Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2010 по делу n А68-11861/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с отказом администрации МО Суворовский район от согласования условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009г. № 6/09 на условиях протокола разногласий, Предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды № 4/2 от 07.04.2006, подписанный  между Администрацией и Предпринимателем, сроком действия с 07.04.2006 по 31.05.2009 не прошел государственную регистрацию, вследствие чего является незаключенным. То есть, по мнению суда первой инстанции, у заявителя отсутствует преимущественное право на приватизацию спорных помещений, так как отсутствует такое необходимое условие как нахождение выкупаемого имущества в аренде у заявителя (ст.3  Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Действительно, договор аренды № 4/2 от 07.04.2006, подписанный  между Администрацией и Предпринимателем, сроком действия с 07.04.2006 по 31.05.2009 в силу ст.ст.  609, 433, 651 ГК РФ является незаключенным, поскольку срок его действия составляет более одного года  и он не прошел государственную регистрацию.

Вместе с тем, в материалы дела представлен договор № 17/1 от 13.12.2000, заключенный между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Суворовский район Тульской области» (арендодатель) и заявителем (арендатор) сроком менее года, предметом которого является нежилые помещения площадью 99,7 кв.м, расположенные по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. Калинина, д.3, которые не подлежит государственной регистрации и, поскольку по истечении указанного срока арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок  (ч.2 ст. 621 ГК РФ).

Поскольку    договор аренды № 4/2 от 07.04.2006 незаключен, то между сторонами до момента заключения  договора от 01.06.2009 № 161/2 действовал договор аренды № 17/1 от 13.12.2000.

 То обстоятельство, что предметом указанного договора являются нежилые помещения площадью 99,7 кв.м, а заявителем испрашиваются в собственность помещения площадью   136,1 кв.м не является основанием для вывод о том, что Предприниматель не имеет право преимущественного выкуп помещения ввиду следующего.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации совершение сторонами конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме (п. 5 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"). Совершение конклюдентных действий является юридическим фактом, по своим последствиям равнозначным письменному волеизъявлению.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы по договору от 13.12.2000 происходил исходя из площади помещения в размере 135,7 кв.м (уточнение площади до 136.1 кв.м, как указано выше, связано с результатами инвентаризации). Оплата арендной платы заявителем также осуществлялась за пользование помещением, площадью 135,7 кв.м. Таким образом,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Предприниматель на момент обращения в Администрацию с заявлением о выкупе спорных помещений владел на праве аренды спорными помещениями более трех лет.

Согласно ст.3  Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ  субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства  в   Российской   Федерации», и субъектов малого  и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества   из   государственной   собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1)   арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)   арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3)   площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4)   арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий, при этом перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В рассматриваемом случае в отношении спорного помещения соблюдены все вышеперечисленные обязательные условия.

Как указано выше, Предприниматель непрерывно более трех лет владеет и пользуется спорными помещениями.

Площадь арендуемого помещения находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 №1182-ЗТО «О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», в соответствии со ст. 1 которого установлено предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в размере 1000 квадратных метров.

Согласно техническому паспорту площадь арендуемого помещения составляет 136,1  кв.м, то есть не превышает предельные значения, установленные Законом Тульской области №1182-ЗТО.

В силу  ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям: средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства: до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек (пп. «б» п. 2);

Пунктом 3 ч. 1 ст. 4  указанного Федерального закона установлено, что выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявитель является субъектом малого предпринимательства в соответствии с критериями, установленными ч.1 ст.4 Федерального закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в связи с чем предприниматель является субъектом, на которого распространяется действие Закона №159-ФЗ.

Доказательства наличия задолженности по арендной плате Администрацией не представлено.

Факт наличия арендных правоотношений помещения, площадью 136,1 кв.м, ответчиками не оспаривается. 

Спорное имущество не включено в утвержденный в соответствии в ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, заявитель является субъектом малого предпринимательства, имеющим в силу ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право на выкуп арендуемого им помещения.

Все вышеуказанные обстоятельства Администрацией не опровергались.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 ФЗ №159-ФЗ уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

З) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, федеральным законом предписаны четкие действия, которые обязан осуществить уполномоченный орган по получении соответствующего заявления, и установлены сроки их осуществления, вследствие чего у Администрации возникает обязанность по направлению заявителю проекта договора купли-продажи.

Указанная обязанность Администрация исполнена.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Рассмотрев требования Предпринимателя о понуждении заключить договор купли- продажи в редакции заявителя, суд апелляционной инстанции полагает, что они подлежат частичному удовлетворению. При этом исходит из следующего.

 Так, пункт 1.1 договора суд апелляционной инстанции полагает необходимым принять в  редакции Предпринимателя, а именно: «Продавец продает нежилые помещения площадью 136,1 кв.м. (комнаты №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15 по данным технического паспорта), расположенные по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение № 1), именуемое в дальнейшем Объект, а Покупатель приобретает в собственность Объект по цене 2054000 (два миллиона пятьдесят четыре тысячи) рублей, в том числе НДС 18% - 313322 руб. 03 коп. (триста тринадцать тысяч триста двадцать два рубля 03 коп.)».

Указанный вывод апелляционной инстанции  основан на заключении экспертизы                 № 16/0210, проведенной на основании определения суда первой инстанции от 13.01.2010, согласно которому рыночная стоимость спорных помещений составляет 2054000 рублей (т. 3 л.д. 7-79).

   Пункт 2.1 договора суд апелляционной инстанции полагает необходимым принять в  редакции Предпринимателя, а именно: «Покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1740677 руб. 97 коп. (Один миллион семьсот сорок тысяч шестьсот семьдесят семь рублей 97 коп.) далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 29 011 руб. 30 коп. (двадцать девять тысяч одиннадцать рублей 30 коп.)».

Указанный вывод апелляционной инстанции  основан на положениях Закона Тульской области №1182-ЗТО, в соответствии с ч.2 которого срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установлен в размере пяти лет с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Несмотря на то, что законодательством не определен размер частей вносимых платежей, суд апелляционной инстанции полагает, что внесение платы подлежит равными частями, так как такой подход отвечает принципам разумности и не наносит ущерба интересам бюджета,