Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 по делу n А79-11035/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

с кадастровым номером 21:01:020902:33, площадью 26140 кв.м и дополнительном земельном участке площадью 5050 кв.м, согласно прилагаемой выкопировке в М1:5000, в течение двух лет строительство группы жилых домов переменной этажности 11-10 этажей со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и многоуровневой подземной стоянкой для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест по улице Ленинского Комсомола.

Во исполнение распоряжения от 26.03.2010 №903-р Администрация и ОАО «Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств» 21.10.2010 заключили дополнительное соглашение №3 к договору аренды земельного участка от 05.05.2005 №18/987-Лг о принятии арендатором земельного участка для строительства группы жилых домов и многоуровневой подземной стоянки для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест, установив срок аренды земельного участка до 31.12.2012.

18.03.2011 земельный участок с кадастровым номером 21:01:020902:33 разделен на четыре земельных участка с кадастровыми номерами 21:01:020902:82, 21:01:020902:83, 21:01:020902:84, 21:01:020902:85.

ОАО «Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств» (прежний арендатор) и ОАО «Стройтрест №3» (новый арендатор) заключили договор от 10.05.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма), согласно которому права и обязанности прежнего арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка от 05.05.2005 №18/987-Лг и дополнительных соглашений к нему, перешли к новому арендатору.

В газете «Чебоксарские новости» от 27.08.2011 (№92) опубликована информация о планируемом ОАО «Стройтрест №3» строительстве многоквартирного жилого дома (позиции №№1, 2, 3) на земельных участках с кадастровыми номерами 21:01:020902:82, 21:01:020902:84, 21:01:020902:85.

Распоряжением Администрации от 12.05.2012 внесены изменения в распоряжение от 15.09.2003 №2449-р.

Дополнительным соглашением от 16.05.2012 №4 Администрация и ОАО «Строительный трест №3» изменили условия договора аренды от 05.05.2005 №18/987-ЛГ, указав в качестве объектов аренды вместо земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:33 земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020902:82, 21:01:020902:83, 21:01:020902:84, 21:01:020902:85.

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:020902:83 (поз. 4) имеет разрешенное использование для строительства многоуровневой подземной стоянки для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест, в связи с чем он не предназначен для жилищного строительства и не соответствует тем критериям земельных участков, которые предоставляются исключительно на аукционе, согласно статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации «Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности». 

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:020902:84 (поз. 1) имеет разрешенное использование для строительства жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания.

В рамках дела №А79-11282/2011 ОАО «Стройтрест №3» обращалось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в неутверждении и невыдаче в установленный законом срок в том числе градостроительного плана RU 213040000000000000000263 земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84 для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания поз. 1, расположенного по ул. Ленинского Комсомола г. Чебоксары, и обязании Администрации утвердить и выдать градостроительный план на указанный земельный участок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.02.2012 признано незаконным бездействие Администрации, выраженное в неутверждении в установленный законом срок градостроительного плана в том числе земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84, на Администрацию возложена обязанность утвердить и выдать открытому акционерному обществу «Строительный трест №3» в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84.

В рамках дела №А79-11770/2012 Администрация обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании недействительным пункта 1 решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии от 17.07.2012 по делу №201-АМЗ-2011.

При рассмотрении указанного дела судом установлено, что Управлением возбуждено дело №201-АМЗ-2011 в отношении Администрации по признакам нарушения статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции», а также в отношении Администрации, ОАО «Стройтрест №3» и ОАО «Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств» по признакам нарушения статьи 16 Федерального закона «О защите конкуренции».

По итогам рассмотрения дела Комиссия Управления установила, что аукцион в соответствии с требованиями части 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства жилых домов переменной этажности 11-10 со встроено-пристроенными предприятиями бытового обслуживания с кадастровыми номерами 21:01:020902:84, 21:01:020902:85, 21:01:020902:82 Администрацией не проводился. В этой связи Управление пришло к выводу о том, что бездействие администрации города Чебоксары, выраженное в непроведении аукциона на предоставление права аренды земельного участка под жилищное строительство привело (могло привести) к ограничению конкуренции, исключению возможности участия неограниченного круга лиц, претендующих на право заключения договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства, что противоречит действующему законодательству и является нарушением части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Пунктом 1 решения Управления от 17.07.2012 по делу №201-АМЗ-2011 Администрация признана нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции». 

Решением суда от 18.02.2012 по делу №А79-11770/2012, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Суд решением от 05.09.2014 по делу №А79-7693/2013 отказал Управлению, ссылаясь на то, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов. Результатом признания оспариваемых сделок недействительными и применением последствий их недействительности может быть только восстановление прежних условий договора аренды от 05.05.2005 №18/987-ЛГ, существовавших до заключения спорных сделок, а не возврат земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020902:83, 21:01:020902:84 от ЗАО «Стройтрест №3» к Администрации, как предполагает истец. 

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

15.04.2014 Администрация г.Чебоксары и ЗАО «Стройтрест №3» заключили дополнительное соглашение №5 к договору  аренды земельного участка от 05.05.2005 №18/987-ЛГ, в соответствии с условиями которого слово «ОАО» заменено на  слово «ЗАО» в связи с изменением  организационно-правовой формы арендатора и срок аренды земельного участка установлен до 31.12.2014. 

10.10.2014 ЗАО «Строительный трест №3» обратилось в администрацию г.Чебоксары с письмом №771, в котором просило продлить срок действия договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020902:2495,  21:01:020902:83, 21:01:020902:84.

15.12.2014 Администрация г.Чебоксары письмом №13883 отказала в продлении срока аренды земельного участка. При этом указала, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:020902:2495 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в связи с регистрацией права собственности на жилое помещение, находящееся на этом земельном участке; заключение договора аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020902:83, 21:01:020902:84 в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса РФ возможно только по результатам торгов.

Названный отказ в продлении срока договора аренды земельного участка послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. 

В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. 

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено право истца на заключение нового договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора. 

Из материалов дела усматривается, что обращение арендатора в Администрацию было осуществлено 10.10.2014, то есть в установленные сроки.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Арендатор на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020902:83 не мог производить работы по строительству многоуровневой подземной стоянки для индивидуального транспорта на 250 машино-мест по независящим от него обстоятельствам, в связи с тем, что ЗАО «Эверест» занимало данный земельный участок.

Соответственно ЗАО «Стройтрест №3» вправе требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

Поскольку доказательств отсутствия со стороны общества намерений не достигнуть цели, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, не представлено, отказ в продлении действия договора аренды земельного участка противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.  

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4.5 постановления Пленума от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 №13), в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. 

Указанный вывод соответствует позиции суда по делу №А79-5493/2014, изложенной в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 и постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.09.2015.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование ЗАО «Стройтрест №3» о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:83 на три года является правомерным и подлежит удовлетворению.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о продлении срока действия