Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 по делу n А79-5493/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено, что предметом договора от 14.06.2011 является аренда земельного  участка относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв.м, для строительства 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машиномест (поз.6а), в том числе: площадью  89 кв.м, площадью48 кв.м. в охранных зонах газопровода, площадью 126 кв.м в охранной зоне канализации, расположенный по улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено право истца на заключение нового договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора.

Из материалов дела усматривается, что обращение ООО «Техно-Союз» в Администрацию было осуществлено 25.04.2014 №23, то есть в установленные сроки.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Общество использовало предоставленный ему в аренду земельный участок по назначению, что соответствует целям предоставления данного участка, что в свою очередь наделяет его правом требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

Исходя из оценки представленных доказательств в совокупности с фактическими обстоятельствами дела суд пришел к выводу, что, поскольку доказательств отсутствия со стороны общества намерений не достигнуть цели, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, не представлено, отказ в продлении действия договора аренды земельного участка противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4.5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Исходя из вышеизложенного суд апелляционной инстанции признает заявленные исковые требования ООО «Техно-Союз» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в части удовлетворения встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам в данной части.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик настаивает на признании ничтожным договора аренды земельного участка от 07.08.2012 № 226/5413-М и обязании возвратить во владение администрации г. Чебоксары земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв.м, расположенный на улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары.

В обоснование иска указано на предоставление обществу спорного земельного участка с нарушением требований законодательства. Земельный участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта: распоряжением администрации от 16.09.2009 № 3862-р утверждены акты выбора, градостроительный план и схема расположения земельного участка на кадастровом плане, однако информирования населения о планируемом предоставлении земельного участка произведено не было. Информация в газете "Чебоксарские новости" от 17.03.2011 опубликована с нарушением норм законодательства.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В силу пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Пунктом 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Положения пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации призваны обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован.

Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В обоснование своей позиции администрация г. Чебоксары указывает на нарушение ею положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким утверждением органа местного самоуправления по следующим основаниям.

Установлено, что 17.03.2011 в газете «Чебоксарские новости» № 26 опубликовано объявление следующего содержания: «ООО «Техно-Союз» информирует о планируемом строительстве 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест по ул. Нижегородской в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а. Тел. для справок 38-81-70» (т.1, л.д.56).

Суд апелляционной инстанции считает, что опубликование информации о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства в такой форме (от имени претендующего лица) не противоречит пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Информация размещена в официальном средстве массовой информации, по содержанию является четким и недвусмысленным, указывает на возможность обращения по телефону заинтересованным лицам.

На март 2011 года в г. Чебоксары не был принят нормативный акт, определяющий порядок информирования населения г. Чебоксары о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства; в материалы дела заявитель представил доказательства того, что в тот период времени фактически сложился порядок, при котором хозяйствующие субъекты, обратившиеся в администрацию г. Чебоксары с заявлением о предоставлении земельных участков по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта, размещали объявления в средствах массовой информации от своего имени.

Только 17.07.2012 администрация г. Чебоксары издала постановление N 199 "Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов", которое предусматривает определенный порядок реализации положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к заключению о том, что население г. Чебоксары и иные заинтересованные лица были информированы о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, в связи с чем принципы справедливости, открытости, прозрачности и публичности при предоставлении муниципальных земель соблюдены.

Доказательств наличия иных претендентов на это земельный участок, в связи с чем право аренды на данный земельный участок должно выставляться на торги, администрация г. Чебоксары вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила.

При установленных обстоятельствах суд приходит к заключению о том, что правовые основания для признания недействительным договора аренды земельного участка от 07.08.2012 № 226/5413-М с дополнительным соглашением к нему от 15.07.2013 у суда первой инстанции отсутствовали. Обратное органом местного самоуправления не доказано.

Таким образом, оспариваемый отказ в продлении срока договора  является незаконным  и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных  исковых требований.

Неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене решения суда первой инстанции.

Нарушений положений части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих отмену обжалуемого судебного акта суда первой инстанции в любом случае, судом не допущено.

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью