта - 1311 человек, количество учащихся в средних школах п. Лесной №1 учащихся 234, №2 - 293, у эксперта - 257 и 569 соответственно, Лесновское ПТУ закрыто в 2006 году, Лесной - поселок городского типа образован Рязанским областным исполнительским комитетом № 7 11.01.1961 году, у эксперта указано, в перовом случае в 1964 году, во втором в 1955 году, доля пищевой продукции Шиловского района - 66%, у эксперта - 69,3%, электроэнергетика - 11,8%, у эксперта - 5%, производство прочих неметаллических минеральных продуктов - 9,1%, у эксперта - 11%, производство машин и оборудования - 7,7%, у эксперта - 6,8%, производство резиновых и пластмассовых изделий - 1,7%, у эксперта - 6,2%, прочие производства - 3,7%, у эксперта не установлено, наиболее крупными предприятиями являются ЗАО «ОПС-Шилово», ОАО «Ибредькрахмалпатока», ЗАО «Урожай» - закрыто в 2009 году, ОАО «Сухой крахмал и молочная кислота» - на стадии закрытия, деятельность не ведется, на территории Шиловского  района действуют 8 строительных организаций с численностью работающих 379 человек, у эксперта 16 строительных организаций, общее число хозяйств 12978 единиц, у эксперта 9930 единиц, сельскохозяйственных предприятий - 28, у эксперта указано 38, крестьянских (фермерских) хозяйств - 61, у эксперта - 61; за последние 10 лет число хозяйств возросло за счет хозяйств населения, наиболее крупные хозяйства: ООО «Желудево», ФГУ СП «Пробуждение» реорганизовано в ОАО «Пробуждение» экспертом не учтено, МУСП «Ибредское» - ликвидировано, экспертом не учтено, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Судом апелляционной инстанции по ходатайству истца в судебное заседание был вызван эксперт Голиков Сергей Адольфович, который дал пояснения в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30 мая 2011 года. Эксперт Голиков С.А. был предупрежден судебной коллегией за дачу заведомо ложных показаний.

 По существу заданных вопросов эксперт пояснил, что сведения о статистических данных в водной части по Рязанской области, по Шиловскому району, по п.г.т. Лесной собирались с официальных сайтов Правительства Рязанской области. Сбор данных производился в процессе проведения экспертизы, в период с декабря 2010 года. В настоящее время цифровые данные на указанных Интернет-сайтах не изменились. Интернет - сайты по своему статусу являются средствами массовой информации, к которым может бесплатно и доступно обратится любой желающий.  Паспорт муниципального образования, на который ссылается ответчик, не находится в свободном доступе, а находится в администрации муниципального образования.

Ссылка апеллянта о том, что при определении населения п.Лесной – экспертом указаны две совершенно разные цифры – в первом случае 7190 человек (страница 5 экспертизы), во втором случае 8600 человек (страница 6 экспертизы), экспертом в экспертизе не определено какой именно численностью населения пользовался эксперт при произведении расчетов, также не принимается судом апелляционной инстанции, так как в судебном заседании эксперт Голиков С.А. пояснил, что указанные данные не влияют на стоимость выкупной цены, поскольку эти данные указаны в описательной части.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что при проведении экспертизы эксперт Голиков С.А. ссылался на Закон Рязанской области «О корректирующем коэффициенте базовой доходности К2 для исчисления суммы единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности на территории Рязанской области» от 29.11.2004 №130-ОЗ (в редакции от 18.11.2005), однако данная редакция действовала до 01.01.2007 года на территориях тех муниципальных районов и городских округов Рязанской области, в которых представительными органами местного самоуправления не приняты нормативные правовые акты о введении с  1 января 2006 года системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности и установления значений корректирующего коэффициента базовой доходности К2. Положения данной редакции не применяются на территориях тех муниципальных районов и городских округов Рязанской области, в которых представительными органами местного самоуправления приняты нормативные акты о введении с 1 января 2006 года системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности и установлены значения корректирующего коэффициента базовой доходности К2. На территории муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, решением Совета депутатов муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области от 18.11.2005 №85 «О системе налогообложения в виде единого налога на временный доход для отдельных видов деятельности на территории муниципального образования - Шиловский муниципальный район» настоящее решение вступило в силу с 01.01.2006, то есть на момент проведения экспертизы, стоимости нежилого помещения Н2, экспертом Голиковым С.А. на территории муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области действовало решение Совета депутатов муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области от 27.11.2008 №9/132 (ред. от 26.11.2009) «О системе налогообложения в виде единого налога на временный доход для отдельных видов деятельности на территории муниципального образования - Шиловский муниципальный район», которое при произведении расчетов на корректировки не учтено.

С указанным доводом заявителя суд апелляционной инстанции согласиться не может, как следует из заключения экспертизы и пояснений эксперта ООО «ЭОНИКА» Голикова С.А. на апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район, местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость объектов "внешних" факторов, связанных с конкретным местом его  расположения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнительно отличается от положения объекта оценки. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта. При сопоставлении местоположения объектов анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам. Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда объект расположен на окраине района и на него воздействуют выгодные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого объекта, необходимо вносить поправку. Оцениваемый объект находится не в районном центре, не на трассе федерального или областного значения, относится к маленькому поселку городского типа с численностью населения 7000-8000 человек.  

Включенный в отчет аналог № 1 - торговое офисное помещение находится на центральной улице, по которой проходит федеральная трасса Р-126 Рязань-Касимов. Начаты работы по передаче в федеральную собственность участка дороги "Рязань-Касимов-Муром-Нижний Новгород". Причиной такого решения стало увеличение потока транзитного транспорта по территории Рязанской области после ввода в эксплуатацию моста через Оку в г. Муроме.

Аналог № 3 - торгово - офисное помещение находится в с. Льгово, рядом с областным центром - активно застраивающийся район - пригород областного центра г. Рязани, находится рядом с дорогой.

Максимальная корректировка на местоположение торговых помещений может определяться исходя из Закона Рязанской области «О корректирующем коэффициенте базовой доходности К2 для исчисления суммы единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности на территории Рязанской области» от 29.11.2004 года № 130-ОЗ (в редакции от 18.11.2005 года). Согласно пункту 2 данного Закона установлено, что  при осуществлении деятельности по розничной торговле, общественному питанию выбор корректирующего коэффициента К2 производится согласно типу населенного пункта (или вне его) и месту дислокации (зоне), в котом осуществляется деятельность: в городах, поселках городского типа с численностью населения 100 тысяч человек: 1 зона - в пределах 200 метров от здания органов местного самоуправления (администрации города, района), на территории рынков, на территории железнодорожных и автомобильных вокзалов и в пределах 100 метров от них, в пределах придорожной полосы дорог федерального значения или дорог областного значения; = 0,227; 2 зона - в других местах; = 0,121. Таким образом законодательно определенная разница (корректировка) в доходности торговых площадей по их местоположению определена в размере 0,121 : 0,227 = 53,3%. Поэтому экспертным путем аналогу