Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2008 по делу n А43-29425/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

первый арбитражный апелляционный суд

600017, г.Владимир, ул. Березина, д. 4 http://taas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир                                              Дело № А43-29425/2007-21-677

16 июля 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2008 года, полный текст постановления изготовлен 16 июля 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соловьевой М.В., судей Белякова Е.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Доан С.Х., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РЕКО-ТРЕЙД», г. Балахна Нижегородской области, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.04.2008 по делу № А43-29425/2007-21-677, принятое судьей Чернышовым Д.В., по иску индивидуального предпринимателя Лоскутовой Светланы Алексеевны, индивидуального предпринимателя Пухова Игоря Владимировича, индивидуального предпринимателя Малышева Евгения Юрьевича к обществу с ограниченной ответственностью «РЕКО-ТРЕЙД» о расторжении договора аренды.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истцов: Лоскутовой С.А. – Лоскутова С.А. паспорт 2200 302040 выдан Балахнинским ГОВД Нижегородской области 04.11.2000, Соболев С.В. по доверенности от 15.01.2008 (сроком на 3 года); Пухова И.В. – Соболев С.В. по доверенности от 15.01.2008 (сроком на 3 года); Малышева Е.Ю. – Соболев С.В. по доверенности от 15.01.2008 (сроком на 3 года);

от ответчика -  Клепоносов С.Ю. по доверенности от 09.06.2008 (сроком на 1 год); Рузанкин И.Е.- доверенность от 15.01.2008  сроком 3 года.

Суд установил.

Индивидуальные предприниматели Лоскутова Светлана Алексеевна, Пухов Игорь Владимирович, Малышев Евгений Юрьевич обратились в Арбитражный суд  Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РЕКО-ТРЕЙД» (далее – Общество) о расторжении договора аренды от 27.02.2004 № 7 и обязании ответчика освободить нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. 1 Мая, д. 14, помещение литера П1.

Решением арбитражного суда от 02.04.2008 договор аренды от 27.02.2004 № 7, заключенный между индивидуальными предпринимателями Лоскутовой Светланой Алексеевной, г. Балахна Нижегородской области, Пуховым Игорем Владимировичем, г. Балахна Нижегородской области, Малышевым Евгением Юрьевичем и обществом с ограниченной ответственностью «РЕКО-ТРЕЙД», г. Балахна Нижегородской области, расторгнут. Общество с ограниченной ответственностью «РЕКО-ТРЕЙД», г. Балахна Нижегородской области, обязано в течение месяца после вступления настоящего решения в законную силу освободить нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. 1 Мая, д. 14, помещение П1.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании  п.п. 1, 4 ч. 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в  связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя с учетом уточнения апелляционной жалобы сводятся к следующему.

 Истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 2  ст. 452 и ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО «РЕКО-ТРЕЙД» не получало письмо от 24.06.2007 с предложением о расторжении, в связи с чем иск на основании п. 2 ст. 148  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без рассмотрения.

Суд не проверил заявление ответчика о фальсификации истцами доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ, не назначил экспертизу.

Ответчик стал стороной по договору  только 24.08.2006, а истцы – с 19.10.2006, поэтому все факты и основания для расторжения договора должны   иметь место после 24.08.2006, ответчик не может отвечать за действия других лиц по договору. Никаких изменений помещений с момента приобретения истцами права собственности на объект аренды не происходило, в связи с чем права предпринимателей нарушены не были.

 Основания для расторжения договора по мотиву ненадлежащего содержания помещения в суда отсутствовали, поскольку все недостатки заявителем были устранены, о чем соответствующие органы были извещены ответчиком письмами в июле и октябре 2007 года.

Вывод суда о доказанности передачи помещений ответчиком в субаренду третьим лицам не соответствует материалам дела и истцами не доказан.

В деле отсутствуют доказательства передачи первоначальным арендодателем истцам прав и обязанностей по спорному договору. По мнению заявителя, сторонами  договора №7 до настоящего времени являются заявитель жалобы и муниципальное образование.

Пухов И.В. является ненадлежащим истцом, поскольку продал свою долю в праве общей собственности Лоскутовой С.А.

Истцы в судебном заседании поддержали доводы отзыва от 23.06.2008, просят решение Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В опровержение доводов жалобы ими в апелляционную инстанцию представлены дополнительные доказательства.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы и отзыва, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 27.02.2004 между муниципальным образованием Балахнинский район Нижегородской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Полуниным Александром Ивановичем (арендатор) заключен договор № 7 аренды нежилого помещения П1, общей площадью 438,43 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. 1 Мая, д. 14 для организации розничной торговли.

Срок действия договора определен до 01.11.2008 (пунктом 2.1.).

16.03.2004 договор зарегистрирован в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По соглашению от 28.07.2006 права и обязанности арендатора по договору от 27.02.2004 № 7 переданы ООО «РЕКО-ТРЕЙД». Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы 24.08.2006.

15.09.2006 между муниципальным образованием «Балахнинский муниципальный район» (продавец) и индивидуальным предпринимателем Лоскутовой Светланой Алексеевной (покупатель) заключен договор № 25 купли-продажи нежилого встроенного помещения общей площадью 438,43 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. 1 Мая, д. 14, помещение 1. Впоследствии индивидуальный предприниматель Лоскутова С.А. продала индивидуальному предпринимателю Пухову И.В. и Малышеву Е.Ю. по 15/100 доли в праве собственности на упомянутый объект недвижимости. Таким образом, доля в праве собственности на нежилое помещение индивидуального предпринимателя Лоскутовой С.А. составила 70/100, а предпринимателей Пухова И.В. и Малышева Е.Ю. - по 15/100, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.10.2006 серии 52-АБ № 755733, серии 52-АБ № 755752, серии 52-АБ № 755700 соответственно.

В соответствии с правилами пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями и в иных случаях установленных договором.

       Пунктом 7.2, договора аренды от 27.02.2004 предусмотрены такие основания расторжения договора по требованию арендодателя, как использование помещения с существенными нарушениями условий договора, существенное ухудшение помещения, передача помещения (его части) третьим лицам без согласия арендодателя, неосуществление ремонта.

При      прекращении      договора  аренды     арендатор     обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства и доводы сторон, пришел к выводу, что  ответчик при использовании нежилого помещения, принадлежащего истцам,  допустил ряд нарушений условий договора и закона, что является основанием для расторжения договора: без письменного согласия собственника произвел перепланировку, переоборудование и реконструкцию помещения; выполнил  реконструкцию системы электроснабжения без согласия собственника, без получения технических условий и ввел в эксплуатацию без согласования (разрешения) Ростехнадзора; переоборудовал помещение в части системы отопления; допустил ненадлежащее содержание помещения и прилегающей территории; в нарушение пунктов 1.1, 4.2.12 договора установил терминал экспресс-оплаты услуг мобильной связи; неоднократно отказывал в доступе истцам в арендуемое помещение.

Пункт 4.2.13. договора аренды запрещает ответчику производить перепланировку, переоборудование и реконструкцию помещения без письменного согласия собственника помещения. Согласно пункту 4.2.5. договора в обязанности ответчика входит содержание арендуемого помещения и инженерных коммуникаций в исправном состоянии, не допускаются действия, влекущие повреждение или разрушение арендуемого помещения и расположенных в нем коммуникаций.

Неотъемлемой частью договора аренды от 27.02.2004 является инвентаризационный план и справка о техническом состоянии помещения (приложение № 1), которые характеризуют помещение на момент его передачи первоначальному арендатору Полунину А.И. в аренду по акту приема-передачи от 01.11.2003.

Факт изменения внутренней планировки помещения (отсутствует комната № 14, имеются перемещения перегородок и дверей в комнатах 20, 21, 22, предусмотренные проектом окна в складских комнатах заложены (досками, кирпичом) подтверждается указанным инвентаризационным планом и выкопировкой из поэтажного плана по состоянию на 23.11.2006; приложением к акту приема-передачи помещения от индивидуального предпринимателя Полунина А.И. к ООО «РЕКО-ТРЕЙД»; актом проверки помещения от 24.03.2006, проведенным комиссией Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балахнинского муниципального района; письмами отдела государственного пожарного надзора по г. Балахне и Балахнинскому району Управления МЧС России по Нижегородской области от 25.09.2007 и Балахнинского филиала ГП НО «Нижтехинвентаризация» от 12.07.2007.

Управление архитектуры и градостроительства администрации Балахнинского района письмом сообщило, что разрешение на реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещения кому-либо не выдавалось.

Таким образом, приведенными доказательствами подтверждается осуществление арендатором перепланировки нежилого помещения вопреки требованиям договора без необходимого согласования с арендодателем.

Выполнение реконструкции системы электроснабжения, в результате которой проведена замена вводно-распределительного устройства (ВРУ), питающего кабеля, электропроводки, узла учета электрической энергии, подтверждается письмами Межрегионального территориального управления Ростехнадзора по Приволжскому федеральному округу от 25.06.2007 и от 21.12.2007, а также актом-предписанием № 35 от 25.06.2007. Работы выполнены по договору подряда № 2006/1-519 от 24.08.2006, заключенному между ООО «РЕКО-ТРЕЙД» (заказчик) и ООО «Энергосервис» (подрядчик). В результате проверки Ростехнадзора выявлен ряд нарушений при проведении работ, кроме того, вводно-распределительное устройство стало располагаться в смежном помещении, принадлежащем ответчику на праве собственности. Работы выполнены без получения технических условий, а реконструированная электроустановка введена в эксплуатацию без согласования (разрешения) инспектора Ростехнадзора.

При этом ни истцами, ни муниципальным образованием Балахнинский район Нижегородской области (письмо от 12.03.2008 N° 08/598/01-08) разрешений на реконструкцию системы энергоснабжения не выдавалось.

 Право арендодателя контролировать правильность использования нежилого помещения и соблюдения условий договора арендатором предусмотрено пунктом 3.1.2. договора.  Соответственно пунктом 4.2.14. договора установлена обязанность арендатора допускать в арендуемое помещение  и на прилегающий  к  нему   земельный  участок  представителей  арендодателя, служб и органов, контролирующих соблюдение правил и норм эксплуатации объекта.

Невыполнение ответчиком указанной обязанности подтверждается актами от 20.10.2006, от 27.10.2006, от 11.05.2007, от 18.05.2007,         от 09.08.2007, составленными с участием третьих лиц.

Согласно пункту 4.2.6. арендатор обязан содержать помещение и прилегающую территорию в надлежащем состоянии, осуществлять профилактическое обслуживание и текущий ремонт. Арендатор обязуется по согласованию с отделом архитектуры и градостроительства Балахнинского района провести благоустройство внешней части объекта и прилегающей территории, а также выполнить монтаж ливневой канализации (пункт 4.2.8. договора). Ответчик допустил нарушение указанных правил договора, о чем свидетельствует предписание № 117 от 16.05.2007 (л.д. 42, т.д. 1), выданное Административно-технической инспекцией Управления архитектуры и градостроительства администрации Балахнинского района Нижегородской области, в котором указано на разрушение отделочного слоя фасада, водосточных труб, воронок и выпусков, изменение цветового фона.

В нарушение пунктов 1.1., 4.2.12. договора аренды ответчик без согласия арендодателя установил в нежилом помещении POS-терминал экспресс оплаты услуг мобильной связи. Услуги связи предоставляло ООО «Глобус», что подтверждается актами проверки от 21.05.20007 и 30.05.2007, а также письмами ответчика от 28.11.2006 и от 22.05.2007. Указанное обстоятельство подтверждает факт использования ответчиком помещения не по назначению.

Ответчик осуществил переоборудование нежилого помещения в части системы отопления, что также подтверждается материалами дела, и не оспаривалось ответчиком в суде первой инстанции.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность представленных доказательств, суд считает доказанным факт существенного нарушения арендатором      условий   договора   аренды от 27.02.2004.

На основании изложенного требования истца о расторжении договора и возврате арендованного имущества  на основании