Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу n А68-12540/09. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

реквизиты и подписи сторон» и дополнить ее банковскими реквизитами продавца и покупателя.

В письме от 13.10.2009 №2325, направленном в адрес предпринимателя,  администрация отказалась подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, сообщив ИП Ильичевой Т.М. о том, что в случае несогласия в течение 30 дней подписать договор купли-продажи на условиях ранее представленного договора она утратит преимущественное право покупки арендуемого имущества.

Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 №3/09 на условиях протокола разногласий, а также решение Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д.3, магазин «ЛЭД-Техно» (ИП Ильичева Т.М.) в размере 5 173 230 руб., и п. 1 постановления главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 №898 «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права» в части цены приватизируемого имущества являются незаконными, ИП Ильичева Т.М. обратилась в суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя требования предпринимателя, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закона №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 12.07.2006 №89/2 и от 01.06.2009  №160/2 ИП Ильичева Т.М. непрерывно более трех лет арендует спорное помещение.

Из данных технического паспорта от 24.04.2009, составленного в связи с подготовкой документов для продажи недвижимого имущества, и приложения №1 к договору аренды от 01.06.2009 №160/2 усматривается, что выкупаемое помещение с №16 соответствует указанному в договоре аренды помещению №1, площадью 178,7 кв.м, расположенному по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д.3.

Возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиками не заявлялось. Спора между сторонами по данному факту не имеется.

Согласно п.8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с ч.6 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения  на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости (ч.8 ст. 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Из технического паспорта на помещение №16 усматривается, что оно представляет собой обособленное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома 1964 года постройки, площадью 178,7 кв.м. Согласно экспликации к поэтажному плану строения комната №16 является торговым залом магазина «ЛЭД Техно».

Площадь арендуемого помещения находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 №1182-ЗТО.

Ответчики подтвердили факт отсутствия у предпринимателя задолженности по уплате арендных платежей и   соответствие арендуемого   имущества   ч.4 ст.3 Закона №159-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Факт соответствия предпринимателя всем приведенным условиям подтверждается материалами дела.

Данный факт ответчиками также не оспаривался.

Таким образом, ИП Ильичева Т.М. и арендуемое ею имущество соответствуют всем критериям, установленным ст. 3 Закона №159-ФЗ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 13 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона №159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из смысла ст.ст. 3, 9 Закона №159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 3 Закона №159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено судом,  в связи с отказом администрации подписать договор купли-продажи на условиях протокола разногласий между сторонами не урегулирован вопрос по цене выкупаемого имущества.

Сторонами в материалы дела было представлено два отчета об оценке спорного имущества, содержащих существенные различия по оценке рыночной стоимости имущества.

В связи с этим судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЗАО Фирма «Оценщик» Шогину Валерию Анатольевичу.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет №356 (часть 2) об оценке, выполненный оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики (международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работы?

 - в случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности, указать, могли ли повлиять на определение рыночной цены объекта такие нарушения и соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг» (часть 2), фактической рыночной стоимости?

- в случае выявления несоответствия отчета стандартам и правилам оценочной деятельности определить рыночную стоимость нежилого помещения площадью 178,7 кв.м (комната №16 по данным технического паспорта), расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д.3?

Согласно экспертному заключению эксперта Шогина В.А.:

1. погрешности отчета, выразившиеся в отсутствии точного описания объектов оценки, выбора и обоснования расчетов и поправок, применяемых в рамках использованных оценщиком подходов к оценке, являются основанием для вывода о том, что отчет №356 не соответствует законодательству в области оценочной деятельности и не может быть признан документом доказательственного значения,

2. итоговая стоимость, указанная в отчете №356, недостоверна,

3. в результате анализа рынка и проведенных