Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 по делу n А09-11483/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

от 20.07.2007 № 254, утверждающего Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», пришел к выводам о том, что поскольку надлежащие доказательства, свидетельствующие о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете ООО «Ко-Инвест Брянск» № 32-22335729-09-277-16 от 05.10.2009, с учетом уточнения коэффициента для месторасположения объекта оценки, в материалах дела отсутствуют, то требования в этой части иска удовлетворению не подлежат; а также, поскольку отсутствуют и истцом не представлены доказательства направления ответчику оферты (проекта договора купли-продажи спорного нежилого помещения, содержащего существенные его условия, а также подпись и печать общества), то иск в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи подлежит оставлению без рассмотрения.

Проверив в порядке апелляционного производства применение норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции правильными ввиду следующего.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007  № 254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Согласно отчету ООО «Ко-Инвест Брянск» № 32-22335729-09-277-16 от 05.10.2009 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 74,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 46, по состоянию на 28.09.2009, с учетом налога на добавленную стоимость, была определена в сумме 2 019 800 рублей (том 1, л.д. 54, 88).

Из отчета также следует, что при оценке рыночной стоимости указанного объекта ООО «Ко-Инвест Брянск» был применен коэффициент для месторасположения объекта оценки равный 1,3.

В ходе рассмотрения дела ООО «Ко-Инвест Брянск» были внесены корректировки в отчет № 32-22335729-09-277-16 от 05.10.2009 и применен коэффициент для месторасположения объекта оценки равный 1.

Согласно представленному в материалы дела уточненному отчету       № 32-22335729-09-277-16 от 05.10.2009 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 74,3 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 46, по состоянию на 28.09.2009, с учетом налога на добавленную стоимость, была определена в суме 1 555 600 рублей             (том Приложение, л.д. 2, 37).

Истец указанную рыночную стоимость нежилого помещения не оспорил.  О наличии каких-либо дополнительных доводов, касающихся недостоверности сведений об объекте оценки, а также о нарушениях стандартов оценки, истец не заявлял. Возражений относительно нарушений Правил проведения независимой оценки спорного объекта, а также несоответствия требований к оценщикам, в том числе условий и порядка их аттестации, ответчиком также не представлено.

Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что поскольку надлежащие доказательства, свидетельствующие о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете ООО «Ко-Инвест Брянск» № 32-22335729-09-277-16 от 05.10.2009, с учетом уточнения коэффициента для месторасположения объекта оценки, в материалы дела не представлены, требования в этой части иска удовлетворению не подлежат, судом апелляционной инстанции признается правильным.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что предметом настоящего спора является не отчет оценщика, а величина рыночной стоимости, равная 2 024 100 рублям, которую принял ответчик на основании постановления Брянской городской администрации  № 1978-П от 27.10.2009, и по которой предложил производить выкуп арендуемого помещения, судом апелляционной инстанции признается неправомерным и не соответствующим обстоятельствам дела.

На основании части 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества может быть заявлено в суд только после направления истцом ответчику (для которого заключение такого договора является обязательным) оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что в деле отсутствуют и истцом не представлены доказательства направления ответчику оферты (проекта договора купли-продажи спорного нежилого помещения, содержащего существенные его условия, а также подпись и печать общества). Представленный в материалы дела проект договора купли-продажи, направленный ответчиком на рассмотрение истцу, не является офертой (предложением к заключению договора), так как не соответствует указанным выше требованиям, установленным законом для содержания оферты.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора, связанного с понуждением к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости, истцом не соблюден, в связи с чем исковые требования в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат оставлению без рассмотрения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, изученные судом апелляционной инстанции, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признаются необоснованными и не влияют на правовую природу спора, законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу   об отсутствии оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Брянской области от 14 апреля 2010 года по делу  № А09-11483/2009 и удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Ингода».

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, дана правильная правовая квалификация.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого законного и обоснованного судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на заявителя – ООО «Ингода».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Брянской области от 14 апреля 2010 года по делу  № А09-11483/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ингода», г. Брянск, – без удовлетворения.

         Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

                                                    Е.В. Рыжова

Судьи

                                                    Ю.А. Волкова

                                                    М.М. Дайнеко