Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2011 по делу n А23-4102/10Г-4-95. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Тула

26 апреля 2011 года

                                       Дело №А23-4102/10Г-4-95

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2011 года

Постановление в полном объеме изготовлено   26 апреля 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего          Токаревой М.В.,

судей                                          Дайнеко М.М., Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер – 20АП-1495/2011) общества с ограниченной ответственностью  «Промгражданстрой», г.Калуга, на решение Арбитражного суда Калужской области от 16 февраля 2011 года по делу №А23-4102/10Г-4-95, принятое по иску Городской Управы (исполнительно- распорядительного органа) городского округа «Город Калуга», г.Калуга, к обществу с ограниченной ответственностью «Промгражданстрой», г.Калуга, о взыскании 18 129 109 руб.            12 коп.,

           при участии в судебном заседании:

от истца:  Журавлевой Е.Ю., представителя по доверенности от 05.08.2010,

от ответчика:  Шаменина В.В., представителя по доверенности от 15.11.2010,

установил:

Городская Управа городского округа «Город Калуга», г.Калуга, обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Промгражданстрой» (далее – ООО «Промгражданстрой»), г.Калуга, о взыскании 18 129 109 руб. 12 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома №147/08 от 30.04.2008 за период с 01.10.2008 по 30.06.2010 в сумме                 13 603 519 руб. 37 коп., пени за период с 01.10.2008 по 08.09.2010 в сумме             4 525 589 руб. 68 коп.

В свою очередь ООО «Промгражданстрой» предъявило к Городской Управе городского округа «Город Калуга» встречный иск об изменении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Встречное исковое заявление принято судом на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

До рассмотрения спора по существу истец по встречному иску, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил встречные исковые требования и просил изменить договор аренды №147/08 от 30.04.2008 в связи с существенным нарушением договора путем определения срока внесения арендной платы с 28.09.2009. Уточнение исковых требований принято судом.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 16.02.2011 исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Промгражданстрой» в пользу Городской Управы городского округа «Город Калуга» взыскано 14 503 519 руб. 37 коп., в том числе 13 603 519 руб. 37 коп. задолженности, 900 000 руб. пени. В остальной части исковых требований Городской Управы городского округа «Город Калуга» отказано. В удовлетворении встречного иска отказано (т.1, л.д. 117-123).

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                          ООО «Промгражданстрой» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и прекратить производство по делу. 

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что  арендуемое имущество было передано арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его назначению. Данные обстоятельства, по его мнению, подтверждаются отчетом об инженерных изысканиях, согласно которому земельный участок имеет высокое залегание подводных вод, что затрудняет строительство подземного паркинга и многоквартирного дома. Отмечает, что дополнительного соглашения к договору аренды не заключалось, а распоряжение городского головы принято лишь 28.09.2009. Считает, что  земельный участок был сдан арендатором в отсутствие технических условий, без которых строительство дома невозможно. Обращает внимание на то, что  технические условия к сетям электроснабжения получены лишь 01.09.2008, а договор аренды заключен 30.04.2008. Указывает на необоснованный отказ в объединении в одно производство настоящего иска с исковыми требованиями                                              ООО «Промгражданстрой» о признании торгов недействительными. Отмечает, что судом, в нарушение требований пункта 5 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не выносилось определение об отказе в объединении дел.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Полагая законным и обоснованным  принятый судебный акт, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 30.04.2008 между Городской Управой городского округа «Город Калуга» (арендодатель) и ООО «Промгражданстрой» (арендатор) на основании протокола №3.3 от 25.04.2008 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков специализированной организации ООО «Триглав» заключен договор №147/08 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома №4 (т.1, л.д. 9-11).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 3 247 кв. м с кадастровым номером 40:26:000374:0040, находящийся по адресу: г.Калуга, проект планировки территории Правобережного района, для строительства многоэтажного жилого дома 4 по проекту планировки,  в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (Приложение №1).

В пункте 2.1 договора определен срок его действия – три года.

В разделе 3 договора стороны согласовали условия внесения арендной платы, определив, что ее размер за календарный год соответствует максимальному размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе №3.3 от 25.04.2008 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков специализированной организации ООО «Триглав», и составляет 8 142 090 руб. Арендная плата, установленная пунктом 3.2 договора, выплачивается арендатором ежегодно в течение срока действия договора, при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально. Срок внесения очередной доли арендной платы – не позднее последнего дня последнего месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж, а именно: за I квартал – до 1 апреля, за II квартал – до 1 июля, за III квартал – до 1 октября, за IV квартал – до 25 декабря.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (л.д. 12).

Поименованный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 17.07.2008, о чем имеется соответствующая отметка на последнем листе договора.

В связи с неисполнением арендатором предусмотренных арендной сделкой обязательств по внесению арендной платы в обусловленный срок Городская Управа городского округа «Город Калуга» направила ему претензию №4281/04-03-10 от 13.05.2010, в которой потребовала погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 11 567 996 руб. 87 коп. и неустойку в размере 2 994 943 руб. 53 коп. в течение 15 дней с момента ее получения (л.д. 20). Указанная претензия получена арендатором 18.05.2010, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией почтового уведомления о вручении (л.д. 21).

Однако данная претензия была оставлена арендатором без ответа.

В связи с неполучением от ответчика в добровольном порядке  причитающейся в пользу истца суммы долга Городская Управа городского округа «Город Калуга»  обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь ответчик, ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды №147/08 от 30.04.2008 другой стороной, предъявил встречный иск.

 Частично удовлетворяя заявленные Городской Управой городского округа «Город Калуга» требования, суд области пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках заключенного договора аренды и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с                           ООО «Промгражданстрой» образовавшуюся сумму задолженности и неустойку, уменьшив ее размер до 900 000 руб. Одновременно суд области пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями пункта 2 статьи 450  Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения договора аренды.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 этого Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель  определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Материалы дела свидетельствуют, что предметом заключенной арендной сделки являлась передача арендатору в аренду земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 3 247 кв. м с кадастровым номером 40:26:000374:0040, находящегося по адресу: г.Калуга, проект планировки территории Правобережного района, для строительства многоэтажного жилого дома 4 по проекту планировки,  в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (Приложение №1 к договору).

При этом факт передачи указанного земельного участка арендатору подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи (Приложение №2 к договору).

Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче земельного участка в аренду выполнены истцом надлежащим образом и  без каких-либо претензий со стороны арендатора. 

В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей были исполнены арендатором лишь частично. Не уплаченной истцу осталась задолженность за период с 01.10.2008 по 30.06.2010 в сумме 13 603 519 руб. 37 коп.

Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение                                     ООО «Промгражданстрой» арендных платежей в указанном размере за пользование объектом аренды, последним, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Напротив, в акте сверки арендных платежей за период с 26.04.2008 по 30.06.2010 стороны констатировали наличие задолженности арендатора по состоянию на 01.07.2010 в размере 13 603 519 руб. 37 коп.

Установив факт ненадлежащего исполнения ООО «Промгражданстрой» своих обязательств по внесению арендных платежей за период с с 01.10.2008 по 30.06.2010 в размере 13 603 519 руб. 37 коп., суд первой инстанции по праву признал подлежащей взысканию с ответчика соответствующую сумму задолженности и применил к нему определенную нормами законодательства и условиями договора ответственность в виде уплаты неустойки.

Заключая договор аренды, стороны в пункте 5.2 установили ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде неустойки в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Понятие неустойки дано в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой неустойка - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить   кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

По смыслу указанной правовой нормы оценка соразмерности