Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2008 по делу n А54-569/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

25 июня 2008 года

Дело № А54-569/2007С19

Резолютивная часть постановления объявлена  20 июня 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  25 июня 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Можеевой Е.И.,

судей  Еремичевой Н.В, Юдиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Андреевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.04.2008 по делу №  А54-569/2007 С19 (судья Козлова И.А.), принятое по иску Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани к  ООО «Бизнесвариант» о расторжении договора аренды № 1492002 от 01.08.2002, об обязании ответчика освободить нежилое помещение, взыскании пени в сумме 9 483 352 руб. 30 коп.,

при участии в заседании представителей:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: Савченко Г.В. - директор, протокол № 20 от 15.04.2007; Бабенко В.С. – представитель по доверенности № 3 от 11.03.2008,

установил:

Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани (далее УМИ администрации г. Рязани) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант» о расторжении договора аренды № 1492002 от 01.08.2002, об обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 2208,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2005 по декабрь 2006 в сумме 3226667 руб. 26 коп. и пени, начисленных за просрочку платежа за период с 06.01.2005 по 24.01.2007, в сумме 5825677 руб. 64 коп.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования и окончательно просил суд расторгнуть договор аренды № 1492002 от 01.08.2002, обязать ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 2208,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56, взыскать с ответчика в пользу УМИ администрации г. Рязани пени, начисленные за просрочку платежа за период с 06.01.2005 по 11.03.2008, в размере 9483352 руб. 30 коп. От требований о взыскании задолженности по арендной плате заявлен отказ.

Уточнение исковых требований и частичный отказ от них был принят судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 16.04.2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом,  УМИ администрации города Рязани обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 16.04.2008 отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, при вынесении решения судом не были в полном объеме исследованы и не получили надлежащей правовой оценки все юридически значимые обстоятельства дела.

Заявитель жалобы считает, что, поскольку на момент подачи искового заявления имела место задолженность ответчика перед истцом по арендной плате за период с августа 2005 года по декабрь 2006 года в размере 3226667 руб. 26 коп., следовательно, ответчиком нарушена ст. 614 ГК РФ, что является основанием для расторжения договора аренды в порядке ст. 619 ГК РФ.

Заявитель жалобы также ссылается на то, что зачет затрат за 2004, 2005 годы по капитальному ремонту в счет арендной платы будет осуществлен, начиная с 2007 года, и на размер пени данный зачет не повлияет, так как пени начислены за просрочку платежей за период с августа 2005 года по декабрь 2006 года.

Заявитель жалобы также не согласен с выводом суда о том, что перенос кафе с третьего этажа на первый этаж не является нарушением договора аренды, поскольку указанное переоборудование помещений осуществлено без согласия истца.

Представитель ответчика с апелляционной жалобой не согласен, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Судом ходатайство удовлетворено.

Руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, заслушав представителей ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.04.2008 следует оставить без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.08.2002 между УМИ администрации г. Рязани (арендодатель) и ООО «Бизнесвариант» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1492002, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение Н2 лит. А, находящееся на 1, 2, 3, 4 этажах здания, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56 на основании решения УМИ № 01-10/0402 от 29.07.2002 для использования под гостиницу.

Здание передано ответчику по акту приема-передачи от 01.08.2002.

Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен сторонами с 01.08.2002 по 31.07.2012.

16.08.2002 договор прошел государственную регистрацию в Рязанской областной регистрационной палате.   

В соответствии с п. 3.2.3 договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислять на расчетный счет арендную плату в размере, установленном в пункте 4.1 настоящего договора.

Соглашениями сторон к договору размер арендной платы неоднократно изменялся.

16.10.2006 истец произвел проверку использования муниципального имущества, переданного ООО «Бизнесвариант» по договору аренды № 1492002 от 01.08.2002.

В результате произведенного обследования установлено, что в арендуемом помещении на 2-4 этажах произведена перепланировка, на первом этаже размещено кафе без согласования с арендодателем; во внутреннем дворе не вывезен мусор; не осуществляется текущий ремонт фасада здания (ливневых стоков); имеется задолженность по арендным платежам за период с июля 2005 по сентябрь 2006.

08.11.2006 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты, а также заявление о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора и освобождении занимаемого здания.

Ссылаясь на то, что в добровольном порядке указанные требования ответчиком не  исполнены, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Данный вывод суда первой инстанции является правильным.  

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  существенным нарушением договора другой стороной признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела усматривается, что требования истца о расторжении договора аренды основаны на существенном нарушении ответчиком условий договора, которые выразились в использовании арендованных помещений не по назначению и невнесении арендной платы более двух раз подряд.

Вместе с тем оказание ООО «Бизнесвариант» в арендуемом помещении услуг общественного питания в виде кафе не может быть признано использованием арендуемого помещения не по назначению.

По условиям договора аренды недвижимого имущества № 149002 от 01.08.2002 спорные помещения переданы арендатору во временное пользование для размещения гостиницы. При этом, как правильно указал суд первой инстанции, организация гостиничного хозяйства предусматривает в том числе и предоставление услуг по питанию.  

Кроме того, на момент заключения договора помещения общественного питания уже располагались в спорном здании, о чем свидетельствует экспликация третьего этажа, лит. А, поз. 38, 39.

Указание заявителя жалобы на то, что перенос пункта общественного питания был осуществлен без согласия истца, не заслуживает внимания.

Письмами от 01.11.2002 № 35 (т. 1 л.д. 75) и от 22.09.2003 № 91 (т. 1 л.д. 76) Управление муниципальным имуществом города Рязани выразило согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания гостиницы при условии предоставления проектно-сметной документации, согласованной с соответствующими службами города.

Как следует из акта обследования спорного нежилого помещения от 09.08.2006, комиссией в составе представителей истца и ответчика установлено, что с третьего этажа переведен блок питания (кафе) на первый этаж согласно проектной документации. Все работы выполнены в соответствии с проектно-сметной документацией, на что имеются акты выполненных работ.  

В соответствии с заключением Центра Госсанэпиднадзора  в городе Рязани от 15.03.2004 предъявленный для приема в эксплуатацию объект – кафе, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56 соответствует санитарным нормам и требованиям.

Кроме того, Управлением потребительского рынка администрации города Рязани от 26.07.2004 и от 04.08.2005 были выданы разрешения № 913 и № 1511 на территориальное размещение торгового объекта розничной продажи алкогольной продукции в спорном помещении кафе.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в действиях арендатора по размещению кафе и обустройству его на первом этаже здания нарушений условий договора не усматривается.

Отсутствуют также основания для расторжения договора, предусмотренные подпунктом 3 части 1 ст. 619 ГК РФ и п. 6.2.2. договора аренды, связанные с невнесением арендатором арендных платежей более двух раз подряд. 

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктами 3.2.6 и 2.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объекта, а также фасада, пропорционально занимаемой площади, при этом арендатор имеет право на зачет расходов на проведение капитального ремонта объекта в счет арендной платы по дополнительному соглашению между сторонами, в соответствии с нормативными актами органа местного самоуправления.

Из материалов дела усматривается, что в течение 2004-2005 годов ответчиком производился капитальный ремонт здания гостиницы «Первомайская», ответчик обращался к истцу с просьбой зачесть произведенные на ремонт затраты в счет арендной платы.

В указанной просьбе ответчику было отказано.

Вступившими  в законную силу судебными актами по делам № А54-4947/04-С3-С21, № А54-3533/2005-С4-С18, № А54-4513/2005-С3 действия Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани по незачету затрат на капитальный ремонт здания гостиницы «Первомайская», произведенных ООО «Бизнесвариант», признаны незаконными. Указанными решениями установлено, что ремонтные работы на сумму 2817104 руб. 16 коп. подлежали зачету в счет арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для отказа истца от требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2005 по декабрь 2006 года и прекращению производства по настоящему делу в этой части.

Учитывая изложенное, факт невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд материалами дела не подтвержден и истцом  не доказан.

Довод заявителя жалобы о том, что арендатор должен уплатить пени за просрочку внесения арендных платежей, не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Данная мера ответственности представляет собой те негативные последствия, которые возникнут на стороне должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Бизнесвариант», являясь арендатором спорных помещений, с разрешения арендодателя произвел капитальный ремонт арендуемых помещений.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрена возможность проведения зачета расходов на проведение капитального ремонта в счет арендной платы.

Письмами от 29.11.2004 № 115, от 04.04.2005 № 28, от 28.04.2005 № 34 от 02.02.2006 № 9 ответчик неоднократно обращался  к истцу с просьбой о проведении зачета, однако до настоящего времени зачет не проведен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей основания ответственности за нарушения обязательства, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Более того, материалами дела подтверждено частичное внесение арендных платежей в спорный период. Так, имеющиеся в деле платежные поручения (т.1 л/д 130-146) свидетельствуют об оплате обществом арендной платы за период с августа