Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 по делу n А79-11035/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:2495. Однако Арбитражный суд Чувашской Республики  удовлетворил требование частично - продлил срока действия договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:2495 только до 31.12.2015 (до окончания срока действия разрешения на строительство).

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции полностью отказал в удовлетворении требования о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84. Суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для продления срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84, поскольку требование в этой части не соответствует нормам статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей  проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства. 

Вместе с тем арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя иск частично, не учел следующее.

На 2 этап строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020902:2495 администрацией г.Чебоксары выдано разрешение на строительство №RU 21304000-61 от 14.05.2014 сроком до 31.12.2015. Жилой дом возведен и в настоящее время выполняются отделочные работы. Для ввода жилого дома в эксплуатацию необходимо наличие права аренды.

Кроме того, в судебном порядке дана оценка действительности договора аренды от 05.05.2005 №18/987-ЛГ и дополнительных соглашений к нему по делам №А79-11282/2011 (решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.02.2012 – вступило в законную силу); №А79-12482/2012 (решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.04.2013; постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014); №А79-12573/2011 (решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.06.2012 – вступило в законную силу); дело №А79-7693/2013 (решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.09.2014; постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014; постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2015).

Действительность договора аренды от 05.05.2005 №18/987-ЛГ и дополнительных соглашений к нему имеет правовое значение для применения к арендным правоотношениям между ЗАО «Строительный трест №3» и Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики в силу требований частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Со стороны ЗАО «Строительный трест №3» соблюдены требования частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», что подтверждается материалами дела.

В пункте 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (в редакции от 25.01.2013) указано, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

ЗАО «Строительный трест №3» не требовало изменения прежних условий договора аренды, просило только о продлении срока аренды.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, тем самым фактически изменил прежние условия договора аренды от 05.05.2005 №18/987-ЛГ путём установления самостоятельных сроков аренды в отношении каждого земельного участка и исключения из объекта аренды земельного участка №21:01:020902:84, что недопустимо при наличии единого договора аренды.

Как следует из материалов дела, истец изначально получил в аренду земельный участок для строительства группы жилых домов переменной этажности 11-10 этажей со встроенными-пристроенными предприятиями обслуживания и многоуровневой подземной стоянкой для индивидуального транспорта на 250 машино-мест.

В дальнейшем в целях упрощения процедуры согласования для строительства каждого отдельного объекта с учетом его назначения, места расположения и иных особенностей из первоначального земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:33 были выделены самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020902:82, 21:01:020902:83, 21:01:020902:84, №21:01:020902:2495.

При этом, в соответствии с условиями пункта 2.1 договора аренды от 05.05.2005 №18/987-ЛГ (с учетом дополнительных соглашений №4 от 16.05.2012, №5 от 15.04.2014) сторонами был согласован единый срок аренды по договору в целом, без разбивки на самостоятельные сроки аренды в отношении отдельных земельных участков.

В соответствии со статьями 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования и тем самым  устанавливая самостоятельные сроки аренды в отношении каждого земельного участка и исключая из объекта аренды земельный участок №21:01:020902:84 при наличии единого договора аренды, допустил нарушение статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, изменения в договор вносятся по соглашению сторон, а при отсутствии соглашения по заявлению стороны в судебном порядке, чего в данном случае не имело место быть.

В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Дополнительным соглашением от 15.04.2014 №5 к договору аренды от 05.05.2005 №18/987-ЛГ срок аренды установлен до 31.12.2014. В связи с этим ЗАО «Строительный трест №3» вправе требовать продления срока аренды до 31.12.2017.

Оспариваемым решением срок аренды установлен отдельно для каждого земельного участка, что недопустимо при наличии единого договора аренды:

– до 31.12.2017 для земельного участка №21:01:020902:83;

– до 31.12.2015 для земельного участка №21:01:020902:2495.

Арбитражным судом первой инстанции уменьшен установленный законом минимальный срок аренды земельного участка №21:01:020902:2495 до одного года при отсутствии заявления ЗАО «Строительный трест №3», что также не соответствует пункту 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что вся проектная и техническая документация в отношении проектируемых и строящихся объектов на земельных участках разрабатывалась не в отношении какого-либо отдельного объекта, а в отношении комплекса объектов, поименованного в исходно-разрешительной документации как «Группа жилых домов переменной этажности 11-10 этажей со встроенными-пристроенными предприятиями обслуживания и многоуровневой подземной стоянкой для индивидуального транспорта на 250 машино-мест по ул. Ленинского Комсомола» (т.3 л.д. 42, 43, 44, 49, 61-71, 78, 79-82).     

До момента окончания срока действия договора аренды истцом построены и сданы в эксплуатацию трансформаторная подстанция ТП№787, сооружения дорожного транспорта, объект газораспределительной системы ГРПШ-13-2Н-У1, ограждение, наружные сети электроосвещения, строительство которых осуществлялось с целью обеспечения всех строящихся объектов.

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалы дела содержат доказательства о намерении ЗАО «Стройтрест №3» достигнуть цель предоставления земельных участков.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет.

В рассматриваемом случае ответчик предпринимал действия по освоению земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84, путем получения технической, проектной и исходно-разрешительной документации, необходимой для начала строительства.

Судебными актами по делу №А79-11282/2011 установлено, что администрация при отсутствии законных оснований не выдала истцу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84. Суд обязал администрацию выдать градостроительный план на указанный земельный участок. Однако до настоящего времени решение Арбитражного суда Чувашской Республики по делу №А79-11282/2011 не исполнено, что препятствует получению истцом разрешения на строительство. Указанное подтверждается также Представлением Прокуратуры Чувашской Республики от 10.02.2015 в адрес Администрации города Чебоксары, принятым по результатам обращения ЗАО «Стройтрест №3» (т.1 л.д. 81-85). Актом прокурорского реагирования предписано ответчику выдать градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84.      

Кроме того, истец не мог вести строительство на указанном земельном участке, поскольку последний был занят ЗАО «Эверест», что подтверждается судебными актами по делу №А79-12573/2015, принятыми по иску Администрации города Чебоксары. Суд обязал ЗАО «Эверест», освободить в том числе  земельный участок с кадастровым номером 21:01:020902:84 путем демонтажа асфальтового покрытия; сноса ограждения, установленного по периметру асфальтового покрытия; сноса временных построек - торговых павильонов, расположенных на асфальтовом покрытии; демонтажа инженерных сетей (ливневая канализация, осветительная электросеть), размещенных Обществом на указанном земельном участке. До настоящего времени судебный акт не исполнен, несмотря на предоставленное Администрации право освобождения земельного участка  за счет

закрытого акционерного общества «Эверест» со взысканием с него необходимых расходов. На неправомерное бездействие администрации в решении данного вопроса и исполнении решения суда также указано в Представлении Прокуратуры Чувашской Республики от 10.02.2015.

Ссылка Администрации, как заявителя апелляционной жалобы, на факт заключения ЗАО «Строительный трест №3» и ЗАО «Эверест» соглашения от 25.06.2012 (т.2 л.д. 24), согласно которому ЗАО «Строительный трест №3» отказывается от права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020902:83, 21:01:020902:84, что, по мнению ответчика, указывает на отсутствие у истца намерений использовать данные земельные участки, - отклоняется судом апелляционной инстанции. Указанное соглашение представляет собой совместное заявление сторон о неких намерениях (под отлагательными условиями) и не содержит предусмотренных гражданским законодательством обязательных (сущетсвенных) условий для сделок по отчуждению недвижимого имущества, в связи с чем не может являться основанием для возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон соглашения. Кроме того, указанное соглашение сторонами не исполнено.             

Таким образом, вины ЗАО «Стройтрест №3» как застройщика в неосвоении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84 не имеется.   

С учетом изложенного, принимая во внимание, что целью договора аренды является строительство на земельных участках нескольких взаимосвязанных между собой объектов различного назначения (многоквартирные жилые дома, нежилые здания и сооружения, объекты инфраструктуры), строительство на земельных участках осуществлялось комплексно, в судебном порядке дана оценка действительности договора аренды и дополнительных соглашений к нему, в отношении всех земельных участков договором аренды установлен единый срок аренды, со стороны ЗАО «Строительный трест №3» соблюдены требования частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», судебный акт подлежит изменению с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы администрации города Чебоксары судом апелляционной инстанции отклоняются на основании вышеизложенного как несоответствующие требованиям действующего законодательства и необоснованные материалами дела.

На основании изложенного судебный акт подлежит отмене на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением судом норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Судебные расходы ЗАО «Строительный трест №3» в виде государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся в соответствии со статьей 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 110, 258, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 22.06.2015 по делу №А79-11035/2014 отменить, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Строительный трест №3» удовлетворить.

Признать недействительным отказ Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от продления срока договора аренды земельных участков №18/987-ЛГ от 05.05.2005, изложенный в письме от 15.12.2014 №13883.

Обязать Администрацию города Чебоксары Чувашской Республики в 10-дневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении закрытому акционерному обществу «Строительный трест №3» на три года - до 31.12.2017 срока аренды земельных участков в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84 площадью 7732 кв.м., в том числе площадью 1605 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 61 кв.м. в охранной зоне ливневой канализации, площадью 46 кв.м. в охранной зоне теплотрассы, площадью 24 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 24 кв.м. в охранной зоне электрокабеля для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными