Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 по делу n А79-7944/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

тепловой энергии правомерно установил, что по требованию о взыскании долга за период с начала действия договоров по август 2010 года трехгодичный срок исковой давности истек. Доказательств о перерыве течения срока исковой давности по требованиям о взыскании с ответчика долга за указанный период в материалы дела не представлено.

При этом подлежит отклонению ссылка Ядринского МПП ЖКХ на необоснованность вывода суда об истечении срока исковой давности с начала действия договора по август 2010 года и отсутствии задолженности ответчика по арендной плате за период с сентября 2010 года по сентябрь 2013 года.

Начало течения срока исковой давности исчислено с учетом положений статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Порядок уплаты арендных платежей и размер арендной платы определен сторонами в пункте 6.1 договора аренды.

Как следует из условий договора аренды, за период с сентября 2010 года по сентябрь 2013 года размер начисленной арендной платы составил 268 023 руб. 93 коп.

В соответствии с представленным истцом реестром оплаты арендных платежей по договору аренды и имеющимися в деле платежными поручениями за период с сентября 2010 года по день разрешения спора ответчиком оплачено 321 805 руб. 57 коп., что превышает размер начисленной арендной платы за данный период.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии задолженности ответчика перед истцом по арендной плате.

Ядринское МПП ЖКХ в своей апелляционной жалобе ссылается на то, что поступившая оплата от ответчика засчитывалась истцом в счет погашения предыдущей задолженности по арендной плате  и теплоснабжению, поскольку в назначении платежа не указаны период и по каким счетам производится оплата, в представленном ответчиком акте сверки за 2008-2013 годы необоснованно указано сальдо в пользу ООО «Спортцентр» в сумме 163 351 руб. по состоянию на 10.12.2007. Данные аргументы предприятия не принимаются во внимание, поскольку судом первой инстанции с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам. Оснований для иной  оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Исходя из расчета истца и представленных ответчиком платежных поручений общий размер стоимости поставленной теплоэнергии по состоянию на 01.10.2013 составил 92 245 руб. 71 коп., оплата произведена на сумму 75 753 руб. 60 коп.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом за поставленную теплоэнергию составила 16 492 руб. 11 коп.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств  внесения платы за тепловую энергию за спорный период.

Довод общества о том, что судом не учтена оплата ответчиком тепловой энергии в размере 17 980 руб. 94 коп. по платежным поручениям от 04.09.2013 №20, от 08.05.2013 №3, подлежит отклонению как необоснованный.

Представленные ответчиком платежные поучения от 04.09.2013 №20, от 08.05.2013 №3 не подтверждают оплату ответчиком поставленной ему тепловой энергии по договору от 28.12.2009 №33. В платежном поучении от 04.09.2013 №20 в назначении платежа указана оплата по договору аренды от 10.12.2007 №005. Из платежного поручения от 08.05.2013 №3 невозможно установить, за какой период, по какому счету произведена ответчиком оплата за теплоэнергию.

Ссылка ответчика на необоснованное взыскание пеней за просрочку оплаты за теплоэнергию, поскольку истцом не подтвержден факт своевременного вручения соответствующих счетов-фактур на оплату, подлежит отклонению как опровергаемая материалами дела, в том числе журналом учета выставленных счетов-фактур.

Исходя из изложенного и учитывая подтверждение материалами дела факта ненадлежащего исполнения ответчиком своей обязанности по внесению платы за теплоэнергию, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности требования истца о взыскании с ответчика долга в сумме 16 492 руб. 11 коп. за спорный период.

Поскольку факт наличия у ответчика перед истцом денежного обязательства подтвержден материалами дела, следовательно, требование истца о взыскании пеней за просрочку внесения платы за поставленную теплоэнергию в сумме 2080 руб. 74 коп. за период с 11.11.2010 по 30.09.2013, является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции в соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями пункта 5.1 договора от 28.12.2009 №33.

Расчеты арендных платежей, платы за тепловую энергию и пеней ответчиком документально не опровергнуты.

Требование истца о расторжении договора аренды от 10.12.2007 №005 правомерно оставлено судом без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из следующего.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом, представленная в материалы дела претензия от 17.10.2012 №496 не свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, предусмотренного статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данная претензия направлена истцом ответчику по адресу: г.Ядрин, ул.Садовая, д.4, в то время как согласно договору аренды от 10.12.2007 №005 адресом ответчика является: г.Ядрин, ул.Садовая, д.5.

Истец указывает на получение данной претензии ответчиком по почтовому уведомлению от 26.10.2012, однако данный факт опровергается письмом Управления Федеральной почтовой службы Чувашской Республики – филиалом ФГУП "Почта России" от 04.03.2014 №76.2.1.82/353.

Какие-либо иные доказательства соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды от 10.12.2007 №005 истцом не представлены.

При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора, предусмотренного статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом того, что договор аренды от 10.12.2007 №005 является действующим, требование истца об обязании ответчика возвратить арендуемое нежилое помещение является неправомерным.

Встречные требования общества с ограниченной ответственностью "Спортцентр" о взыскании с Ядринского муниципального производственного предприятия жилищно-коммунального хозяйства         506 760 руб. стоимости капитального ремонта арендуемых помещений являются обоснованными.

Удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции исходя из следующего.

Из материалов дела, в том числе акта обследования арендуемых обществом нежилых помещений от 12.03.2012, составленного с участием представителей администрации Ядринского городского поселения, Ядринского МПП ЖКХ, ООО "Спортцентр", следует, что кровля здания исхудала, с крыши здания через потолок второго этажа просачивается талая и дождевая вода, из-за чего рушатся конструктивные элементы здания, потолок и стены чернеют, штукатурка сыпется, деревянные окна и двери деформированы и выходят из строя, пол крошится. По результатам комиссионного обследования установлена безотлагательная необходимость проведения капитального ремонта в арендуемых обществом "Спортцентр" нежилых помещениях: в срочном порядке следует провести реконструкцию кровли всего здания, стены и потолок привести в надлежащее состояние, заменить цементно-песчаные напольные покрытия, деревянные окна с подоконниками, двери с коробами, лестничные ограждения, радиаторы и трубы отопления, вентиляцию, электропроводку, силовое оборудование и светильники на новые в связи с их фактическим износом и невозможностью их ремонта, установить санузел, произвести реконструкцию входа и запасного выхода.

12.03.2012 ООО "Спортцентр" направило в адрес Ядринского МПП ЖКХ и в адрес администрации Ядринского городского поселения уведомления о результатах комиссионного обследования и невозможности ведения нормальной деятельности в помещениях, просило дать согласие на производство ремонтных работ в арендуемых помещениях.

В целях устранения выявленных недостатков ООО "Спортцентр" заключило с ООО "Бытовик" договор на строительные работы от 01.12.2012. Во исполнение договора последнее выполнило ремонт помещений, расположенных на 1 и 2-м этажах здания БПК по адресу: г.Ядрин, ул.Садовая, д.4: произвело замену окон и дверей, штукатурку и отделку стен, замену пола, ремонт потолка, замену труб, радиаторов и отопления, замену электропроводки и силового кабеля, замену вентиляции, реконструкцию входа и запасного выхода.

Факт выполнения работ обществом с ограниченной ответственностью "Бытовик" на сумму 506 762 руб. 68 коп. подтвержден представленными в материалы дела актом о приемке выполненных работ от 05.12.2013 №1, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 05.12.2013 №1.

Письмом от 25.10.2013 ООО "Спортцентр" обратилось к Ядринскому МПП ЖКХ с просьбой о возмещении расходов на производство ремонтных работ в арендуемых помещениях в размере 506 760 руб. Однако данное требование оставлено истцом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим требованием.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По смыслу указанной нормы в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе (при определенных в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации условиях) произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.

Оценив представленные ответчиком документы в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил факт неисполнения арендодателем обязанности по произведению капитального ремонта нежилых помещений, а также наличия неотложной необходимости в его проведении. При этом судом учтено, что неотложный характер капитального ремонта помещений подтвержден истцом в акте от 12.03.2012.

Как установлено судом, в ходе судебного разбирательства  в суде первой инстанции истцом не опровергнуты доводы ответчика как в части необходимости капремонта, так и в части понесенных на ремонт затрат. Кроме того, в ходе рассмотрения спора лицам, участвующим в деле, было предложено провести обследование арендуемых ответчиком помещений с целью определения фактически выполненных работ, однако истец уклонился от проведения данного обследования.

Доказательства проведения своевременного капитального ремонта сданного ответчику в аренду муниципального имущества, равно как и доказательства, опровергающие факт выполнения ответчиком работ на спорную сумму, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с  Ядринского МПП ЖКХ в пользу ответчика 506 760 руб. стоимости капитального ремонта арендуемых помещений. 

Доводы Ядринского МПП ЖКХ и администрации о том, что разрешения на проведение каких-либо ремонтно-восстановительных работ арендатору не выдавались, заявления от последнего с намерением о проведении работ в их адрес не поступали, акт выполненных работ и документы, подтверждающие стоимость ремонтно-восстановительных работ, арендатором не представлялись, подлежат отклонению исходя из вышеизложенного.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Иные аргументы заявителей апелляционных жалоб проверены судом апелляционной инстанции и признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным