Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2011 по делу n А23-4027/10Г-16-244. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

03 мая 2011 года                                               Дело №А23-4027/10Г-16-244

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 мая 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей                                 Токаревой М.В., Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская правовая академия» Министерства юстиции Российской Федерации г.Москва, на решение Арбитражного суда Калужской области от 03 марта 2011 года по делу №А23-4027/10Г-16-244 (судья Осипенко С.А.), принятое по иску государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская правовая академия» Министерства юстиции Российской Федерации г.Москва, к обществу с ограниченной ответственностью Бизнес-центр «Никитин Плэйс», г. Калуга, о  расторжении договоров аренды,

при участии:

от истца: Якимова А.В. – представителя по доверенности №01-40/066 от 04.10.2010,

от ответчика: Бобкова Е.Г. – директора на основании протокола №7 от 01.06.2007, Лопухова Ю.А. – представителя по доверенности №834 от 16.12.2010, Бобковой Е.Е. – представителя по доверенности №40-01/283865 от 08.09.2009,

установил: государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская правовая академия» Министерства юстиции Российской Федерации» (далее – Российская правовая академия), г.Москва, обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Бизнес-центр «Никитин Плэйс» (далее – ООО Бизнес-центр «Никитин Плэйс»), г.Калуга, о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 01.09.2009 № 51/08, от 01.09.2009 № 56/08, от 01.10.2009 № 61/09.

Определением суда от 18.11.2011 принято уточнение истцом исковых требований согласно исковому заявлению и дополнения к нему от 14.01.2011.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 03 марта 2011 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская правовая академия» Министерства юстиции Российской Федерации» обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции не установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между истцом (арендодателем) и ответчиком в лице филиала (арендатором) заключен договор аренды № 51/08 от 01.09.2009 (т.1л.д.9-13) нежилых помещений № 30-46 и лестничных клеток «В», «Г» на 3 этаже общей площадью 411,7 кв.м, помещений № 20-36 и лестничных клеток «В», «Г» на 4 этаже общей площадью 413,1 кв.м, помещений № 1-5 на чердаке общей площадью 388,7 кв.м в соответствии с кадастровым паспортом (приложением № 2) общей площадью 1 213,5 кв.м в нежилом помещении № 2 строения 1 по адресу г.Калуга, ул.Никитина, д.41 сроком до 01.09.2014.

Указанные помещения переданы ответчиком истцу по акту от 01.09.2009 (т.1л.д.14)

Разделом 4 договора определены размер и порядок внесения ежемесячной аренной платы, состоящей из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая определена применительно к помещениям на соответствующем этаже и за помещения чердака согласно расчету – приложению № 3 (т.1л.д.15) 256 руб. 14 коп. за 1 кв.м помещений 3 этажа, 504 руб. 41 коп. за 1 кв.м помещений 4 этажа, 468 руб. 68 коп. за 1 кв.м помещений чердака, в общей сумме 496 000 руб.51 коп. и подлежит уплате в сумме 148 800 руб. за 10 дней до начала очередного месяца и в сумме 347 200 руб.51коп. до 5 числа следующего за расчетным месяцем.

Постоянная составляющая устанавливается с даты подписания договора и может изменяться не чаще 1 раза в год, начиная с 01.01.2010 путем увеличения с учетом индекса потребительских цен, а также при изменении тарифов на отопление, уборку прилегающей территории, вывоз ТКО и МОПО, обслуживание пожарной сигнализации, техническое обслуживание.

Переменная составляющая определяется по итогам периода и включает фактические затраты по оплате электроэнергии, водоснабжения и водоотведения, оплачивается на основании счетов арендодателя по тарифам энергоснабжающих организаций в виде 30% аванса до 20 числа предшествующего расчетному месяцу и окончательно до 20 числа следующего за расчетным месяцем.

Дополнительным соглашением № 1 от 03.12.2009 (т.1л.д.16-17) стороны увеличили размер постоянной составляющей арендной платы с 01.01.2010 до 282 руб.58 коп. за 1 кв.м помещений 3 этажа, 556 руб. за 1 кв.м помещений 4 этажа, 516 руб.68 коп. за 1 кв.м помещений чердака, а всего до 546 895 руб.34 коп. с внесением в прежние сроки соответственно 164 095 руб. и 382 800 руб. 34 коп.

Между истцом (арендодателем) и ответчиком в лице филиала (арендатором) заключен договор аренды № 61/08 от 01.10.2009 (т.1л.д.26-30) нежилых помещений № 30-42 и лестничных клеток «В», «Г» на 2 этаже общей площадью 439 кв.м в нежилом помещении № 2 строения 1 по адресу г.Калуга, ул.Никитина, д.41 сроком до 01.09.2014.

Указанные помещения переданы ответчиком истцу по акту от 01.10.2009 (т.1л.д.31)

Разделом 4 договора определены размер и порядок внесения ежемесячной аренной платы, состоящей из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая определена согласно расчету – приложению № 3 (т.1л.д.32) 215руб. за 1 кв.м в общей сумме 94 385 руб.коп. и подлежит уплате в сумме 66 069руб. за 10 дней до начала очередного месяца и в сумме 23 316руб.51коп. до 5 числа следующего за расчетным месяцем.

Порядок изменения постоянной составляющей, установления и уплаты переменной составляющей, порядок расторжения договора аналогичен положениям договора № 51/08 от 01.09.2009.

Дополнительным соглашением № 1 от 03.12.2009 (т.1л.д.33) стороны увеличили размер постоянной составляющей арендной платы с 01.01.2010 до 237 руб. 33 коп., а всего 104 187 руб. 87 коп. с внесением в прежние сроки соответственно 31 256 руб. и 72 931 руб. 87коп.

Между истцом (арендодателем) и ответчиком в лице филиала (арендатором) заключен договор аренды № 56/08 от 01.09.2009 (т.1л.д.19-21) помещений № 7 в подвале общей площадью 27 кв.м в соответствии с планом выкопировкой БТИ (приложение № 2) в подвале нежилого помещения № 2 в строении 1 по адресу г.Калуга, ул.Никитина, д.41 сроком до 31.07.2010.

В дальнейшем договор пролонгируется на тот же срок, если ни одна из сторон настоящего договора не известила письменно другую сторону о своем отказе от аренды за 1 месяц до окончания срока его действия и между сторонами не заключен новый договор.

Указанные помещения переданы ответчиком истцу по акту от 01.09.2009 (т.1л.д.22)

Разделом 4 договора определены размер и порядок внесения ежемесячной аренной платы, состоящей из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая  установлена в размере 375 руб. за 1 кв.м, а всего 10 125 руб. с учетом расчета – приложения 3 (т.1л.д.24) подлежит уплате в сумме 3 037 руб.50 коп. за 10 дней до начала очередного месяца и в сумме 7 087 руб .50 коп. до 5 числа следующего за расчетным месяцем.

Порядок изменения постоянной составляющей, установления и уплаты переменной составляющей, порядок расторжения договора аналогичен положениям договора № 51/08 от 01.09.2009.

Дополнительным соглашением № 1 от 03.12.2009 (т.1л.д.25) стороны увеличили размер постоянной составляющей арендной платы с 01.01.2010 до 413 руб. 48 коп., а всего 11 164руб. с внесением в прежние сроки соответственно 3 349 руб. 20 коп. и 7 814 руб. 80коп.

Из материалов дела следует, что между сторонами в феврале 2010 года велась переписка по снижению размера арендной платы (т.2л.д.72-75). Соглашения по данному вопросу достигнуто не было.

Письмом от 19.08.2010 (т.1л.д.36) истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договоров аренды помещений по соглашению сторон или рассмотреть вопрос о снижении арендной платы до 290 руб. за 1 кв.м.

Письмом от 25.08.2010 (т.1л.д.37) ответчик возражал против снижения размера арендной платы со ссылкой на среднюю арендную плату истца за все арендуемые помещения в здании в размере 394 руб. за 1 кв.м при средней ставке сдачи ответчиком в аренду помещений по указанному адресу  в размере 446 руб. за 1 кв.м, и отсутствии оснований для расторжения договоров. Письмом от 25.10. 2010 (т.2л.д.77) ответчик на письмо истца от 19.10.2010 (т.1л.д.131) вновь отказал в досрочном расторжении договоров аренды.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, невозможность внесения арендной платы в прежнем размере, отказ ответчика от урегулирования данного вопроса, истец обратился в суд с иском о расторжении указанных выше трех договоров аренды со ссылкой на нормы ст.450,451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным нарушением договора другой стороной признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В качестве существенного нарушения договора аренды № 51/08 со стороны ответчика истец со ссылкой на нормы статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации указывает  на выполнение арендодателем переустройства и перепланировки чердачного помещения, переданного в аренду по указанному договору, без оформления разрешительной документации, без постановки на учет и оформления прав владения. В подтверждение чего представил свое обращения в КП «БТИ» от 12.01.2011 (т.2 л.д.103) и акт обследования последнего от 13.01.2011 (т.2л.д.104-106).

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в связи с этим ответчик не вправе был сдавать в аренду помещения чердака, право собственности не которое не оформлено в установленном законе порядке.

В то же время, из материалов дела следует, что указанные работы осуществлялись не ответчиком, а  по инициативе самого истца с привлечением сторонней организации ООО «Жилстрой», на основании государственного контракта № к-3/09 от 27.04.2009(т.2л.д.133-134), подписанного по итогам запроса котировок, локальной сметы перепланировки помещений (л.д.1-33, т.3). Кроме того, выполнение самих работ, как усматривается из справки КС-2 и акта КС-3 от 11.05.2009 (т.2л.д.135- 151, т.3л.д.1-20) имело место до подписания 01.09.2009 договора аренды № 51/08 и его регистрации.

Акт № 1 от 01.09.2009 (т.1л.д.14) каких-либо претензий со стороны истца как арендатора к помещениям чердака не содержит. Каких-либо претензий по указанному вопросу не предъявлялось и впоследствии до настоящего судебного разбирательства.

Из пояснений представителей истца следует, что помещения чердака истцом эксплуатируются.

Как установлено в суде апелляционной инстанции перепланировка чердака, заключалась в установке дополнительных перегородок из гипсокартона  для  увеличения классных комнат и установки сантехники. Изменения площади и несущих конструкций не осуществлялось. Истец данный факт не оспаривает.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части в силу норм ст.4,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Также истцом в качестве основания расторжения всех трех договоров заявлено существенное изменение обстоятельств, в т.ч. сокращение бюджетного финансирования и фиксация платы за обучение, а также увеличение налогового бремени.

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1.  в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2.  изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3.  исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4.  из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Арендуемые истцом у ответчика площади необходимы для обеспечения образовательного процесса в пределах установленных заданий за