Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу n А43-15715/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43-11067/2014 от 30 июня 2014 года и на основании статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требует доказывания в рамках настоящего процесса.

Пунктом 2 статьи 30 Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года №108 – ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» установлено, что в случае, если земельные участки, предназначенные в соответствии с документацией по планировке территории для размещения объектов инфраструктуры, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам либо юридическим лицам, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, изъятие указанных земельных участков для размещения объектов инфраструктуры осуществляется путем прекращения этих прав с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям указанных земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав.

Оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что по заказу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области была произведена оценка рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Сибирская, д. 2в, и права аренды двух земельных участков, и определен размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в связи с их изъятием в силу действия Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года №108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Оценка здания была проведена с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов. Затратным подходом стоимость здания определена в 14 917 767 руб. 46 коп., сравнительным – 17 481 802 руб. 90 коп., доходным – 12 118 590 руб. 02 коп.

Итоговая величина объекта оценки (здания) составила 15 253 000 руб.

С целью подтверждения несоответствия установленной стоимости спорного здания его реальной рыночной стоимости,  ответчиком был представлен отчет другого оценщика – Торгово-промышленной палаты Нижегородской области (ТПП), определившей рыночную стоимость здания в размере 25 204 864 руб.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Судом установлено, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке, изымаемом для государственных нужд Нижегородской области, представляет собой нежилое отдельно стоящее здание бывшей столовой 1967 года постройки, используемое под пищевое производство (цех по изготовлению мясных полуфабрикатов), общей площадью 638 кв.м, из которых 547,4 кв.м – площадь 1-го этажа, 90 кв.м – площадь антресоли. Объект подсоединен ко всем инженерным коммуникациям. Внутреннее состояние помещений первого этажа удовлетворительное, помещений антресоли – хорошее.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

При любом анализе сопоставимых данных важно, чтобы объекты имущества, по которым собираются сопоставимые данные, имели характеристики, аналогичные оцениваемому имуществу. Элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

На выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому указанному выше элементу сравнения вносятся корректировки (поправки) к ценам продаж (предложения) аналогов.

Как следует из отчета  ИП Шибанова А.Н., составленного по заказу Министерства, в качестве объектов аналогов были использованы производственно-складские здания с офисными помещениями. Найденные оценщиком пять объектов аналогов не учитывали фактического использования оцениваемого объекта для размещения пищевого производства.

Действующее законодательство предусматривает специальные требования к производственным зданиям предприятий мясной промышленности, которые описаны в Ведомственных санитарных и ветеринарных требованиях «Санитарные и ветеринарные требования к проектированию предприятий мясной промышленности» ВСТП-6.02.92 (утв. письмом Комитета РФ по пищевой и перерабатывающей промышленности от 19 июля 1993 года N 1401/12/2).

Из отчета Шибанова А.Н. усматривается, что ни один из подобранных аналогов не оценивался на соответствие установленным законодательством критериям, при этом не применялась и корректировка на функциональное назначение. Использование под пищевое производство предложенных объектов исходя из информации, содержащейся в публичных предложениях, невозможно.

При определении размера убытков в 2 700 000 руб., причиненных изъятием объектов, оценка дана  без ссылки на конкретную документацию, которая в распоряжении оценщика  отсутствовала.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недостоверности полученных оценщиком результатов оценки.

При этом, оценка Торгово-промышленной палаты в отношении спорного объекта проведена по состоянию на 31 марта 2014 года и не может быть использована для определения стоимости изымаемых объектов, поскольку в силу закона последняя должна определяться до даты принятия решения об изъятии объекта.

Данные обстоятельства послужили основанием для назначения судом первой инстанции судебной экспертизы.

С целью исключения субъективного влияния конкретного оценщика на результаты проводимой экспертизы суд, руководствуясь правилами статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил проведение комиссионной экспертизы.

Однако в ходе ее проведения экспертам не удалось прийти к единому мнению по стоимости оцениваемого здания и права аренды земельных участков.

Так, по сравнительному подходу стоимость здания эксперт Фролова Ю.П. определила в 15 560 564 руб. 80 коп., тем же подходом исходя из подобранных аналогов эксперт Савельева С.В. оценила объект в 17 739 590 руб. Таким образом, разница в оценке по данному методу у оценщиков составила менее 30 %, что в силу действующего законодательства об оценке является допустимым расхождением.

Судом установлено, что разница в результатах оценки возникла по причине  применения затратного подхода, при использовании которого эксперты руководствовались различными методиками.

Фролова Ю.П. в основу методики заложила сведения об удельных показателях стоимости единицы измерения строительной мощности соответствующих объектов. Данные сведения представлены в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). УПВС был утвержден Государственным Комитетом Совета министров СССР по делам строительства в 1970 –1971 годах.

Савельева С.В. при использовании затратного подхода производила расчеты по сборникам КО-Инвест, являющимся коммерческим продуктом, рекомендованным к применению для оценки рыночной стоимости объекта оценки. По мнению данного эксперта, использование УПВС перестало быть актуальным в условиях рыночной экономики, так как дает заниженные показатели.

Какие-либо ограничения по использованию того или иного сборника законодательством не установлены.

Принимая во внимание, что ответчик производит возведение аналогичного объекта для перемещения производства, суд предпринял попытку по оценке затрат предпринимателя по созданию аналогичного объекта.

Представленные ответчиком документы не позволяют определить затраты, понесенные Кузнецовым И.В. на создание конкретного объекта в составе производственного комплекса.

При исследовании расчетов в рамках затратного подхода у других оценщиков, отчеты которых представлены в материалы дела, суд установил, что стоимость изымаемого здания, определенная Шибановым А.Н., составит 13 481 553 руб. 93 коп., у ТПП Нижегородской области – 22 287 226 руб., причем данные оценки выполнены также по сборникам УПВС, но с применением в последнем случае коэффициента научно-технического прогресса.

Описание примененного метода у различных оценщиков позволяет прийти к выводу, что его использование в отдельных случаях носит спекулятивный характер, так как позволяет существенно изменить стоимость объекта, рассчитанную иными подходами.

Во избежание подобного суд принял решение отказаться от использования затратного подхода при определении рыночной стоимости спорного здания.

Так как  сопоставимые результаты у экспертов получены при оценке объекта сравнительным подходом, то суд оценивает представленные экспертные заключения в этой части.

Поскольку рынка абсолютных аналогов не существует  и после изъятия объектов предприниматель Кузнецов И.В. продолжит основной вид деятельности по производству мясных полуфабрикатов, то ему в приоритете должна быть обеспечена возможность приобретения объекта со схожими характеристиками, а не в аналогичной местности, в связи с чем суд признал заключение эксперта Савельевой С.Н. более обоснованным в части сравнительного подхода относительно иных имеющихся в деле отчетов.

По ее отчету рыночная стоимость здания сравнительным подходом определена в размере 17 739 590 руб. по состоянию на 30 декабря 2013 года, из расчета 27 805 руб. за 1 кв.м.

При этом, в суде первой инстанции о проведении дополнительной или повторной экспертизы никем из участников процесса заявлено не было.

При изложенных обстоятельствах, суд обоснованно определил рыночную стоимость изъятого у индивидуального предпринимателя здания в размере 17 739 590 руб.

Кроме того, у ответчика подлежат изъятию арендованные им для эксплуатации здания земельные участки.

Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа.

Право аренды в силу статьи 128 Гражданского кодекса РФ относится к имущественным правам, стоимость которых может быть выражена в денежном выражении.

Прекращение данного права лишает его обладателя того, на что он мог рассчитывать, а, следовательно, является основанием для компенсации собственнику стоимости данного права.

Установлено, что на момент изъятия в арендном пользовании у ответчика находилось два земельных участка: участок с кадастровым номером 52:18:0030006: 32, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, разрешенное использование - под хоздвор, площадью 1223 кв.м, арендовался предпринимателем на неопределенный срок и участок с кадастровым номером 52:18:0030006:25, с аналогичным местом нахождения, арендовался Кузнецовым И.В. на срок 49 лет.

По результатам разрешения вопроса о стоимости права аренды указанных земельных участков, у эксперта Савельевой С.В. стоимость права аренды участка, арендованного на 49 лет, составила 1 488 000 руб., участка арендованного на неопределенный срок - 609 000 руб.  Фролова Ю.П. определила данную стоимость в отношении первого участка в размере 886 000 руб., второго участка – 1 108 000 руб.

Общая стоимость права аренды определена экспертами в пределах допустимой погрешности 2 097 000 руб. (Савельевой С.В.) и 1 994 000 руб. (Фролова Ю.П.).

         Оценив выводы экспертов, суд первой инстанции признал недостаточно обоснованной позицию эксперта Фроловой Ю.П. о более высокой стоимости права аренды земельного участка на неопределенный срок, чем права аренды на 49 лет, поскольку  последнее с учетом размещения на нем объекта недвижимости фактически сравнимо с правом собственности на земельный участок, которое в данном случае может возникнуть при желании правообладателя в силу статьи 36 Земельного