Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу n А11-3419/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2 и 3 названной выше статьи).

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам (пункт 6 названной статьи).

В части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно части 1 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом (часть 11 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов (часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно частям 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

При этом в силу части 4 указанной нормы основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технического регламента (часть 3 этой статьи).

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Материалы дела свидетельствуют и подтверждается сторонами, что спорный земельный участок на момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему находился в составе общественно-деловой зоны и был предоставлен арендатору в целях содержания зданий и сооружений.

В кадастровом паспорте земельного участка указан вид разрешенного использования «содержание гостиницы «Клязьма».

Вместе с тем на протяжении всего срока действия договора аренды и в настоящее время на спорном земельном участке не находились какие-либо объекты, в том числе гостиница «Клязьма». Более того, согласно пояснениям сторон, гостиница находится на ином земельном участке и принадлежит иному лицу.

В соответствии с Генеральным планом города Владимира, утвержденным решением Совета народных депутатов города Владимира от 05.11.2009 № 223, и Правилами землепользования и застройки города Владимира, утвержденными решением Совета народных депутатов от 31.10.2011 № 183, спорный земельный участок был включен в природно-рекреационную территорию (рекреационная зона Р-1.1).

Зона Р-1.- (зона скверов, бульваров, городских садов, уличного озеленения) в своем составе ни в основных, ни во вспомогательных, ни в условно разрешенных видах разрешенного использования не имеет разрешенного использования «содержание зданий и сооружений».

Таким образом, спорный земельный участок нормативными актами муниципального образования город Владимир отнесен к рекреационной зоне Р-1.1. Возможность использования спорного земельного участка в целях размещения зданий и сооружений названными актами не предусмотрена.

После принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир истец, в порядке и сроки (десять рабочих дней), установленные статьей 15 Федерального закона от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» и постановлением Правительства Российской Федерации от 18.08.2008 № 618 «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости» необходимые сведения об изменении территориальной зоны, в которой находится спорный земельный участок в орган государственного кадастрового учета не представил. До настоящего времени указанных действий также не произвел.  

Из материалов дела следует, что ответчик неоднократно обращался к истцу с письмами (от 15.08.2012, 20.08.2012, 16.10.2012) в которых просил уточнить, к какой территориальной зоне новым проектом Планировки отнесен земельный участок кадастровый номер 33:22634007:5, просил рассмотреть вопрос изменения регламента зоны, к которой отнесен земельный участок (с указанием на намерение осуществления строительства объекта «Комплекс мотеля трех зданий»), а также в связи с отнесением участка к рекреационной зоне Р-1.1 привести в соответствие договор аренды и произвести перерасчет арендной платы.

Истец письмами от 21.08.2012, 24.08.2012, 31.10.2012 сообщил ответчику, что в соответствии с Генеральным планом города Владимира, утвержденным решением Совета народных депутатов города Владимира от 05.11.2009 № 223 и Правилами землепользования и застройки города Владимира, утвержденными решением Совета народных депутатов от 31.10.2011 № 183, спорный земельный участок является природно-рекреационной территорией, расположен в зоне Р-1.1 «Зона скверов, бульваров, уличного озеленения», строительство мотелей в данной территориальной зоне градостроительным регламентом не предусмотрено. При этом также сообщил, что в соответствии с постановлением Губернатора Владимирской области от 31.10.2010 № 1407 «Об утверждении границ зон охраны достопримечательного места регионального значения «Исторический центр города Владимира», режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон» земельный участок находится в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом использования Р-7. По вопросу изменения рекреационной       зоны на ландшафтно-рекреационную, сообщил ответчику, что решение вопроса изменения регламентов территориальных зон может быть рассмотрен при внесении изменений в Правила землепользования и застройки.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора для спорного земельного участка не установлен вид разрешенного использования соответствующий его фактическому использованию.

Вместе с тем из системного толкования приведенных выше норм материального права фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 4.4.5 договора аренды на арендатора возложена обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также с условиями его предоставления.

Согласно  пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения, исходя из статей 13 и 16 Кодекса (в редакции до внесения изменений в соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ).

Толкование положений статей 13, 16, 417 Кодекса позволяет сделать вывод о том, что обязательство может быть прекращено в связи с невозможностью исполнения и в тех случаях, когда издан акт органа местного самоуправления.

Поскольку вопрос о последствиях издания органом местного самоуправления акта, сделавшего исполнение обязательства невозможным, законом прямо не урегулирован, подлежит применению пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогия закона). Сходные отношения регулирует статья 417 Кодекса, которая должна применяться к рассматриваемым отношениям.

В настоящем случае, использование земельного участка площадью 5599 кв.м, имеющего кадастровый номер 33:22:34007:0005, расположенного по адресу: г.Владимир, Судогодское шоссе, в целях, в которых он предоставлялся невозможно для ответчика. Вид разрешенного использования земельного участка (ввиду несоответствия территориальной зоны и разрешенного использования) не может быть приведен в соответствие с фактическим.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в  результате утверждения Советом народных депутатов города Владимира Генерального плана муниципального образования город Владимир (решение от 05.11.2009 № 223) и Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир (решение от 31.10.2011 № 183), изменивших территориальную зону, в которой расположен арендуемый земельный участок (с общественно-деловой на рекреационную), а также в связи с невнесением соответствующих изменений в документы кадастрового учета и договор аренды, обязательства сторон, возникшие из договора от 28.10.2004 прекратились в силу пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку в заявленном истцом периоде ответчик осуществлял использование спорного земельного участка, у него возникла обязанность уплатить сумму неосновательного обогащения, возникшего вследствие такого использования в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание факт отнесения спорного земельного участка к рекреационной территориальной зоне Р-1.1, регламент которой не допускает использование участка  в целях содержания гостиниц, размер платы за пользование в указанный истцом период подлежит определению в соответствии с пунктом 13.1 приложения к решению Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 № 57 «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» по ставке от кадастровой стоимости 0,02 (скверы, парки, городские сады, природные парки, объекты благоустройства, государственные природные заказники, памятники природы, ботанические сады, лесопарки, особо охраняемые территории и объекты).

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования в части взыскания долга за период с 01.04.2012 по 30.09.2014 в сумме 12 059 руб. 97 коп.

В остальной части требования истца подлежат отклонению.

С учетом изложенного апелляционная жалоба ООО «Игротэк» подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы