Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2015 по делу n А43-20232/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                     

«25» мая 2015 года                                                 Дело № А43-20232/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2015.

Полный текст постановления изготовлен 25.05.2015.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Назаровой Н.А.,

судей Насоновой Н.А., Тарасовой Т.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым Н.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Спецтехника» и открытого акционерного общества АКБ «Банк Москвы» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.01.2015 по делу № А43-20232/2014, принятое судьей Трошиной Н.В., по иску индивидуального предпринимателя Сурмина Сергея Николаевича (ИНН 524600200975, ОГРНИП 304524607800087), г. Бор Нижегородской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехника» (ИНН 5262141390, ОГРН 1055248115482), г. Нижний Новгород, при участии третьих лиц: Маркова Алексея Александровича, г. Нижний Новгород, открытого акционерного общества АКБ «Банк Москвы» (ОГРН 1027700159497, ИНН 7702000406),  г. Москва, о признании договора купли-продажи основным,

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Спецтехника»  – Мотина В.Ю. по доверенности от 12.01.2015 сроком действия до 12.01.2016;

от открытого акционерного общества АКБ «Банк Москвы» –  представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомления № 63973, № 63974);

от индивидуального предпринимателя Сурмина Сергея Николаевича – Сурмина С.Н. – лично, Градского И.С. по доверенности от 27.02.2015 (сроком на 1 год);

от  Маркова Алексея Александровича – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (возврат конверта № 63969),

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Сурмин Сергей Николаевич (далее – Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехника» (далее – Общество, ответчик), о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.02.2013 основным договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, взыскании 30 000 руб. расходов по оплате услуг представителя (с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковое заявление основано на положениях постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и мотивировано фактическим заключением сторонами 21.02.2013 основного договора купли-продажи недвижимости, содержащего условие о предварительной оплате здания в полном размере, а также передачей спорного имущества покупателю.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Марков Алексей Александрович (далее – Марков А.А., третье лицо), открытое акционерное общество АКБ «Банк Москвы» (далее – Банк, третье лицо).

Решением от 21.01.2015 арбитражный суд признал предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от 21.02.2013, заключенный между Обществом и Предпринимателем, основным договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате; взыскал с Общества в пользу Предпринимателя 2000 руб. расходов по госпошлине за обеспечение иска, 4000 руб. расходов по госпошлине по иску.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт считает, что предварительный договор является незаключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение  относительно предмета основного договора.

Более того, заявитель ссылается на истечение срока предварительного договора, что, по его мнению, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Общество утверждает, что истец не направлял в адрес ответчика уведомление с предложением заключить договор.

Банк также обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда  первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Банк также считает, что предмет предварительного договора сторонами не согласован,  в связи с чем предварительный договор не может быть признан заключенным. Заявитель указывает, что предварительный договор не содержит сведений о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости, и полагает, что у истца отсутствует понимание относительно данного земельного участка и о правах на него.

Утверждает, что судом дана неверная квалификация предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, поскольку на момент заключения договора купли-продажи здание, являющееся предметом договора, физически существовало и принадлежало на праве собственности ответчику.

По мнению апеллянта, суд не учел, что юридически здание не было передано истцу: характеристики имущества, указанного в предварительном договоре и в акте приема-передачи, не тождественны; Андрейчук Д.Н. не был уполномочен на подписание акта приема-передачи от 21.02.2013.

Заявитель указывает, что распоряжение ответчиком зданием путем передачи его в ипотеку Банку свидетельствует об отсутствии намерений продажи здания истцу.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 14.05.2015 был объявлен перерыв до 21.05.2015.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционных жалоб, просил отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований.

Предприниматель и его представитель в судебном заседании и в отзывах возразили против доводов  апелляционных жалоб, считают решение суда первой инстанции обоснованным и законным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 21.02.2013 между Обществом (продавец) и Предпринимателем (покупатель) был заключен договор предварительной купли-продажи объекта недвижимости (т.1, л.д. 21).

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец намерен продать покупателю не позднее 28.02.2014, а покупатель намерен купить следующий объект недвижимости: служебно-бытовое здание, назначение: нежилое, общей площадью 379,1 кв. м, этажность - 2, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Бор, ул. Адмирала Нахимова, д. 7А, которое принадлежит единоличному собственнику – Обществу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.01.2013 и решения единственного участника Общества, за 4 500 000 руб.

В силу пунктов 2.2, 2.4, 2.5, 2.6 договора с момента его заключения покупатель обязан выплатить стоимость объекта недвижимости до подписания договора купли-продажи, нести все расходы по содержанию объекта, оплачивать все счета по данному объекту по действующим и подписанным (перезаключенным) позднее договорам на электроснабжение, водоснабжение, пожарная безопасность и другие расходы в соответствии с требованиями и нормами, вправе от своего имени и за свой счет заключать договора необходимы для жизнеобеспечения объекта, производить полную или частичную перепланировку объекта недвижимости, демонтировать и заменять сантехнику, электрику, оконные и дверные коробки, двери, паркет, керамическую плитку и совершать другие действия, которые могут повлиять на стоимость продаваемого объекта недвижимости.

В пункте 2.7 договора сторону установили, что вся ответственность за целостность здания (коробка, крыша, фундамент, несущие стены, инженерно-технические характеристики и т.д.) переходит на покупателя с момента подписания данного договора и акта приема-передачи.

Пунктом 4.1 договора стороны предусмотрели, что покупатель после подписания настоящего договора обязан перечислить на расчетный счет продавца аванс, составляющий 100% стоимости объекта недвижимости, в размере 4 500 000 руб. в сроки, указанные в пункте 2.2 договора.

По акту приема-передачи от 21.02.2013 к договору купли-продажи объекта недвижимости истцом было принято служебно-бытовое здание, назначение: нежилое; общей площадью 379,1 кв.м; инвентарный № 07232, лит А, этажность - 2; кадастровый номер 52:19:00 00 00:0000:07232:А, по адресу: Нижегородская область, г. Бор, ул. Нахимова, д. 7А (т.1, л.д. 41).

Истец полностью оплатил стоимость приобретаемого объекта недвижимости, перечислив платежным поручением от 22.02.2013 № 67 денежные средства в размере  4 500 000 руб. на расчетный счет Общества (т.1, л.д. 34).

19.09.2013 Общество заключило с Банком договор об ипотеке (залог недвижимости), передав в ипотеку спорный объект недвижимости (т.2, л.д.31-46).

23.01.2014 и 18.02.2014 истец уведомлял ответчика о необходимости подписания договора купли-продажи и явиться на регистрацию в Борский отдел управления Росреестра (т.1, л.д. 29-32).

Поскольку претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия спорного договора, суд первой инстанции правомерно квалифицировал заключенный сторонами договор от 21.01.2013 как основной договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При этом суд обоснованно исходил из содержания пункта 2.2 договора, предусматривающего обязанность покупателя по оплате  цены объекта полностью после подписания данного договора в течение 3 банковских дней, т.е. устанавливающего имущественную обязанность стороны по договору, тогда как в соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор может  предусматривать только обязательство сторон заключить основной договор и не может содержать условий об оплате объекта недвижимости.

Кроме того, положения пунктов 2.5, 2.6, 2.7 договора от 21.02.2013 также содержат имущественные обязательства покупателя по несению расходов по содержанию объекта с момента заключения договора, по оплате всех счетов по данному зданию и несению ответственности за его целостность.

В судебном заседании представитель Предпринимателя пояснил, что воля сторон при заключении договора от 21.02.2013 была направлена на передачу истцу от ответчика права собственности на спорное здание.

Последующее поведение сторон, а именно фактическая передача объекта недвижимости от продавца покупателю по акту приема-передачи, оплата Предпринимателем стоимости здания в полном объеме, передача ему Обществом полномочий по эксплуатации здания, также свидетельствуют о заключении сторонами основного договора купли-продажи недвижимости и совершении ими непосредственно после заключения договора действий, направленных на передачу покупателю функций собственника здания (владения и пользования), а также ограничении полномочий покупателя по распоряжению им (с момента заключения договора продавец не вправе совершать любые действия в отношении объекта недвижимости, которые могут повлиять на стоимость продаваемого объекта – пункт 3.7 договора) и его владению и пользованию (в соответствии с пунктом 3.8 договора продавец обязался предоставить покупателю все необходимые документы для перезаключения договоров, необходимых для жизнеобеспечения объекта недвижимости).

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции правомерно  удовлетворил исковые требования.

Доводы