Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2014 по делу n А43-4295/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                              

29 сентября 2014 года                                       Дело № А43-4295/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  22.09.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено   29.09.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захаровой Т.А.,

судей  Протасова Ю.В., Рубис Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Семиной И.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области

и администрации г.Нижнего Новгорода

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.07.2014

по делу № А43-4295/2014,

принятое судьей  Ивановым А.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» (ИНН 5257064781, ОГРН 1035205016857) к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.02.2006 № 14052/06,

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» – Болновой А.Л. по доверенности от 19.09.2014 сроком действия 3 года, Лаптевой О.П. по доверенности от 01.03.2014 сроком действия 3 года,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» (далее - ООО «СПЕКТР-плюс», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее – Министерство) об изменении договора аренды земельного участка от 13.02.2006 № 14052/06 в части  пункта 1.3 договора, изложив его в следующей редакции: «Участок предоставляется под строительство здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах (I и II очереди строительства)».  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена администрация города Нижнего Новгорода (далее – администрация г.Нижнего Новгорода).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.07.2014 заявленные требования удовлетворены, и условие пункта 1.3 договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13.02.2006, заключенного между Министерством и Обществом, о виде разрешенного использования арендуемого земельного участка площадью 6880 кв.м., расположенного                   в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода в квартале улиц Маслякова, Обозная, переулка Обозный, улицы Ильинская, кадастровый номер       52:18:06 01 39:0006, изменено, изложено в следующей редакции: «Участок предоставляется под строительство здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (I и II очереди строительства)». Одновременно суд взыскал с Министерства в пользу Общества судебные расходы в сумме 2000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство и  администрация г.Нижнего Новгорода обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.  

В обоснование апелляционных жалоб ее заявители указывают на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

ООО «СПЕКТР-плюс» в отзыве на апелляционную жалобу указывает на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просит оставить его без изменения.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Министерство и  администрация г.Нижнего Новгорода о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установлено по делу, что 11.02.2005 Общество и администрация г.Нижнего Новгорода заключили предварительный договор № 4, предметом которого являлось заключение в будущем договора аренды земельного участка на время совместной деятельности по строительству административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I, II очереди строительства) в границах улиц Маслякова, Обозная, пер. Обозный, Ильинская в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода.

Существенным условием будущего договора аренды предполагалось принятие обществом с ограниченной ответственностью «СПЕКТР-плюс» обязательства по освобождению за свой счет от строений и сооружений земельного участка, предоставляемого в аренду, и предоставлении гражданам, выселяемым из жилых помещений в связи с их сносом, других благоустроенных жилых помещений.

16.02.2005 Общество и администрация г.Нижнего Новгорода заключили соглашение об участии в социально-экономическом развитии города № 2953, согласно которому определены затраты (инвестиционный вклад) ООО «СПЕКТР-плюс» на развитие социальной и инженерной инфраструктуры г. Нижнего Новгорода в сумме 44 689 632 руб. в связи с предполагаемым предоставлением в аренду земельного участка для строительства административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I, II очереди строительства) в границах улиц Маслякова, Обозная, пер. Обозный, Ильинская в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода.

Распоряжением администрации города Нижнего Новгорода от                   30.09.2005 № 4262-р ООО «СПЕКТР-плюс» предоставлен земельный участок в аренду для целей строительства административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I, II очереди строительства) площадью 6940 кв.м в соответствии проектом планировки и межевания территории квартала в границах улиц Маслякова, Обозная, пер. Обозный, Ильинская в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода, разработанным ООО «СПЕКТР-плюс» на основании распоряжения администрации г.Нижнего Новгорода от 10.02.2005 года № 400-р.

13.02.2006 ООО «СПЕКТР-плюс» и администрация г.Нижнего Новгорода заключили договор аренды земельного участка № 14052/06, пунктом 1.3 которого предусматрено, что земельный участок предоставлен в аренду «под строительство административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства)».

В период исполнения указанного договора в связи с изменением в системе органов, уполномоченных на распоряжение в границах муниципального образования городской округ город Нижний Новгород земельными участками, находящимися в государственной собственности, собственность на которые не разграничена, права и обязанности арендодателя перешли от администрации г.Нижнего Новгорода к Министерству.

19.08.2008, 26.10.2011, 06.08.2013 Министерство и Общество заключили дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка № 14052/06 от 13.02.2006.

Срок действия договора аренды земельного участка № 14052/06 от 13.02.2006продлен до 21.06.2015.

Во исполнение взятых на себя обязательств истец в целях освобождения территории строительной площадки снес здания и строения и расселил жильцов четырех многоквартирных домов ветхого фонда, осуществил проектирование, включая разработку проекта планировки и межевания территории. При этом истец в течение всего периода времени регулярно оплачивал  арендные платежи.

Сумма понесенных Обществом затрат по состоянию на 01.04.2014  составила 123 971 695 руб. 36 коп.

К строительству объекта капитального строительства заявитель не приступил до настоящего времени в силу следующих обстоятельств.

За период арендных правоотношений изменился правовой режим застройки территории, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006.

 В силу принятия Генерального плана города Нижнего Новгорода, утвержденного постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 17.03. 2010 № 22, внесения изменений в Генеральный план города Нижнего Новгорода решением городской Думы города Нижнего Новгорода от 2106.2011 № 80, изменился градостроительный регламент для зоны Ц-1, в которой расположен вышеупомянутый земельный участок, и основным видом разрешенного использования земельных участков в указанной зоне стало их использование под здания многофункционального назначения с квартирами на верхних этажах.

Согласно градостроительному плану земельного участка № RU 52303000- 0000000000001752 он расположен в функциональной зоне многофункциональной общественной застройки с широким спектром использования, включая здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения.

Кроме этого, в период арендных правоотношений изменились муниципальные нормативы градостроительного проектирования.

Постановлением администрации г.Нижнего Новгорода от 04.05.2012  № 1788 «О внесении изменений в постановление главы администрации города Нижнего Новгорода от 28.08.2007 № 3933» введены Нормативы градостроительного проектирования и размещения гаражей и автостоянок в городе Нижнем Новгороде, которыми изменены требования к обеспеченности торговых, административно-бытовых, офисных зданий парковочными местами для временного хранения транспортных средств.

В результате для объекта капитального строительства, предполагавшегося к строительству на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, исходя из его общих строительных параметров (этажность, площадь застройки) необходимо обеспечить 547 парковочным мест вместо 143 парковочным мест по ранее установленным нормативам.

Вместе с тем, размещение такого количества парковочных мест на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 при сохранении общих строительных параметров предполагаемого к строительству объекта капитального строительства (этажность, площадь застройки) невозможно.

Строительство административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства) на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 можно осуществить лишь в случае существенного уменьшения общих строительных параметров (этажности и площади застройки).

Однако к настоящему времени с учетом уже осуществленных вложений для истца такое уменьшение общих строительных параметров объекта капитального строительства не представляется возможным.

Из материалов дела следует, строительство объекта капитального строительства предполагается осуществить на привлеченные средства соинвесторов (юридических лиц и граждан - участников долевого строительства).

Указанные соинвесторы уже внесли в оплату участия в долевом строительстве денежные вклады, рассчитывая в результате долевого строительства приобрести права на помещения вполне определенных строительных площадей.

В такой ситуации Общество установило возможность строительства на земельном участке с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006 здания многофункционального назначения с квартирами на верхних этажах с сохранением общих строительных параметров (этажности и площади застройки) в тех же значениях, что и по планируемому в 2005 году административному комплексу с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (I и II очереди строительства), поскольку по действующим в настоящее время нормативам градостроительного проектирования для многофункционального здания с квартирами на верхних этажах достаточно создать 215 парковочных мест.

С учетом согласия соинвесторов заявитель заказал проектную документацию на объект капитального строительства — здание многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (I и II очереди строительства).

Указанная проектная документация была разработана и представлена заявителем на государственную экспертизу проектной документации в государственное автономное учреждение Нижегородской области «Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», которое 04.07.2013 выдало заявителю положительное заключение государственной экспертизы № 0460- 13/УГЭ-4437.

Полагая, что правовых ограничений в строительстве здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (I и II очереди строительства) не имеется, и для начала такого строительства необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0006, заявитель обратился к Министерству с соответствующим предложением  внести изменения в договор аренды земельного участка № 14052/06 от 13.02.2006.

Поскольку Министерство отказалось внести изменения в договор аренды земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 1, 29.2, 29.3, 29.4 Градостроительного кодекса  Российской Федерации и исходил из того, что требования  Общества являются законными и обоснованными.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения судебного акта с учетом следующего.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье