Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 по делу n А68-13428/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения,Прекратить производство по апелляционной жалобе (ст.265, по аналогии со ст.150 АПК)

Федерации производство по жалобе подлежит прекращению.

Следовательно, производство по апелляционной жалобе администрации МО г. Болохово Киреевского района ТО подлежит прекращению.

Суд апелляционной инстанции, выслушав пояснения представителей ООО «Фарма»,   администрации   МО    Киреевский    район   ТО,   администрации  МО г. Болохово, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе администрации МО Киреевский район ТО и отзыве на нее, не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.04.2003 между Комитетом по управлению имуществом администрации МО Киреевский район ТО и ООО «Фарма» заключен договор №120 аренды подвального помещения площадью 54 кв.м, расположенного по адресу: ТО, Киреевский район, г. Болохово, ул. Мира, д.11.

Договор заключен на срок менее года – до 31.12.2003 (п.1.6 договора).

Дополнительными соглашениями от 01.02.2004, от 01.02.2006, от 01.01.2008, от 31.03.2009 стороны изменяли условия об арендной плате, продлевали срок действия договора и изменили арендодателя на администрацию МО Киреевский район ТО.

Между Комитетом по управлению имуществом администрации МО Киреевский район ТО и ООО «Фарма» 01.01.2004 заключен договор №26 аренды помещений площадью 62 кв.м, расположенных по адресу: ТО, Киреевский район, г. Болохово, ул. Мира, д.11.

Договор заключен на срок менее года – до 30.12.2004 (п.1.6 договора).

Дополнительными соглашениями от 01.02.2004, от 01.02.2005, от 01.02.2006, от 01.01.2008, от 31.03.2009 стороны изменяли условия об арендной плате, продлевали срок действия договора и изменили арендодателя на администрацию МО Киреевский район ТО.

Срок указанных договоров согласно дополнительным соглашениям от 01.02.2006 истекал 30.12.2006.

Между тем по истечении указанного срока заявитель продолжал пользоваться арендуемыми помещениями при отсутствии возражений арендодателя, вследствие чего договоры аренды от 01.04.2003 №120 и от 01.01.2004 №26 возобновились на неопределенный срок в силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно имеющимся в материалах дела реестрам внесения арендной платы последняя вносилась регулярно, задолженности не имеется. Сведения, изложенные в реестрах, ответчиками не оспаривались.

24.06.2009 ООО «Фарма» обратилось к главе администрации МО Киреевский район ТО с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: Тульская область, Киреевский район, г.Болохово, ул.Мира, д.11.

06.08.2009 ООО «Фарма» повторно обратилось с соответствующими заявлениями в администрацию МО Киреевский район ТО.

Письмом от 28.08.2009  №1604 администрация МО Киреевский район ТО сообщила, что ранее (исх. № В-15/25 от 15.07.2009) в адрес ООО «Фарма» было направлено уведомление о досрочном расторжении договоров аренды от 01.01.2004 №26  и от 01.04.2003 №120 в связи с необходимостью использования данного помещения для нужд муниципального образования. Нежилое здание, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, г. Болохово, ул. Мира, д.11, не включено в План (программу) приватизации на 2009-2010 г.г., так как возникла необходимость в использовании данного помещения для нужд муниципального образования.

Полагая, что указанный отказ администрации в предоставлении ООО «Фарма» преимущественного права выкупа арендованных по договорам аренды от 01.04.2003 №120 и от 01.01.2004 №26 нежилых помещений является незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и частично удовлетворяя заявленные требования Общества, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон №135-Ф).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий вне зависимости от включения данного объекта в План приватизации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 01.01.2004 №26 и от 01.04.2003№120 ООО Фарма» непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ пользовалось площадями в здании, расположенном по адресу: Тульская область, Киреевский район, г. Болохово, ул. Мира, 11.

Помещения фактически были переданы заявителю, им использовались с 01.04.2003 и  с 01.01.2004, арендная плата Обществом уплачивалась, вопрос о конкретизации объекта в период его использования у сторон не возникал.

Реестрами арендной платы подтверждается отсутствие задолженности по арендным платежам. Обратное ответчиками не доказано.

Площадь арендуемых помещений находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008  №1182-ЗТО.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона №209-ФЗ от 24.07.2007 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек.

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Факт соответствия ООО «Фарма» всем приведенным условиям подтверждается сведениями о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год от 13.01.2009, отчетом о прибылях и убытках за 2008 год, выпиской из ЕГРЮЛ.

Данный факт ответчиками в судебном заседании не отрицался.

Арендуемые помещения не включены в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Согласно п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009  №1348 по смыслу Закона №159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.09.2009 и кадастровому паспорту право собственности МО Киреевский район ТО зарегистрировано на нежилое здание, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, г. Болохово, ул. Мира, д.11.

Вместе с тем, из арендуемых ООО «Фарма» частей здания могут быть сформированы следующие помещения, как обособленные объекты:

- нежилое помещение №2 площадью 53,2 кв.м по экспликации подвала от 23.03.2010 является обособленным, не представляет собой место общего пользования и может являться предметом купли-продажи как часть здания;

- нежилые помещения №17 площадью 8,0 кв.м, №22 площадью 15,7 кв.м, №23 площадью 16,8 кв.м, №25 площадью 7,6 кв.м по экспликации 1 этажа от 23.03.2010 не представляют собой места общего пользования и могут являться предметом купли-продажи как часть здания.

При этом факт перепланировки внутри данных помещений не может повлиять на вывод о возможности их выкупа, так как они изначально не являлись местами общего пользования, не служили для прохода к иным помещениям, не имели предназначения как необходимые для обслуживания иных помещений и использования собственниками иных помещений в здании, а могли использоваться только занимающим их лицом.

Согласно п.2 постановления Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) (п.3 постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 №64).

Разрешения на перепланировку помещения общего пользования под №2 первого этажа здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Болохово, ул. Мира, д.11, заявителем и ответчиками не представлено.

Доказательств того, что такая перепланировка произошла до передачи помещений в аренду, в материалы дела не представлено.

Вследствие этого изменение статуса помещений №№2, 15, 16 по техническому паспорту 1998 года и №№2, 15, 16, 26 по экспликации от 23.03.2010, как мест общего пользования,  произойти не может.

Данные помещения не могут быть приобретены в собственность одного лица, а должны перейти в общую долевую собственность собственникам помещений в здании.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно  отказал  в удовлетворении требований заявителя в части данных помещений.

Удовлетворяя требования Общества в отношении нежилых помещений №2 площадью 53,2 кв.м по экспликации подвала (от 23.03.2010) и №17 площадью 8,0 кв.м, №22 площадью 15,7 кв.м, №23 площадью 16,8 кв.м, №25 площадью 7,6 кв.м по экспликации 1 этажа (от 23.03.2010), суд первой инстанции также правомерно руководствовался следующим.

Согласно ч.2 ст.9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять