Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 по делу n А09-11487/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

27 января 2011 года

                                              Дело № А09-11487/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2011 года. Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2011 года. 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи         Волкова Ю.А.,

судей                                                  Токарева М.В.,

                                                            Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

                                                            Горбачевой Ю.А.,

с участием в судебном заседании:

от истца:

от ответчика и третьего лица:

Потаповой Л.Ж. – представителя по доверенности от 20.01.2011; Казориной Г.В – на основании паспорта серии 15 07 № 625953, выданного Отделом УФМС России по Брянской области в Володарском районе г. Брянска, 12.12.2007;

не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 12 ноября 2010 года по делу № А09-11487/2010 (судья Саворинко И.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Казориной Галины Викторовны, г. Брянск, к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Ко-Инвест Брянск», г. Брянск, о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки и об урегулировании разногласия по п.п. 1.3., 2.1. договора  купли-продажи арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 74,9 кв.м. (1 этаж), расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район,                         ул. Афанасьева, д.18,

установил:

индивидуальный предприниматель Казорина Галина Викторовна (далее - ИП Казорина Г.В.), г.Брянск, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, о признании недостоверной величины рыночной стоимости муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009 № 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО «Ко-Инвест Брянск» и равную 2 024 100 рублям, обязании ответчика совершить сделку купли-продажи нежилого помещения общей площадью 74,9 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, на условиях проекта договора купли-продажи, направленного истцу 27.10.2009г. письмом № 29/10-1405 по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (т. 1, л.д. 2-5).

До принятия судом окончательного судебного акта, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковые требования и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, определенной на основании новой редакции отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009г. № 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО «Ко-Инвест Брянск», и равную 1 562 766 руб., урегулировать разногласия  по п.п.1.3, 2.1. договора купли-продажи арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 74,9кв.м. (1 этаж), расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, изложив их в следующей редакции:

- п.1.3. «Оценочная стоимость Объекта составляет 1 250 000 (Один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей».

-  п.2.1. «Продавец» продал, «Покупатель» купил Объект  за  1 250 000  (Один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей».  Уточнение  истца судом области принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, истцом заявлено требование о возмещении судебных расходов  в  размере  56 000 рублей, в том числе  4 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 рублей расходов  по оплате  услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом рассмотрения настоящего спора (отчет ООО «Независимая оценочная компания «Альфа-Инвест» от 10.11.2009 № 174.1109-1Н5), 12 000 рублей стоимости расходов по оплате работ за проведение экспертизы Брянской Торгово-промышленной палатой, 25 000 рублей расходов по оплате услуг представителя (т. 1, л.д. 49-52; т. 3, л.д. 100).

Определением Арбитражного суда Брянской области от 14.12.2009 к участию в рассмотрении материалов дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ко-Инвест Брянск» (далее - ООО «Ко-Инвест Брянск»), г.Брянск (т. 1, л.д. 1).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 12.11.2010 заявленные исковые требования удовлетворены (т. 4, л.д. 35-45).

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление имущественных и земельных отношений, обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Брянской области от 12.11.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных исковых требований (т. 4, л.д. 53-57).

Оспаривая данное судебное решение, заявитель указывает на то, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о недостоверности отчета рыночной стоимости нежилого помещения № 32-22355729-09-227-11, так как последний в соответствии с заключением от 24.06.2010 № 19 соответствует требованиям Федерального закона, Федеральным стандартам оценки и иным нормативным актам.

         Считает стоимость спорного нежилого помещения, определенную экспертами торгово-промышленной палаты не достоверной.

         Ссылаясь на Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.07.2010 по делу № А64-5504/2009, отмечает, что с момента оценки спорного объекта недвижимости до принятия обжалуемого судебного акта прошло более шести месяцев, в связи с чем, надлежит разрешить вопрос о назначении соответствующей судебной экспертизы с целью установления стоимости выкупаемого истцом недвижимого имущества на момент рассмотрения настоящего спора.

 Согласно отзыву ИП Казориной Г.В. на апелляционную жалобу, последняя не поддерживает доводы, приведенные в ней заявителем, выводы суда первой инстанции считает обоснованными, решение законным. Просит оставить решение Арбитражного суда Брянской области без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественными и земельными отношениями по Брянской области - без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суд своих представителей не направили.

От  третьего лица ООО «Ко-Инвест Брянск» поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение Арбитражного суда Брянской области от 12 ноября 2010 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав в судебном заседании мнение представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что ИП Казорина Г.В. является арендатором  муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, в котором находится магазин «Маячок», осуществляющий торговлю промышленными товарами первой необходимости.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее  - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) истец обратился с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 09.09.2009 № 124 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Брянска на 2009 год»  указанный выше объект недвижимости был   включен в план приватизации.

Постановлением Брянской городской администрации от 27.10.2009 № 1964-П были утверждены условия приватизации вышеназванного арендуемого помещения (т. 1, л.д. 34-35).

Одним из таких условий явилась продажная цена данного объекта недвижимости, составляющая 2 029 766 рублей, включая 5 666 рублей затрат на проведение рыночной оценки объекта, определенная на основании отчета об оценке  рыночной  стоимости  от 05.10.2009 №  32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО «Ко-Инвест Брянск» (т. 2, л.д. 1-52).

На основании указанного постановления 27 октября 2009 письмом № 29/10-1405 ответчик в адрес истца  направил  предложение заключить в течение 30 дней со дня его получения договор купли-продажи арендуемого помещения на условиях, указанных в прилагаемом проекте договора купли-продажи, по цене 2 029 766 руб., включая 5666 руб. затрат на проведение рыночной оценки объекта, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009 № 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком  ООО «Ко-Инвест Брянск» (т. 1, л.д. 12).

В свою очередь ИП Казорина Г.В. заключила договор на оказание услуг по оценке с ООО «Независимая оценочная компания «Альфа-инвест». Независимым оценщиком был составлен отчет об оценке № 174.1109-1Н5 от 10.11.2009, согласно которому рыночная стоимость арендуемого истцом  помещения  равна 1 340 000 рублей (т. 1, л.д. 69-119).

24 ноября 2009 года в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации истец направил протокол разногласий и предложил сообщить о принятом решении в 30-дневный срок (т. 1, л.д. 59).

Письмом от 11.12.2009 ответчик, рассмотрев названное обращение по вопросу подписания протокола разногласий, отклонил предложенную редакцию и в свою очередь предложил ИП Казориной Г.В. заключить договор в новой редакции, где цена выкупаемого имущества составит 1 562 766 рублей (т. 1, л.д. 60).

Изменение предлагаемой выкупной цены вызвано представлением в администрацию г. Брянска ООО «Ко-Инвест Брянск» новой редакции отчета, в которой в связи с выявленной технической ошибкой стоимость предлагаемого к выкупу имущества уменьшена  до 1 562 766 рублей.

Не согласившись с оценкой, выполненной ООО «Ко-Инвест Брянск», истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из рыночной цены спорного объекта недвижимого имущества, определенной отчетом Брянской Торгово-промышленной палаты, как наиболее соответствующей ситуации, сложившейся на рынке продаж аналогичных объектов.

Оценив имеющиеся в деле доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской  Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской  Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке,