Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу n А11-3419/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

г. Владимир                                                                       

27 мая 2015 года                                                          Дело № А11-3419/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Игротэк» на решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.12.2014 по делу                          № А11-3419/2014, принятое судьей Романовой В.В.,

по иску администрации города Владимира (г.Владимир, ОГРН 1033302009146) к обществу с ограниченной ответственностью «Игротэк» (г.Владимир, ОГРН 1033301801576) о взыскании долга и неустойки,

при участии представителей: от заявителя (ответчика) - Шиша Д.Н. по доверенности от 26.08.2014 сроком действия три года; от истца - Маркина С.В. по доверенности от 24.12.2014 № 01-17/147,

установил.

Администрация города Владимира (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «Игротэк» (далее - ООО «Игротэк», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 022 854 руб. 28 коп. за период с 01.04.2012 по 30.09.2014 и пеней в сумме 1 880 332 руб. 96 коп. за период с 01.04.2012 по 30.09.2014.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды земельного участка от 28.10.2004 № 8308.

Решением от 23.12.2014 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил частично, взыскав с ответчика в пользу истца долг в сумме 3 022 854 руб. 28 коп., пени в сумме 600 000 руб. В остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «Игротэк» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учетом дополнений), в которой просит решение суда первой инстанции изменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и удовлетворить требования истца в сумме 12 059 руб. 97 коп.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, оснований для удовлетворения иска в полном объеме у суда не имелось.

В обоснование своих доводов заявитель указывает следующее.

При расчете арендной платы истцом необоснованно применена ставка от кадастровой стоимости земельного участка, установленная для вида разрешенного использования земельного участка - для размещения гостиниц.

Судом не дана оценка представленному ответчиком доказательству фактического отсутствия на спорном земельном участке объектов, для содержания которых этот участок был предоставлен. Не принято во внимание, что в спорный период времени земельный участок с кадастровым номером 33:22:034007:5 находился в рекреационной зоне Р-1.1 и не мог использоваться для содержания зданий и сооружений.

Поскольку вид разрешенного использования земельного участка не соответствует территориальной зоне, к которой относится данный участок (зона скверов, бульваров, городских садов, уличного озеленения), на земельном участке отсутствуют какие-либо строения, то при расчете арендной платы должна применяться ставка от кадастровой стоимости 0,02 (скверы, парки, городские сады, природные парки, объекты благоустройства, государственные природные заказники, памятники природы, ботанические сады, лесопарки, особо охраняемые территории и объекты), установленная пунктом 13.1 приложения к решению Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 № 57.

Судом не дана оценка доводу ответчика о нарушении истцом основного принципа определения арендной платы, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 – принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок и видов его разрешенного использования.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

После принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир истец, в нарушение требований Федерального закона от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» и постановления Правительства Российской Федерации от 18.08.2008 № 618 «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости» не представил в орган кадастрового учета необходимых сведений об изменении территориальной зоны, в которой находится спорный земельный участок.

Не совершение действий по внесению соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости является, по мнению заявителя, злоупотреблением правом со стороны истца. Несоответствие территориальной зоны и разрешенного использования земельного участка привело к незаконному и необоснованному расчету и начислению явно завышенной арендной платы (более чем 240 раз).

Кроме того, заявитель полагает, что обязательства по договору аренды прекратились в силу пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате утверждения Советом народных депутатов города Владимира Генерального плана муниципального образования город Владимир (решение от 05.11.2009 № 223) и Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир (решение от 31.10.2011 № 183), изменивших территориальную зону, в которой расположен арендуемый земельный участок, а также в связи с невнесением соответствующих изменений в документы кадастрового учета и договор аренды, исполнение обязательства по договору от 28.10.2004 стало невозможным.  Не согласен с оценкой судом письма от 16.10.2012 № 895, направленного ответчиком в адрес истца, об изменении договора аренды.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил изменить обжалуемое решение.

Истец в отзыве и в судебном заседании решение суда считает  законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать. Отмечает, что администрация города Владимира не имеет права применить иную ставку от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающую вид функционального использования и вид деятельности арендатора, отличную от группы вида разрешенного использования, установленную данными кадастрового учета, в соответствии с которой и была определена кадастровая стоимость спорного земельного участка, с разрешенным использованием – содержание зданий и сооружений.

Со ссылкой на положения  статей 407, 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истец указывает, что по общему правилу договор может быть расторгнут либо его сторонами, либо судом по требованию одной из них с соблюдением досудебного порядка расторжения. Иное может быть предусмотрено либо законом, либо соглашением сторон.  Разделом 6 договора аренды от 28.10.2004 № 8308 предусмотрено, что при расторжении договора, сторона, изъявившая желание расторгнуть договор, извещает об этом другую сторону в обязательном порядке в письменной форме. Пунктом 6.5 договора предусмотрены случаи одностороннего расторжения, когда арендатор нарушает договор. В остальных случаях односторонний отказ не предусмотрен.

До настоящего времени ООО «Игротэк» не обращалось в Администрацию с письмами о расторжении либо о внесении изменений в договор аренды. Доказательств направления письма от 16.10.2012 № 895 об изменении договора аренды и разрешенного использования земельного участка в адрес истца ответчик не представил. Администрация г.Владимира  отрицает факт получения данного письма.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено.

28.10.2004 между Администрацией (арендодателем) и ООО «Сахалин» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка               № 8308, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 5599 кв.м, имеющий кадастровый номер 33:22:34007:0005, расположенный по адресу: г.Владимир, Судогодское шоссе, в границах согласно приложению № 1, на срок до 31.12.2018. Цель аренды (разрешенное использование): содержание зданий и сооружений (пункты 1.1, 1.3 договора).

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что арендная плата устанавливается с 31.08.2004 в размере 46 247 руб.74 коп. в квартал; платежи осуществляются согласно расчету (приложение № 2); арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

Пунктом 4.4.5 договора аренды на арендатора возложена обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также с условиями его предоставления.

Земельный участок, являющийся предметом договора, передан по акту приема-передачи от 28.10.2004. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

07.09.2006 между ООО «Сахалин» и ООО «Игротэк» заключен договор переуступки (перехода) права аренды земельного участка по договору аренды, согласно которому ООО «Сахалин» передало ООО «Игротэк» права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.10.2004 № 8308.

15.11.2006 между Администрацией и ООО «Игротэк» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 28.10.2004 № 8308, которым стороны уточнили наименование арендатора - ООО «Игротэк», установили размер арендной платы в 2007 году (пункт 3.1), изложили в новой редакции пункты 3.3, 3.4, 3.5 договора.

Согласно пункту 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения размер арендной платы, указанный в пункте 3.1 договора, не является постоянным и изменяется в соответствии с изменением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка или процентной ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель.

В случае изменения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка или процентной ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендатора и видов функционального использования земель в зависимости от категории в соответствии с законодательными и нормативными актами Российской Федерации и Владимирской области, а также решениями органов местного самоуправления города Владимира, арендатор самостоятельно производит перерасчет и оплачивает арендную плату с перерасчетом с начала года без внесения изменений и дополнений в договор. Изменение и уплата индексированной арендной платы производится в квартале, следующем за кварталом, в котором вступил в действие соответствующий закон или иной нормативный правовой документ об изменении платежей (пункт 3.5 договора в ред. дополнительного соглашения).

Предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате в сумме 3 022 854 руб. 28 коп. за период с 01.04.2012 по 30.09.2014 и пеней в сумме 1 880 332 руб. 96 коп. за период с 01.04.2012 по 30.09.2014.

Расчет задолженности произведен истцом по ставке от кадастровой стоимости земельного участка 4, 89, согласно решению Совета народных депутатов города Владимира № 57 от 19.08.2008 – для размещения гостиниц.

Ответчик, возражая против иска, указал, что при расчете арендной платы истцом необоснованно применена ставка от кадастровой стоимости земельного участка, установленная для вида разрешенного использования земельного участка - для размещения гостиниц.

По мнению ответчика, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не соответствует территориальной зоне, к которой относится данный участок (зона скверов, бульваров, городских садов, уличного озеленения), на земельном участке отсутствуют какие-либо строения, то при расчете арендной платы должна применяться ставка от кадастровой стоимости 0,02 (скверы, парки, городские сады, природные парки, объекты благоустройства, государственные природные заказники, памятники природы, ботанические сады, лесопарки, особо охраняемые территории и объекты).

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате в соответствии с представленным истцом расчетом и отметил, что условиями договора аренды от 28.10.2004 № 8308 установлены размеры и сроки внесения арендной платы. Факт пользования земельным участком в спорный период подтвержден материалами дела и ответчиком не отрицается.

Отклоняя возражения ответчика относительно расчета арендной платы, суд первой инстанции принял во внимание Правила землепользования и застройки МО город Владимир, утвержденные решением Совета народных депутатов г.Владимира от 31.10.2011 № 183, которые предусматривают нахождение спорного земельного участка в территориальной зоне Р-1.1 - зона скверов, бульваров, городских лесов, лугопарков, набережных. Однако не усмотрел оснований, дающих арендатору право на применение иных коэффициентов для расчета арендной платы, чем установленные согласованными сторонами условиями договора аренды земельного участка. При этом указал, что порядок изменения разрешенного использования арендованного участка строго регламентирован законодательством. Сведения, как о новой территориальной зоне, так и об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка собственником земельного участка в государственный кадастр недвижимости не внесены. Доказательства обращения ответчика к собственнику земельного участка с требованием об изменении такого вида использования не представлены.

В связи с этим суд признал ответчика обязанным по уплате арендной платы в установленном договором размере и пеней за просрочку исполнения обязательства. В отношении требования о взыскании пеней судом принята во внимание несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки и применены правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.   

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Одним из основных принципов земельного законодательства в силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно