Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2011 по делу n А68-9256/10 . Изменить решение

и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 №262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

В соответствии с пунктом 3 указанных Правил  основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно  пункту 5 названных Правил размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Пунктом 6 указанных Правил установлено, что определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Таким образом,  из содержания названных норм права следует, что  возмещению подлежат убытки, причиненные арендатору земельного участка путем его изъятия для государственных или муниципальных нужд, связанные с использованием земельного участка.

Применительно к правовой позиции, изложенной в  пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства», принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

По смыслу изложенного убытки в связи с изъятием земельного участка подлежат возмещению в полном объеме. При этом законодательство не ограничивает размер подлежащих возмещению убытков статусом владельца земельного участка (собственник, арендатор, пользователь).

Напротив, применительно к арендаторам  изымаемого земельного участка,  пунктом 6  Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 №262,  установлено, что определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При этом при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд,  учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Из толкования данной правовой нормы следует, что  в отношении арендаторов земельных участков законодателем не ограничены размеры возможных убытков, а лишь конкретизировано, что дополнительно может быть включено в их состав.

Иное означало бы неравноправное положение  субъектов гражданских правоотношений в спорах о возмещении убытков в связи с изъятием земельного участка, в зависимости от титула правообладания земельными участками и предпринятыми мерами по целевому использованию таких участков.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданское законодательство  основывается на  признании равенства участников  регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного  вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного  осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Таким образом, возмещаемые убытки при изъятии земельных участков должны носить компенсационный характер.

Размер  убытков рассчитывается истцом исходя из следующих  расходов:

- арендной платы, уплаченной по договору аренды №1692-зм от 12.12.2007 (т.1, л.д.43-46);

- стоимости работ по договору  на выполнение работ по землеустройству №61-2007 от 13.08.2007, заключенному с ООО «Союзпроминвест» (т.1, л.д.61-62);

- стоимости работ по договору на выполнение работ по землеустройству №20-2008 от 22.08.2008, заключенному с ООО «Союзпроминвест» (т.1, л.д.63-65);

-  стоимости работ по договору о предоставлении консультационных услуг №КМ-113/2009 от 07.03.2008 (т.1, л.д.66-86);

- стоимости  работ по договору  на выполнение функций генерального  проектировщика №2008/Р345-1-СХ  от 24.07.2008 (т.1, л.д.87-111).

         Апелляционная инстанция соглашается с выводом арбитражного суда области о том, что требование  о взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей подлежит лишь частичному удовлетворению в силу следующего.

         Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения  причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено  возмещение убытков в  меньшем размере.

        Под убытками  понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение  его имущества (реальный ущерб), а также неполученные  доходы, которые  это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не  было нарушено (упущенная выгода).

        Обосновывая требование  о взыскании арендной платы, уплаченной по договору аренды  №1692-зм от 12.12.2007, истец сослался на то, что она выплачивалась за земельный участок, который был изъят в соответствии с постановлением  главы администрации муниципального  образования Алексинский район №2357 от 06.11.2008. При этом в результате принятия названного правового акта произошло досрочное прекращение арендных отношений, в то время как истец рассчитывал на их длительный период действия (10 лет).

         Между тем по смыслу статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации при изъятии земельного участка прекращается право конкретного лица  в отношении данного участка.

         При этом при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд,  учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка.

         Возможность возмещения арендаторам изъятых для муниципальных нужд земельных участков уплаченной арендной платы до  момента принятия решения об изъятии земельного участка противоречила бы статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами такой  платы являются земельный налог и арендная плата.

          Таким образом, поскольку до момента принятия решения об изъятии земельного участка истец пользовался им, он должен оплатить такое пользование. Предоставленное органу местного самоуправления право изъятия земельного участка для муниципальных нужд не может быть истолковано как означающее возможность  возмещения арендатору такого участка ранее уплаченных им денежных средств за фактическое пользование объектом.

 Суд апелляционной инстанции считает правильным и отказ суда в возмещении расходов, понесенных истцом  по  договору  на выполнение работ по землеустройству №61-2007 от 13.08.2007, заключенному с ООО «Союзпроминвест» (т.1, л.д.61-62), и  договору на выполнение работ по землеустройству №20-2008 от 22.08.2008, заключенному с ООО «Союзпроминвест» (т.1, л.д.63-65).

 Так, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие выполнение работ в рамках данных договоров и передачу их результата истцу.

 Между тем, как следует из условий данных сделок, их предметом являлись, в частности, формирование землеустроительного дела, подготовка проекта территориального землеустройства, топографическая съемка и выполнение  чертежей топографической съемки.

Таким образом, результаты данных работ должны быть зафиксированы на материальном носителе. Однако такого носителя суду не представлено.

 Указание заявителя на то,  данные работы  были выполнены в целях обращения к  органу местного самоуправления с  заявлением о предоставлении земельного участка для строительства, к которому требовалось приложить кадастровый паспорт, не может быть признано обоснованным. Так, в данном случае истец должен был доказать, что  принял выполненные работы от ООО «Союзпроминвест», а затем их результат был передан органу местного самоуправления.

Вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации таких документов суду не представлено.

Кроме того,  как правильно отметил суд первой инстанции, из представленных договоров следует, что работы выполнялись в отношении  земельного участка площадью 9,0 га, в то время как площадь спорного участка составляет  22 га. Каких-либо сведений о месте расположения земельного участка в договорах не содержится. Следует отметить и то, что  одна из сделок - договор №20-2008 от 22.08.2008 – была совершена истцом 22.08.2008, т.е. уже после  заключения договора аренды земельного участка, когда были известны его точное месторасположение, площадь  и границы (т.1, л.д.63-65). В то же время  такие данные не отражены в договоре №20-2008 от 22.08.2008 (в качестве земельного участка, в отношении которого проводились работы, указан участок площадью 9 га).

При таких обстоятельствах представленные   договоры  №61-2007 от 13.08.2007 (т.1, л.д.61-62) и  №20-2008 от 22.08.2008 (т.1, л.д.63-65) не могут быть признаны относящимися к спорному объекту.

В то же время апелляционная инстанция не может согласиться с мнением арбитражного суда области о невозможности  возмещения истцу расходов, понесенных им в рамках договора о предоставлении консультационных услуг №КМ-113/2009 от 07.03.2008 (т.1, л.д.66-86) и  договора на выполнение функций генерального  проектировщика №2008/Р345-1-СХ  от 24.07.2008 (т.1, л.д.87-111).

Так, согласно условиям договора № КМ-113/2009 от 07.03.2008, заключенного истцом с ЗАО «Найт Фрэнк»,  результаты оказанных услуг должны были оформляться в виде  отчетов, а целью договора являлось использование таких отчетов  для строительства торгового центра (пункты 1.2, 1.3 договора).

В подтверждение исполнения договора  суду представлены  документы о разработке концепции  развития проекта на  участке, расположенном  в г.Алексине Тульской области от  августа 2008 года (т.3, л.д.20-28), и анализ рыночной целесообразности развития торгового центра на земельном участке площадью 22 025 кв.м,  расположенном вдоль ул. Городская дорога в г.Алексине, от июня 2008 года (т.3, л.д.29-67).

Из указанных документов усматривается, что все исследования были проведены в отношении спорного земельного участка, в них присутствуют планы  участка и подлежащего строительству объекта, исследования выполнены до принятия решения об изъятии земельного участка.

Результаты исследований находятся в прямой  связи с  целевым использованием земельного участка -  строительством многофункционального  общественно-торгового центра с рекреационной зоной (пункт 1.3 договора аренды – т.1, л.д.43). Исследования проведены не в целях использования при строительстве  объектов в любых местах, а в отношении четко определенного земельного участка и в прямой привязке к данному участку.

Доказательств возможности использования результатов этих исследований в последующей хозяйственной деятельности ООО «Бласт» ответчиком не представлено.

Вывод суда о том, что данные исследования проведены истцом в процессе обычной хозяйственной деятельности по строительству объекта  и связаны с исполнением  обязательств  по договору аренды, не может быть признан убедительным.  Дальнейшее ведение такой деятельности оказалось невозможным ввиду принятия решения об изъятии земельного участка.   Следовательно, расходы, ранее проведенные истцом, не могут быть покрыты доходами, которые у него имелись бы в случае продолжения хозяйственной деятельности на спорном участке. Ввиду этого такие расходы являются  реальным ущербом ООО «Бласт» (утрата имущества в виде денежных средств, уплаченных