Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2011 по делу n А09-3701/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

   

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Город Тула

06 апреля 2011 года

                                      Дело № А09-3701/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего  Байрамовой Н.Ю.,

судей                               Рыжовой Е.В., Юдиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой Ю.А.,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле:

не явились, извещены судом надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительно-производственно-коммерческой фирмы «ЗЕВС» на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.09.2010 по делу № А09-3701/2010 (судья Пейганович В.С.),

установил:

индивидуальный предприниматель Попов Всеволод Валерьевич (далее – ИП Попов В.В.) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью строительно-производственно-коммерческая фирма «ЗЕВС» (далее – ООО СПКФ «Зевс») о признании пункта 1.6 договора аренды от 01.05.2009 недействительным в части включения в него условия об арендной плате «с 01.05.2009 за прилегающую территорию площадью 100 кв.м по 50 руб. в месяц».

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования. Согласно последнему уточнению истец просил признать пункты 1.6, 2.2.1 договора аренды от 01.05.2009 недействительными в части включения в них условия об арендной плате «с 01.05.2009 за прилегающую территорию площадью 100 кв.м по 50 руб. в месяц», а также применении последствий недействительной сделки в виде признании не подлежащим исполнению обязанности ИП Попова В.В. по оплате земельного участка предусмотренную пунктами 1.6, 2.2.1 договора. Уточнение исковых требований судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Решением Арбитражного суда Брянской области от 24.09.2010 исковые требования ИП Попова В.В. удовлетворены. Признаны недействительными пункты 1.6 и 2.2.1 договора аренды недвижимости от 01.05.2009, заключенного между ИП Поповым В.В. и ООО СПКФ «ЗЕВС» в части установления арендной платы за прилегающую территорию площадью 100 кв.м по 50 руб. в месяц и установления обязанности по уплате арендной платы за прилегающую территорию площадью 100 кв. м. В части применения последствий недействительности сделки исковые требования оставлены без удовлетворения. С ООО СПКФ «ЗЕВС» в пользу ИП Попова В.В. взыскано 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Заявление ИП Попова В.В. об отнесении на ООО СПКФ «ЗЕВС» 11 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на нарушение норм материального права, ООО СПКФ «ЗЕВС» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 24.09.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт об от отказе в удовлетворении иска.

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда области о нарушении им положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и отсутствии государственной регистрации договора аренды земельного участка в период с 19.03.2009 по 15.05.2009. Опровергает вывод суда первой инстанции о том, что в указанный период ООО СПКФ «Зевс» не являлось арендатором земельного участка и не имело права распоряжаться им. В обоснование своей позиции ссылается на пункт 2 статьи 621 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 59 от 18.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поясняет, что в спорный период продолжало пользоваться земельным участком и производило арендную плату за пользование им.

ИП Попов В.В. в письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с ее доводами. Указал, что выводы суда области соответствуют требованиям действующего законодательства. Просил обжалуемое решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции от 24.09.2010 надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 09.11.2007 Управление имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ООО СПКФ «ЗЕВС» (Арендатор) заключили договор аренды № 41039 земельного участка, находящегося в государственной собственности (л.д. 96-97, том 1), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7 475 кв.м из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым  номером 32:28:01:49:11:0002, находящийся по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Литейная, д. 2б, в целях использования для строительства административного здания и складов для хранения металлопроката.

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 10.01.2008 (№ 32-32-01/063/2007-751).

Срок аренды участка – 2 года и 11 месяцев, с 01.11.2007 по 01.10.2010.

По акту приема-передачи земельного участка от 01.11.2007, подписанному сторонами, вышеуказанный участок Арендодателем передан Арендатору (л.д. 110, том 1).

04.02.2009 Управление имущественных отношений по Брянской области и ООО СПКФ «ЗЕВС» заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 41039 от 09.11.2007 (л.д. 108-109, том 1). Стороны договорились расторгнуть договор № 41039 от 09.11.2007 с 28.02.2009.

Данное соглашение о расторжении зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 19.03.2009                  (№ 32-32-01/012/2009-251).

06.02.2009 Управление имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ООО СПКФ «ЗЕВС» (Арендатор) заключили договор аренды № 43074 земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 952 кв.м из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 32:28:014911:35, находящийся по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Литейная, д. 2б, для строительства административного здания и складов для хранения металлопроката (л.д. 58-61, том 1).

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 13.05.2009 (№ 32-32-01/012/2009-249).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды – три года, с 01.03.2009 по 29.02.2012.

На основании пункта 3.1 договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенным в приложении № 1 к договору. Согласно расчету арендной платы за землю за 2009 год годовая сумма арендной платы составила 43 035 руб. 91 коп. (л.д. 64, том 1).

Арендная плата исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

По акту приема-передачи земельного участка от 01.03.2009, подписанному обеими сторонами, Управление имущественных отношений Брянской области передало ООО СПКФ «ЗЕВС» вышеуказанный земельный участок (л.д. 62, том 1).

01.05.2009 ООО СПКФ «ЗЕВС» (Арендодатель) и ИП Попов В.В. (Арендатор) заключили договор аренды недвижимости, в соответствии с которым Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное пользование здание – склады лит. Б площадью 205,6 кв.м, находящееся по адресу: г. Брянск, ул. Литейная д. 2 б (л.д. 13-15, том 1).  Также Арендатору предоставляется право аренды на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, площадью 100 кв.м (пункт 1.11 договора).

Срок действия договора аренды недвижимости – 11 месяцев. Арендатор должен вернуть имущество арендодателю не позднее 01.04.2010 (пункт 1.5 договора).

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что арендная плата составляет в сумме 29 328 руб. и устанавливается следующим образом: с 01.05.2009 за здание площадью 205,6 кв.м по 130 руб. в месяц, с 01.05.2009 за прилегающую территорию площадью 100 кв.м по 50 руб. в месяц.

Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату.

Полагая, что пункты 1.6 и 2.2.1 договора аренды недвижимости от 01.05.2009 противоречат действующему законодательству и являются ничтожными, ИП Попов В.В. обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд области, руководствуясь положениями статей 167, 168, 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3, пунктов 6 и 9 статьи 22, статьи 26 Земельного кодекса Российской ФедерацииОссРоссРо, статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пришел к правомерному выводу о частичном их удовлетворении.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения возникли из договора аренды недвижимости от 01.05.2009, который регулируется положениями параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 16.07.2009, склад для хранения металлопроката, общей площадью 577,8 кв.м, лит. Б, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Литейная, д. 2б, принадлежит на праве собственности ООО СПКФ «ЗЕВС» (л.д. 102, том 1).

Согласно положениям статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

На основании пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.04.2010 № 01/020/2010-733 земельный участок площадью 1 952 кв.м, с кадастровым номером: 32:28:014911:35, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Литейная, д. 2б, принадлежит на праве аренды ООО СПКФ «ЗЕВС» с 13.05.2009 по 29.02.2012 (л.д. 16, том 1).

Как пояснило ООО СПКФ «ЗЕВС» в суде первой инстанции, в данный земельный участок входит переданный участок по договору аренды недвижимости от 01.05.2009.

Письмом № 8621 от 13.07.2010 Управление имущественных отношений по Брянской области выразило свое согласие на передачу в субаренду земельного участка площадью 1 500 кв.м из земельного участка площадью 3 549 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Литейная, д. 2б, находящегося в пользовании ООО СПКФ «ЗЕВС» по договору аренды № 43072 от 06.02.2009 (л.д. 39, том 1).

Однако в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок принадлежал ООО СПКФ «ЗЕВС» на праве аренды