Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу n А68-13871/09. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

  ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Тула                                             

30 сентября 2010 года                                               Дело № А68-13871/09

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2010 года.

  Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего   Байрамовой Н.Ю.,

судей                                   Рыжовой Е.В., Мордасова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Давыдовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО «Октава», г. Тула,  на решение Арбитражного суда Тульской области от 06 августа 2010 года по делу № А68-13871/09 (судья   Большаков В.М.),

при участии в судебном заседании: 

от истца: Моисеева А.А. – представителя по доверенности от 15.09.2010 г., Мерцалова С.В. – представителя по доверенности от 15.09.2010 г.;

от ответчика: Андреева Е.А.– представителя по доверенности (т.1 л.д.29), 

установил:

открытое акционерное общество «Технопарк» (далее - ООО «Технопарк») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к открытому акционерному обществу «Октава» (далее - ОАО «Октава») об обязании устранить препятствия в пользовании арендуемыми помещениями, указанными в 1.1 договора аренды недвижимого имущества № А-ГШ- 07 от 26.07.2007.

В ходе судебного разбирательства ООО «Технопарк» уточнило исковые требования, просило обязать ОАО «Октава» исполнить договор аренды недвижимого имущества №А- Пк1-07от 26.07.2007г. в полном объеме, в том числе:

- передать ООО «Технопарк» во временное владение и пользование недвижимое имущество согласно п. 1.1 Договора аренды №А-Пк 1-07 от 26.07.2007 г. -провести капитальный ремонт зданий лит.Д,Д1 расположенных по адресу : г.Тула, ул.Каминского ,д.24;

-  обеспечить бесперебойное снабжение ООО «Технопарк» электроэнергией, теплом и водой (горячая и холодная ), канализацией;

- обеспечить свободный проход сотрудников ООО «Технопарк» через металлические двухстворчатые ворота отметка 7.5 ( в плане-I) находящиеся по ул.Ф.Энгельса г.Тулы и примыкающие к зданиям Д,Д1 расположенным по адресу : г.Тула, ул.Каминского,д.24 , по земельному участку в соответствии с Приложением №1 к Договору аренды ,внутрь помещений лит.Д,Д1;

-      выполнить капитальный ремонт лит.Д,Д1.

Возражая против заявленных требований, ОАО «Октава» предъявило встречный иск к ООО «Технопарк», в котором просило расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № А-Пк1-07, заключенный 26.07.2007г. между ОАО «Октава» и ООО «Технопарк»; расторгнуть договор № 57 от 27.04.2009г. инвестирования реконструкции объекта между ОАО «Октава» и ООО «Технопарк».

Решением суда первой инстанции от 06.08.2010 года первоначальный иск удовлетворен, суд области обязал ОАО «Октава» обеспечить свободный проход сотрудников ООО «Технопарк» через металлические двухстворчатые ворота отметка 7.5 (в плане-I) находящиеся по ул.Ф.Энгельса г.Тулы и примыкающие к зданиям Д,Д1, расположенным по адресу: г.Тула, ул.Каминского, д.24, по земельному участку в соответствии с Приложением №1 к договору аренды, внутрь помещений лит.Д,Д1 и обеспечить бесперебойное снабжение арендуемого ООО «Технопарк» помещения энергоресурсами (электроэнергией, теплом, водоснабжением, водоотведением). В удовлетворении встречного иска ОАО «Октава» к ООО «Технопарк» о расторжении договора аренды № А-Пк1-07 от 26.07.2007г. и договора инвестирования реконструкции объекта от 27.04.2009г. № 57 судом отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, ОАО «Октава» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки доводам ОАО «Октава», что действия ООО «Технопарк» по реконструкции здания, произведенные без согласия ОАО «Октава» и разрешения на строительство Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы существенно нарушают договор аренды недвижимого имущества № А-Пк1-07 от 26.07.2007.

Апеллянт не согласен с выводом суда первой инстанции о  необоснованности доводов ОАО «Октава», о том, что незаконная реконструкция, произведенная ООО «Технопарк», существенно нарушает договор аренды, - вместо нежилых зданий с зарегистрированным правом собственности на них, ОАО «Октава» в настоящее время имеет непригодный к эксплуатации и опасный для жизни людей самострой, и лишилось зданий лит. Д2,ДЗ общей площадью 137 кв. м. - лишилось возможности части своего недвижимого имущества и возможности получать арендную плату от его сдачи и вследствие чего не применил закон подлежащий применению - ч.ч. 1,2 ст. 450, п. 1 ст. 619 ГКРФ.

Заявитель считает, что суд не дал надлежащей оценки выводам ООО «Строительное проектирование» указанным в техническом отчете и не дал никакой оценки выводам, привлеченной судом в качестве эксперта ООО  «НПО «Эксперт Союз», указанным в заключении от 15.06.2010г. № 71-ОЗСТЭ-Ю и посчитал незаконно произведенную ООО «Технопарк» реконструкцию - «частичной перепланировкой и переоборудованием в рамках условий и положений заключенного сторонами договора аренды и технической документации для целей аренды». Согласно заключению ООО «НПО «Эксперт Союз», от 15.06.2010г. № 71-ОЗСТЭ-Ю.

В настоящем судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Считал решение незаконным и необоснованным. Просил удовлетворить апелляционную жалобу, отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

Представители истца с доводами апелляционной жалобы не согласились. Считали решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции от 06.08.2010 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.07.2007  ООО «Технопарк» (Арендатор) и ОАО «Октава» (Арендодатель) заключили договор аренды недвижимого имущества №А-Пк1-07.

В соответствии с п. 1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (далее имущество), принадлежащее Арендодателю на праве собственности на основании плана приватизации, утвержденного Комитетом по управлению имуществом Тульской области 25.05.1994 года.

Имущество предоставляется для сдачи площадей в субаренду, а также для организации торгово-делового центра и других коммерческих целей (п.1.2. договора аренды).

Срок аренды определяется с момента подписания настоящего договора на 15 (пятнадцать) лет (п. 1.3. договора аренды).

Пунктами 3.1. и 3.2. договора предусмотрено, что за указанное имущество Арендатором уплачивается арендная плата из расчета 220 руб. за 1 кв.м. Всего за переданное имущество арендная плата составляет 2 269 036 (два миллиона двести шестьдесят девять тысяч тридцать шесть) рублей в месяц, в том числе НДС. Арендная плата, указанная в пункте 3.1. настоящего Договора исчисляется с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества готового к использованию согласно пункту 1.2. настоящего договора и перечисляется Арендатором ежемесячно на счет Арендодателя не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным.

На основании п. 5.1. договора аренды по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2.1.1. стороны договора аренды предусмотрели, что Арендодатель обязан после заключения настоящего договора передать соответствующее имущество Арендатору. Передаваемое имущество должно быть полностью свободным от имущества Арендодателя.

Также Арендодатель обязан:

- в силу п. 2.1.2. договора не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит пункту 1.2. настоящего договора;

- в силу п. 2.1.3. производить плановый капитальный ремонт имущества;

- в силу п. 2.1.4.обеспечить бесперебойное снабжение энергоресурсами (электроэнергией, теплом, водоснабжением, водоотведением), а также телефонной связью.

Согласно договору аренды недвижимого имущества № А-Пк1-07 от 26.07.2007  Арендатор имеет право:

- не согласовывать режим работы и использования арендуемого имущества с Арендодателем (п. 2.3.1.);

- самостоятельно определять общий вид, интерьер и экстерьер арендуемого имущества, размещать на арендуемом имуществе вывески рекламные и информационные материалы в соответствии с использованием арендуемого имущества (п. 2.3.2.);

- произвести перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого недвижимого имущества, при этом в случае досрочного расторжения настоящего договора или признания его недействительным в судебном порядке Арендодатель обязуется возместить Арендатору, до момента расторжения настоящего договора, стоимость неотделимых и отделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором соответственно на момент досрочного расторжения договора или на момент признания договора недействительным по рыночным ценам действующим на момент досрочного расторжения договора или на момент признания договора недействительным (п. 2.3.3.).

06.02.2009 Главой администрации города Тулы вынесено постановление №196, согласно которому утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного на землях населенного пункта по адресу г.Тула, ул.Каминского,д.24. На  истца  возложены обязанности, предусмотренные п.2 названного постановления, а именно:

 ООО «Технопарк» обязан выполнить инженерные изыскания для подготовки проектной документации; получить градостроительный план земельного участка в администрации города Тулы; разработать (посредством лицензированной организации) проектную документацию на реконструкцию объекта, согласовать ее с уполномоченными государственными и муниципальными органами, осуществить (в установленных законом случаях) государственную экспертизу проектной документации и направить соответствующее заявление о выдаче разрешения на строительство объекта (в дальнейшем Разрешение) в администрацию города Тулы, с приложением установленных документов ; в указанный в Разрешении срок осуществить реконструкцию объекта и направить в администрацию города Тулы соответствующее заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществить внесение изменений в документы государственной регистрации реконструированного объекта и представить в управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы для внесения информации в муниципальную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности копию соответствующего свидетельства о государственной регистрации изменений и выписки из технического паспорта реконструированного объекта.

27.04.2009 ОАО «Октава» и ООО «Технопарк» заключили договор № 57 инвестирования реконструкции объекта, согласно которому ООО «Технопарк» обязано инвестировать реконструкцию недвижимого имущества, переданного ООО «Технопарк» по договору аренды недвижимого имущества № А-Пк1-07 от 26.07.2007г., за счет собственных средств. Согласно п. 3.1. договора № 57 инвестирования реконструкции объекта от 27.04.2009, ООО «Технопарк» обязано согласовать с ОАО «Октава» инвестиционный проект и проект реконструкции недвижимого имущества.

В соответствии с п. 4.1. договора № 57 инвестирования реконструкции объекта от 27.04.2009г., срок осуществления проекта составляет 1 год и исчисляется со дня подписания этого договора, т.е. с 27.04.2009г. Фактический срок осуществления проекта определяется датой подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

Позже, в результате действий ОАО «Октава» 19.10.2009 г. истцу стал физически невозможен свободный проход сотрудников ООО «Технопарк» через металлические двухстворчатые ворота отметка 7.5 (в плане-1), находящиеся по ул.Ф.Энгельса г.Тулы и примыкающие к зданиям Д,Д1 расположенным по адресу : г.Тула, ул.Каминского,д.24, по земельному участку, в соответствии с приложением №1 к Договору аренды ,внутрь помещений лит.Д,Д1. Также прекращена подача на арендуемые площади электроэнергии, теплоснабжение,  горячей и холодной водой.

О невозможности прохода на арендуемые площади был составлен акт с участием генерального директора ООО «Технопарк» Подколзина С.Е., генерального директора ООО «Сфера» Костенко О.П., генерального директора ООО «Тулстройинвест» Тулузакова П.П., Мерцалова С.В.

 13.11.2009 года ООО «Технопарк» обратилось с письменной заявкой в ОАО «Октава» о допуске работников ООО «Технопарк» и проектных организаций на арендованные площади с целью производства работ, связанных с изготовлением проекта реконструкции, однако данная заявка не была удовлетворена.

 Ссылаясь на указанные обстоятельства ООО «Технопарк» обратилось в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, ОАО «Октава» предъявило встречный иск к ООО «Технопарк», в котором просило расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № А-Пк1-07, заключенный 26.07.2007г. между ОАО «Октава» и ООО «Технопарк»; расторгнуть договор № 57 от 27.04.2009г. инвестирования реконструкции объекта между ОАО «Октава» и ООО «Технопарк».

При этом в обоснование встречного иска ОАО «Октава» ссылается на то, что:

- ООО «Технопарк» уклонилось от согласования с ОАО «Октава» инвестиционного проекта и проекта реконструкции нежилых зданий, нарушив тем самым п. 3.1. договора № 57 инвестирования реконструкции объекта от 27.04.2009г.

- ООО «Технопарк» без разрешения на строительство, в нарушение ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, положений Постановления Главы администрации города Тулы № 196 от 06.02.2009г., увеличило высоту стен переданных в аренду нежилых зданий;

- ООО «Технопарк» без согласия ОАО «Октава», без разрешения Администрации г. Тулы осуществило снос объектов недвижимого имущества - производственных пристроек лит. Д2, ДЗ, тем самым уничтожив объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «Октава»;

-  в результате