Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А11-10318/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

входят в сумму арендной платы (пункт 3.5. договора).

Согласно пунктам 6.2., 6.3. договора срок его действия устанавливается пять месяцев с 01.08.2012 по 31.12.2012 с последующей автоматической пролонгацией по умолчанию.

Указанное в договоре аренды нежилое помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 30.07.2012.

На момент подписания акта приема-передачи арендатором отмечено следующее состояние передаваемого нежилого помещения:

1. На полу находятся многотонные металлические конструкции от срезанной кран-балки и демонтированные части складских помещений.

2. Помещение захламлено, пол покрыт грязью. Поверхность неровная, с многочисленными выбоинами, с торчащей арматурой и металлическими подставками от демонтированных станков.

3. Бытовые помещения не имеют пола, входных дверей, забиты упаковочной бумагой, ветошью, деталями. Отсутствует проводка и электрическое освещение.

4. В цеху полностью демонтировано электрическое освещение. Нет разводки и светильников.

5. Не работают уличные фонари на стене цеха. Срезана проводка, разбиты стекла и отражатели.

6.Отсутствует щит электрического снабжения цеха.

7.Деревянные окна имеют коробление, отсутствует 16 стекол, 10 стекол частично разбитые, требуют замены. Часть форточек не закреплена на петли, все форточки не имеют шпингалетов.

8. Стены грязно-серого цвета.

9. 13 потолочных фонарей разбито.

10.Внутренняя сторона крыши со следами многочисленных протечек. Во время дождей цех заливает из многочисленных протечек.

11. Трубы ливневой канализации незачеканенные, на уровне пола с трещинами и вода из них поступает на пол цеха.

12. Пожарные гидранты неисправны, не имеют рукавов, насадок и т.д.

13. Ворота неисправны (левые), с провисшими створками, правые ворота заварены наглухо.

14. Территория, прилегающая к цеху, заросла кустарником и подлеском, находится под полуметровым слоем земли, кучами графита, которые нужно удалить. По всей длине площадки провал от старой теплотрассы. В стене цеха с северной стороны несколько сквозных отверстий, образовавшихся в результате демонтажа вентиляционных каналов.

11.10.2012 между ОАО "ВЗ "Электроприбор" (арендодателем) и ООО "Соло" (арендатором) был заключен договор аренды оборудования №1/АРН/072/71-12, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату оборудование в соответствии с Приложением № 1 к настоящему договору (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 3.1. данного договора размер арендной платы за оборудование  составляет 10 500 руб., в том числе НДС 18 % 1601 руб. 69 коп.

Арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя не позднее 10-го числа текущего месяца путем перечисления платежным поручением, со ссылкой на номер и дату договора, согласно выставленных счетов и представленных счетов-фактур (пункт 3.1. договора).

Согласно пунктам 7.2., 7.3. договора срок его действия устанавливается в 11 месяцев  с последующей автоматической пролонгацией по умолчанию.

В приложении № 1 к договору поименовано имущество, передаваемое в аренду: кран-балка, инвентарный номер 21811, местонахождение - корпус № 4.

Указанное оборудование было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 11.10.2012.

01.07.2012 между ОАО "ВЗ "Электроприбор" (предприятием) и ООО "Соло" (потребителем) был также заключен договор № 1/КОМ/041 /79-12, согласно пункту 1.1 которого предприятие обязалось передавать потребителю через присоединенные сети электроэнергию, воду, теплоэнергию на отопление (энергоресурсы), а также принимать сточные воды через присоединенные канализационные сети по адресу: г. Владимир, ул. Батурина, д. 28, корп. 4, общей площадью 1200 кв. м, а потребитель - принимать энергоресурсы и оплачивать их в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

Согласно пункту 4.1. данного договора переданные энергоресурсы оплачиваются потребителем на основании счетов-фактур и подписанных актов приема-сдачи.

Счета фактуры и акты приема-сдачи за потребленные энергоресурсы за расчетный период выставляются до 10-го числа месяца, следующего за расчетным (пункт 4.2 договора от 01.07.2012 № 1/КОМ/041/79-12).

В соответствии с пунктом 4.3 данного договора потребитель производит оплату за потребленные энергоресурсы в течение пяти рабочих дней с момента выставления счета-фактуры.

Расчетным периодом по настоящему договору является календарный месяц (пункт 4.4. договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2012 с последующей автоматической пролонгацией по умолчанию (пункты 6.1, 6.2 договора от 01.07.2012 № 1/КОМ/041/79-12).

18.05.2012 между ОАО "ВЗ "Электроприбор" (оператором связи) и ООО "Соло" (абонентом) был заключен договор № 1/КОМ/03 7/79-12, согласно пункту 1.1 которого оператор связи предоставляет абоненту доступ к сети местной телефонной связи, обеспечивает возможность пользования услугами местной телефонной и внутризоновой телефонной связи и возможность доступа к сети оператора(-ов) связи, оказывающего (-их) услуги междугородной и международной телефонной связи автоматическим способом или с помощью телефониста (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора абонентские номера и иные услуги, выделенные абоненту при заключении договора об оказании услуг телефонной связи, указаны в Приложении № 1.

Оплата услуг производится путем предварительного платежа по услугам местной телефонной связи, документальной связи и услугам внутризоновой связи. Окончательный расчет производится абонентом в соответствии с выставленными счетами-фактурами на услуги связи до 5-го числа месяца, следующего за расчетным (пункт 4.3 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2012 с последующей автоматической пролонгацией по умолчанию (пункты 6.1, 6.2 договора от 18.05.2012 № 1/КОМ/037/79-12).

По данным ОАО "ВЭ "Электроприбор", задолженность ООО "Соло" по договору аренды от 10.04.2012 № 1/АРН/056/71-12 составила 37 534 руб. 97 коп.; по договору аренды от 30.07.2012 № 1/АРН/075/71-12 - 1 150 573 руб. 19 коп. по договору аренды от 11.10.2012   № 1/АРН/072/71-12 - 19 939 руб. 86 коп.; задолженность по оплате коммунальных услуг по договору от 01.07.2012 № 1/КОМ/041/79-12 - 148 596 руб. 02 руб.; задолженность по оплате услуг связи по договору от 18.05.2012 № 1/КОМ/037/79-12 - 1160 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО "ВЭ "Электроприбор" в суд с иском и ООО "Соло" с встречным иском.

В силу статей  309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Наличие долга в заявленной сумме подтверждается материалами дела, следовательно, суд правомерно взыскал с ответчика долг в  сумме 1 357 782 руб. 09 коп.

Также суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, правомерно взыскал пени на указанную сумму долга за период с октября по 25.12.2015 в размере 17 546 руб. 67 коп.

Ссылка заявителя жалобы на неверное исчисление размера арендных платежей и на необходимость учета недостатков переданного в аренду имущества проверена судом апелляционной инстанции и признается несостоятельной, как противоречащая материалам дела.

При этом аргумент заявителя о необходимости применения при расчетах среднерыночных ставок за аренду аналогичного имущества подлежит отклонению ввиду отсутствия документальных доказательств злоупотребления арендодателем своими правами в рассматриваемой ситуации и существенного завышения размера арендных платежей.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Размер арендной платы установлен сторонами в пункте 3.1 договора от 10.04.2012 № 1/АРН/056/71-12 и изменен дополнительными соглашениями к нему от 01.07.2012, договоров от 30.07.2012 №1/АРН/075/71-12, от 11.10.2012 № 1/АРН/072/71-12.

Оснований для применения иного размера не имелось.

Необоснован и довод о нарушении истцом порядка исчисления арендной платы по договору № 1АПН/056/71-12.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Как видно из дополнительного соглашения от 01.07.2012 к указанному договору стороны по обоюдному соглашению изменили редакцию пункта 3.1 договора, изменив размер арендных платежей. Данное соглашение не расторгнуто.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В силу пункта  2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.

Суд правомерно пришел к выводу, что ни одним из вышеперечисленных способов защиты гражданских прав арендатора ООО "Соло"  в установленном законом порядке не воспользовалось.

Более того, недостатки передаваемого в аренду имущества оговорены сторонами в акте приема-передачи.

В обоснование требования о взыскании с арендодателя стоимости ремонтных работ за период с 10.04.2012 по 25.12.2012 в сумме 1 343 146 руб. общество указало на выполнение им ряда ремонтных работ ввиду неудовлетворительного состояния арендуемых помещений.

Согласно пункту 2.1.2 договора аренды от 30.07.2012 № АРН/075/71-12 арендодатель обязан производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом здания.

Как следует из пунктов 2.3.6 договоров от 10.04.2012 № 1/АР11/056/71-12 и от 30.07.2012 № 1/АРН/075/71 -12, арендатор обязался не производить без письменного согласия арендодателя работы по улучшению перепланировки арендуемых помещений.

Согласно пунктам 2.4.3 указанных договоров арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя производить необходимые улучшения и перепланировку арендованных помещений в целях совершенствования технологических процессов в рамках своей деятельности, стоимость улучшений не возмещается. Все расходы, связанные с согласованием и получением разрешений на проведение реконструкции, переоборудования и перепланировки арендуемого помещения, а также внесение изменений в технические паспорта и регистрацию, несет арендатор.

Между тем ООО "Соло" не представило доказательств направления требования о проведении ремонта в конкретные сроки, согласие на проведение неотделимых улучшений ОАО "ВЗ "Электроприбор" не давало.

Судом установлено и подтверждается  актами приема-передачи договоров аренды, что арендатор принял недвижимое имущество с имеющимися недостатками, таким образом, арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент его передачи, однако принял его в аренду.

Материалы настоящего дела не содержат доказательств, подтверждающих, что после фактической передачи