Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2010 по делу n А54-4292/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ответственностью «Бизнесвариант» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. Неисполнение обществом с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант» обязанности по своевременному внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды, обязании возвратить арендованное имущество и взыскании задолженности по арендной плате и пени, начисленных за просрочку ее внесения.

Рассмотрев заявленные исковые требования и встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их частичного удовлетворения.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества №1492002 от 01.08.2002, подписанного сторонами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Вышеназванным договором  аренды обязанность по проведению текущего и капитального ремонта арендуемых помещений возложена  на арендатора, что установлено пунктом 3.2.7 договора. Из пунктов 2.2.2. и 7.2. договора следует, что при этом условиями договора предусмотрено право арендатора на зачет затрат на проведение капитального ремонта и неотделимых улучшений в счет арендной платы.

В связи с необходимостью  проведения капитального ремонта арендуемого объекта, общество в ноябре 2002г. обратилось в Управление за разрешением о проведении капитального ремонта арендуемого помещения.

Письмом от 11.11.2002 №01-071/2982 Управление дало согласие ООО «Бизнесвариант» на проведение  капитального ремонта арендуемого объекта (т.2 л.д.98).

В течение 2003 года обществом проведены  капитальный ремонт и реконструкция техподполья на сумму 1 161 076 руб. 86 коп., что подтверждается представленными в материалы дела документальными доказательствами (сметы, договоры подряда и другие).

В декабре 2005 года завершены работы по капитальному ремонту помещений гостиницы на общую сумму 1 000 324 руб., что подтверждается локальной сметой №9 и актом о приемке выполненных работ №9 от 21.12.2005г.

В 2006 году обществом с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант» были произведены работы по капитальному ремонту комнат гостиницы и ремонту теплотрассы, замене счетчиков элеваторного узла гостиницы «Первомайская» (объекта аренды), что подтверждается локальной сметой №21, актом о приемке выполненных работ №21 от 23.10.2006, локальной сметой №22 , актом о приемке выполненных работ №22 от 26.09.2006 (т.3, л.д.70-71) общей стоимостью 247148руб.

Факт выполнения вышеуказанных работ, а также их стоимость, Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани не оспаривает.

Управление считает, что по требованию о зачете затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в счет арендной платы в размере 2 161 400 руб. 86коп. истцом пропущен срок исковой давности, который следует исчислять с момента подписания актов приемки выполненных работ.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

08 февраля 2008 года общество с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант» письмом  №22 обратилось к Управлению с просьбой произвести зачет затрат на капитальный ремонт и реконструкцию подвала гостиницы «Первомайская» на общую сумму 1 161 076 руб. 86 коп. Указанные затраты были произведены ООО «Бизнесвариант» в период с июля 2003 по июль 2004 года, что подтверждается актами приемки выполненных работ (т.1, л.д.58-120).

Следовательно, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что срок исковой давности в данном случае следует исчислять с даты подписания указанных актов, поскольку именно с этого момента у ООО «Бизнесвариант» возникло право на зачет затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в счет арендной платы. Вместе с тем, с заявлением о проведении зачета общество обратилось к Управлению лишь 08.02.2008, с исковым заявлением в арбитражный суд - 14.08.2009, то есть по истечении срока, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 №2842/10.

По затратам, подтвержденным локальной сметой №9 и актом о приемке выполненных работ №9 от 21.12.2005 на общую сумму 1 000 324 руб., ООО «Бизнесвариант» обратилось в Управление с заявлением о зачете произведенных затрат на капитальный ремонт 02.02.2006 (т.1 л.д.11-18, 25-28, 30).

Заявление общества о зачете - это предложение, которое достаточно определено и выражает намерение общества заключить соглашение о зачете, предусмотренное условиями договора аренды недвижимого имущества.

Предложение общества заключить соглашение о зачете заявленной суммы не было принято Управлением. Ответ Управления от 02.03.2006 №01-081/0433 на предложение общества был получен последним 03.03.2006. Из содержания ответа следует, что Управление не дало согласия на проведение зачета, в связи с чем с этого момента обществу стало известно о нарушении его права, а, следовательно, с этой даты следует исчислять срок исковой давности (т.1, л.д.29). Общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд лишь 14.08.2009, за пределами срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, само по себе является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому выяснение иных обстоятельств существенного значения для разрешения спора не имеет, поскольку принудительная (судебная) защита прав истца, независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна.

Данная правовая позиция изложена в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №15 от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №18 от 15.11.2001 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант» о зачете затрат на проведение  капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы в сумме 2 161 400 руб. 86 коп. обоснованно отказал на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в течение 2003 года обществом проведены  капитальный ремонт и реконструкция техподполья на сумму 1 161 076 руб. 86 коп., что подтверждается представленными в материалы дела документальными доказательствами (сметы, договоры подряда и другие). Однако, письмом от 11.11.2002 №01-071/2982 Управление дало согласие ООО «Бизнесвариант» на проведение  капитального ремонта арендуемого объекта (т.2 л.д.98). Пунктом 1.1. договора определено, что арендатору передано во временное пользование нежилое помещение Н2 лит.А, находящееся на 1, 2, 3, 4 этаже здания, расположенного по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, 56. Таким образом, из материалов дела следует, что техподполье не было передано в аренду истцу и у него отсутствовали правовые основания для проведения капитального ремонта указанной части здания.

19 декабря 2006 Общество обратилось к Управлению с предложением о зачете затрат на проведение капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы в размере 318 128 руб.( локальная смета №21 и акт приемки выполненных работ №21 от 23.10.2006; локальная смета №22 и акт приемки выполненных работ №22 от 26.09.2006).

29.05.2006 Общество повторно направило Управлению предложение о зачете затрат по ранее представленным документам. Однако, и это предложение к заключению соглашения о зачете не было принято Управлением со ссылкой на наличие судебных актов Арбитражного суда Рязанской области, не вступивших в законную силу. В рамках рассматриваемого спора, общество просит суд обязать Управление произвести зачет затрат на проведение капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы в размере 247148 руб. (локальная смета №21 на сумму 121598 руб., локальная смета №22 и акт о приемке выполненных работ на сумму 50616руб.).

Поскольку Управление не приняло к зачету вышеназванную сумму и общество в пределах срока исковой давности обратилось в суд, требование о зачете затрат на проведение капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы в размере 247 148 руб. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Управление передало обществу с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант» объект аренды во временное пользование, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2002 (т.4, л.д. 23).

Пользование помещениями является платным, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены  договором аренды недвижимого имущества №1492002 от 01.08.2002. Из представленных Управлением документов следует, что Общество за период с сентября 2009 года (частично) по апрель 2010 года не вносило арендную плату в сроки, установленные договором, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за этот период в размере 1962729руб. 40коп. Наличие задолженности по арендной плате за период с сентября 2009 года (частично) по апрель 2010 года в сумме 1962729руб. 40коп. обществом с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" не оспаривается, подтверждается актом сверки задолженности, подписанным сторонами.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1962729руб. 40 коп.

За просрочку внесения арендных платежей Управление начислило Обществу неустойку, предусмотренную договором аренды за период с 06.10.2009 по 26.05.2010 в сумме 1248843руб. 82коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Вместе с тем, согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.1997 №17).

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств.

Учитывая чрезмерно высокий процент неустойки, установленный договором (0,5% за каждый день просрочки) а также тот факт, что задолженность по арендной плате образовалась за период после обращения ООО «Бизнесвариант» в суд с целью обеспечения возможности зачета затрат на капитальный ремонт в счет ее погашения, суд первой инстанции правомерно применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 50 000 руб., исходя при расчете из ставки рефинансирования, действующей на дату принятия решения - 7,75% годовых.

В апелляционной жалобе Управление муниципальным имуществом администрации города Рязанине не оспаривает решение в этой части, однако указывает то обстоятельство, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого помещения №1492002 от 01.08.2002 и об обязании освободить арендуемое помещение. При этом заявитель ссылается на то, что требование о расторжении договора подлежало удовлетворению в силу неоднократного нарушения ответчиком принятых на себя обязательств в части своевременного внесения арендной платы. Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным доводом заявителя, в силу следующего.

В соответствии с пунктом  2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законом или договором. 

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда