Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2010 по делу n А23-934/10Г-10-56. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Тула

13 октября 2010 года

                             Дело № А23-934/10Г-10-56

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего          Мордасова Е.В.,

судей                                          Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер – 20АП-3827/2010) общества с ограниченной ответственностью «Геда», г.Обнинск Калужской области, на решение Арбитражного суда Калужской области от 16 июля 2010 года по делу № А23-934/10Г-10-56 (судья Иванова М.Ю.), принятое по иску администрации города Обнинска Калужской области, г.Обнинск Калужской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Геда», г.Обнинск Калужской области, о взыскании 255 729 руб. 47 коп.,

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от ответчика: Девяткиной И.Е., представителя по доверенности от 24.09.2010;

от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом,

при участии в судебном заседании (после перерыва):

от ответчика: Девяткиной И.Е., представителя по доверенности от 24.09.2010;

Герсимова А.Б., представителя по доверенности от 01.06.2010;

от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом,

установил:

администрация города Обнинска Калужской области обратилась в Арбитражный  суд  Калужской  области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Геда» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.07.2008 в сумме  216 252  руб.  37  коп.  и пени в размере 39 477 руб. 10 коп., а всего – 255 729 руб. 47 коп.  

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уменьшил сумму исковых требований и просил взыскать с ответчика 192 321  руб.  65  коп.  задолженности и 39 477 руб. 10 коп. пени. 

Решением  Арбитражного  суда Калужской  области  от  16.07.2010  (судья Иванова М.Ю.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ООО «Геда» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

В обоснование своих доводов заявитель указывает на то, что в договоре отсутствует условие об оплате задолженности за прошлый период и доплате арендных платежей за прошлый период. Отмечает, что приложение №2 к договору аренды появилось уже после подписания договора на стадии его регистрации. Считает, что расчет не подписан сторонами, поэтому является несогласованным. Полагает, что акт сверки от 24.03.2005 составлен в отношении земельного участка, переданного в 2008 году по договору №А82-2008. Обращает внимание на то, что в расчетах арендной платы истцом использовалась кадастровая стоимость земельного участка, признанная утратившей силу и не подлежащая применению с 01.01.2007.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

В судебном заседании апелляционной инстанции 30.09.2010 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бы объявлен перерыв до 06.10.2010.

До и после перерыва истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявил письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя. Указанное ходатайство удовлетворено судом на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, между  администрацией г.Обнинска  (арендодатель) и ООО «Геда»  (арендатор) был  заключен договор аренды  земельного  участка  от  07.07.2008  №А-82-2008 (т.1,  л.д.12-16),  по условиям  которого  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду  земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером  40:27:03  08  01:0058,  расположенный  по  адресу:  Калужская  область, г.Обнинск, ул. Курчатова, 38-А, под магазином «Анюта», в границах, указанных в  кадастровом  паспорте  участка,  прилагаемом к данному договору и являющемуся  его  неотъемлемой  частью,  общей площадью 486 кв. м (Приложение № 1). 

Срок аренды установлен в  пункте  2.1  договора  - 49  лет. 

При этом договор  вступает в силу с даты его государственной регистрации (пункт 2.2 договора). 

В разделе 3 договора стороны предусмотрели размер и условия внесения арендной платы, определив, что расчет арендной платы на момент заключения договора является неотъемлемой частью договора (Приложение №2). Определение и изменение размера арендной платы осуществляется в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации без согласования с  арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Порядок, сроки и условия уплаты арендной платы осуществляются в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации без  согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. 

Ссылаясь на неисполнение предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендных платежей в полном объеме за период с 26.07.2004 по 31.12.2009, Департамент  имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд области пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках договора аренды и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ООО «Геда» образовавшуюся сумму задолженности и применил к нему предусмотренную действующим законодательством и условиями договора ответственность за просрочку исполнения обязательства в виде неустойки.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу  статьи  8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных  правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из толкования данной материально-правовой нормы следует, что законодатель заключение договора ставит в зависимость от наличия согласования сторон по всем его существенным условиям. Последние делятся на три вида, а именно: признанные существенными  законом или правовыми актами; предопределяемые характером договора и зависящие от воли сторон.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого  определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в договоре аренды  должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае отсутствия этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (часть 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 1.1 договора, его предметом является передача арендатору во временное пользование земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:27:03 08 01:0058,  расположенный  по  адресу:  Калужская  область, г.Обнинск, ул. Курчатова, 38-А, под магазином «Анюта», в границах, указанных в  кадастровом  паспорте  участка,  прилагаемом к данному договору и являющемуся  его  неотъемлемой  частью,  общей площадью 486 кв. м (Приложение № 1). 

 По условиям раздела 3 договора арендатор выплачивает арендную плату согласно Приложению №2 к договору. Так, в силу пункта 3.1 договора расчет арендной платы на момент его заключения является неотъемлемой частью договора (Приложение №2).

В упомянутом приложении определен размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:27:03 08 01:0058,  расположенный  по  адресу:  Калужская  область, г.Обнинск, ул. Курчатова, 38-А, общей площадью 486 кв. м, начиная с 26.07.2004.

Однако в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика категорически отрицал факт существования Приложения №2 на момент заключения договора аренды и его подписания. Из упомянутого приложения к договору аренды видно, что оно не содержит подписей и печатей сторон. Более того, в материалах дела имеется копия указанного договора, запрошенная судом первой инстанции из УФРС по Калужской области. В указанной копии договора (т.1 л.д. 113) в Приложении №2 также отсутствуют подписи сторон, на оборотной стороне прошивка договора скреплена подписью и печатью только представителя Управления имущественных и земельных отношений. Подпись и печать представителя ООО «Геда» отсутствует.

Впоследствии после заключения договора аренды стороны также не достигли согласия о применении указанной в Приложении №2 цены. Какие-либо доказательства, свидетельствующие о достижении между сторонами согласия о размере арендной платы по договору аренды земельного участка, в материалы дела не представлены.

Анализируя условия договора аренды земельного участка по правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд второй инстанции находит, что данная сделка не содержит существенного условия о размере арендной платы, необходимого для договора данного вида, и признает его незаключенным. Признание договора аренды земельного участка незаключенным не влечет возникновения для ООО «Геда» обязательств по уплате арендных платежей по этому договору.

Судебная коллегия обращает внимание и на то, что в расчете арендной платы (Приложение №2) размер арендной платы, начиная с 26.07.2004, определен истцом исходя из  общей площади земельного участка 486 кв. м. В то время как согласно кадастровому плану земельного участка № 27.2/04-3032 от 08.12.2004 общая площадь земельного участка составляла 416 кв.м. Лишь впоследствии постановлением администрации г.Обнинска №126-п от 07.02.2007 с учетом постановления администрации г.Обнинска №214-п от 12.03.2007 был утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу:  Калужская  область, г.Обнинск, ул.Курчатова, 38-А, согласно прилагаемому плану, ориентировочной площадью  486 кв.м.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также обращает внимание на тот факт, что порядок начисления и взимания арендной платы в г.Обнинске в течение 2004-2008 года изменялся и в указанный период времени арендная плата взималась с площади земельного участка, занятого строением или сооружением. Таким образом, исчисление истцом арендной платы со всей площади участка является незаконным.

Необходимость применения расчета арендной платы ООО «Геда», указанного в Приложении №2 к договору аренды, который сторонами не был согласован, истцом не обоснована и не может учитываться судом в данном случае.

В то же время факт пользования ответчиком земельным участком  с кадастровым номером 40:27:03 08 01:0058 подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи (т.1, л.д.114) и не отрицается им самим. Истец также не отрицает факта пользования участком и до 2008 года, подтверждая данное обстоятельство наличием договора аренды №314 от 26.02.2002, который, однако, не был зарегистрирован в уполномоченном органе.

О внесении арендатором