Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 по делу n А79-3327/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир     

30 июля 2015 года                                                            Дело № А79-3327/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соловьевой М.В., судей Вечканова А.И., Логиновой О.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания  Кузнецовой А.В.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.04.2015 по делу № А79-3327/2014, принятое судьей Цветковой С.А.,

по иску  индивидуального предпринимателя Петрова Сергея Олеговича, (ОГРНИП 304212731500168, ИНН 212705035600) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Московский, д. 33 А, ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000) при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: открытого акционерного общества «Городской центр обслуживания граждан и юридических лиц по вопросам недвижимого имущества», оценщика Толстовой Екатерины Владимировнв, об обязании заключить договор купли-продажи,                                            

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель Петров Сергей Олегович (далее – ИП Петров С.О., Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – Комитет, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством – нежилого помещения № 12, общей площадью 42,6 кв.м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома с подвалами, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, 90, с изложением пункта 1.3 в следующей редакции: «Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 865 184 (Восемьсот шестьдесят пять тысяч сто восемьдесят четыре) рубля без учета НДС»; об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством – нежилого помещения № 12, общей площадью 42,6кв.м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома с подвалами, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, 90, с изложением пункта 2.1 в следующей редакции: «Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

-в течение 59 месяцев по 14 500 (Четырнадцать тысяч пятьсот) рублей ежемесячно;

-в течение 60 месяца 9684 (Девять тысяч шестьсот восемьдесят четыре) рубля, путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

Арбитражным судом Чувашской Республики к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены: открытое акционерное общество «Городской центр обслуживания граждан и юридических лиц по вопросам недвижимого имущества», оценщик Толстова Екатерина Владимировна.

Решением от 15.04.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики заявленные требования удовлетворил, обязал Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с индивидуальным предпринимателем Петровым Сергеем Олеговичем договор купли-продажи нежилого помещения, обременного залоговым обязательством, - помещения № 12 общей площадью 42,6 кв.м, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома с подвалами, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, 90, изложив условия договора в следующей редакции: «- пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 784 077 рублей без учета НДС; - пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в т.ч. 59 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 13 067 рублей и в течение 60-го месяца в размере 13 124 рублей путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Одновременно указал, что покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения». Также взыскал с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя Петрова Сергея Олеговича 4 000 руб. расходов по государственной пошлине, 15 000 руб. расходов по оплате услуг представителя, 20 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый  арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой,  просит решение суда отменить на основании статей 257, 259, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятого по делу решения, заявитель указывает, что экспертное заключение Старостина Валерия Михайловича от 05.02.2015 является недопустимым доказательством.

По мнению заявителя, в акте осмотра и при составлении таблицы 11.4 оценщик ссылается только на слова истца, и только по его словам составляет описание состояния оцениваемого помещения на дату оценки - 06.11.2013. Данное обстоятельство является недопустимым при проведении оценки, так как Петров С.О. является заинтересованным лицом и эксперт не может ссылаться на ничем не подтвержденные слова истца.

Указывает, что в таблице 11.4 (стр. 14 заключения эксперта Старостина В.М.) в строке «вода и канализация» указаны: отсутствуют, к договору                  № 1634 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары по пр. Мира, 90 от 30.04.2010 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Петровым Сергеем Олеговичем приложен акт передачи помещения арендатору от 30.04.2010, где указанно, что помещение неблагоустроенное отсутствует горячее водоснабжение.

Одновременно поясняет, что в таблице 14.3 (стр. 57 заключения эксперта) в разделе «местоположение» относительно выхода на первую линию указано внутриквартальное, что не соответствует действительности. В таблице 14.6 «Матрица корректировок» на стр.61 Местоположение относительно выхода на первую линию указано «внутриквартальное», что не соответствует таблице №11.7.

Считает, что в разделе 16.1 «Описание процедуры согласования. Обоснование выбора использованных весов», по всем показателям в таблице 16.2 приведены весомые коэффициенты, отражающие мнение оценщиков о доле каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, сравнительный подход взят - 80, а доходной -20.

Обращает внимание суда, что истцом, кроме договора не представлено других доказательств разумности судебных расходов. Представителем написано исковое заявление, заявлено о назначении судебной экспертизы.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей  лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.04.2010 сторонами заключен договор № 1654 аренды нежилого помещения, согласно  которому истцу в аренду передано нежилое помещение № 12 общей площадью 42,6 кв.м, расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома с подвалами, находящееся по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, 90 на срок по 10.04.2015.

30.04.2010 по акту приема-передачи помещение передано истцу.

15.06.2010 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

06.11.2013 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 11.02.2014 № 039-975 Комитет направил в адрес истца копию постановления администрации г. Чебоксары от 05.02.2014 № 382 «Об условиях приватизации нежилого помещения», в пункте 2.2 которого стоимость (цена продажи) нежилого помещения установлена в размере                 1 145 000 руб. без учета НДС, и проект договора купли-продажи нежилого помещения, содержащий следующие условия: пункт 1.3: стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 145 000 руб. без учета НДС; пункт 2.1: оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п. 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора, в т.ч. 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 19 100 руб. и в течение 60-го месяца – 18 100 руб. путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

Истец направил протокол разногласий, предложив определить стоимость (продажную цену) помещения в сумме 865 184 руб.

Стоимость помещения определена истцом на основании отчета 06.03.2014 № 02-21-14Ц об оценке рыночной стоимости ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс».

Комитет направил в адрес Предпринимателя протокол урегулирования разногласий (письмо от 05.04.2014 № 039-2509), в котором отказался от принятия условий договора в редакции истца.

Поскольку соглашение о выкупной цене помещения сторонами спора достигнуто не было, истец обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в части цены выкупаемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи                 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен  статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого Закона.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Статьями 12, 13 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности